利润承压倒逼开发商聚焦精细化运营 多房企强化开发主业拓展新赛道业务

　　本报记者 王丽新

　　在风云变幻的市场中，房地产市场今年艰难前行，但仍有充分的时间和空间。

　　伴随着房地产行业由粗放发展转向精细化运营，“投资美好生活”成为终极目标、城镇化率大有空间、存量资产有待挖掘、战略性新兴产业方兴未艾，面对这样的全新市场，让地产的航船，平安驶向2020年，是房地产行业的当务之急。

　　聚焦精细化运营

　　强化全面预算管理

　　众所周知的是，地产企业是以资金为王的行业，资金融资方式对整个企业发展非常重要。中泰证券数据显示，2019年房企发行公司债2963.40亿元、ABS发行2458.94亿元，合计发行5422.34亿元，占到房企公开市场融资的69.69%，交易所市场成为房企融资的首选市场。

　　“债券市场完全是由政策端决定的一个市场。”日前，在以“赛道升级 融变求新”为主题的“第十一届地产中国论坛”上，中泰证券投资银行债券与结构融资执行总经理邓文表示。

　　明源地产研究院副院长吴浪雄在会上指出，面对宏观视角、严控慢松、精准调控、严管资金、产业共生等五大房企发展新常态，房企在构建精细化运营体系过程中，需要从经营提效、客户服务提升、数字化运营以及全面预算视角四个方面着手。

　　在融资环境趋严从紧的当下，面对利润被挤压的现状，房地产企业可进一步进行全面预算的大运营管理。“这个过程将收入、成本、效率无压力或无依赖的传递每个人心中，让每个人的工作过程中有效的落实下去。”吴浪雄认为。

　　抛开融资艰难的问题不谈，在业务聚集上，房地产企业也有了新的思考。比如，令很多企业感到焦虑的是，到底应该坚持原来的主业，还是更倾向于多元化的选择？

　　做大开发主业

　　适当开拓多元化新赛道业务

　　“城市化的发展导致人口往城市转移，就业形势也随之发生改变，中国房地产发展还有很长的路要走。”中国葛洲坝地产总经理助理徐海伦认为，不要认为这几年房价不涨了，不代表房地产不发展了，不应该做过多房地产主业之外的多元化发展。

　　对此，亿达中国高级副总裁于大海持相反观点。他认为，新经济形势的转变，致使赛道扩容升级成为必然。多元化实施过程中，应该选择那些受政策干扰少、市场波动小、现金流相对稳定、和房地产调控周期适当错位的一些新的业务、新的赛道。

　　“未来一定是从开发向服务向资产管理方面走，是带有一些服务性的尝试。开发商的现金流要好，一方面拿一些‘水’尝试其他行业，另一方面是给客户提供全生命周期服务和生活服务，这个逻辑是自上而下的。不管是谁，对于多元化的探索，可以保持一定的宽容度，企业有一定的容错机制、试错机制。”泰禾集团副总裁全忠指出。

　　金辉集团总裁助理冷捷则认为，在思考多元化之时，更多还是思考本身多元化产业之间，以及既有房地产主业之间的关联度，也不能跨界太多，房地产基因转型为互联网，这样的跨界太快了，更多是做和传统“房地产+”相关的内容。

　　“多元化的结构主要分为四类：相关多元化、不相关多元化、横向多元化和纵向多元化。”领地集团助理总裁兼品牌总经理姚科表示，“在与地产相关方面做围绕地产主业的布局，纵向多元化打通后，将形成内部的二八模式减低成本；而不相关多元化，比如大健康方面，亦有其核心能力与资源支撑。”但姚科亦承认：“多元化与专业化，本来就是一把双刃剑。”

　　总体来看，多家房企高管的共识是，控制成本管理、降低企业杠杆率、提高产品力水平是2019年大部分房企正在解决的问题。一些房企融变求新：合理控制现金流，放慢扩张速度，来换取企业更好的发展；一些企业赛道扩容升级：在压力之中有意识地进行企业转型，转变开发理念，升级运营模式。