管控现金流降杠杆显效 中南建设预告净利同比增逾80%

　　本报记者 王丽新 曹卫新 

　　近日，中南建设发布2019年度业绩预增公告，公告显示，报告期内归属于上市公司股东的净利润金额预计达39.47亿元-46.05亿元，涨幅达80%-110%；基本每股收益预计达1.06元-1.24元，远超去年同期的0.59元。

　　公告表示，2019年年度中南建设归属于上市公司股东的净利润大幅上升的主要原因是公司房地产业务结算规模增加。这一增速预计将达到此前两次股权激励的行权条件。

　　对此，东吴证券分析师齐东指出，按照此前发布股权激励计划，预计中南建设2019年-2021年归母净利润分别约40亿元、70亿元和90亿元。此外，2019年全年，中南建设累计合同销售金额约1960.5亿元，比上年同期增长34%。

　　有接近中南建设人士向《证券日报》记者表示，从行业整体表现来看，TOP10房企业绩增速已经全面放缓，多数不足20%，中南建设5年的复合增长率为56%，可谓在逆势中弯道超车。

　　新增项目达74个

　　拿地权益比例上升

　　规模增长的背后来自于“拿对地，拿到更多的土地储备”。2019年，中南建设新增项目74个，聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集型核心城市的战略布局愈加清晰。

　　华创证券研究所指出，2019年，中南建设拿地金额为512亿元，拿地金额占比销售金额26%，拿地节奏有所放缓，但权益拿地金额达到361亿元，较去年略增。拿地谨慎之下，中南建设新增项目权益比例已上升至70%。

　　从拿地价款来看，二线城市、三线城市占比分别为40.3%、59.7%。从布局区域构成来看，按建筑面积计算，长三角占比超五成达50.8%，成渝、珠三角占比分别为7.1%、4.7%。

　　“从投资布局来看，公司继续走深耕核心城市群战略，且在二、三线城市投资较高；从拿地体量来看，新增项目多数体量较小，适用于快速周转。”上述人士向记者表示，受益于“六先六快”运营模式，中南建设从拿地到开盘平均用时约7个月，这是公司业绩快速释放的“杀手锏”之一。

　　无独有偶，川财证券分析师陈雳表示，公司销售逆势高增长主要受益于三大“变革”：第一，淡化家族式管理模式，引进职业经理人；第二，淡化大盘开发，新增项目规模小型化，“跟投”叠加“短平快架构”，提升执行力，实现快周转；第三，区域深耕，巩固都市圈，增强布局城市渗透率。

　　销售规模直逼2000亿元、盈利得到修复、公司从上到下的调整，财务盘面的逐渐回稳，也让中南建设在资本市场得到了正面认可。

　　强化现金流管控

　　优化债务结构

　　有统计显示，2019年，中南建设股价上涨90.63%，46份研报推荐买入，评级机构标普也将公司评级从“B/稳定”上调至“B/正面”。

　　《证券日报》记者翻看了多份研发发现，各大机构对其的共识是：近年来从上到下进行了系统性战略调整，管理团队、经营水平、激励力度和运营效率均发生了非常重大的变化，基于公司销售高增，盈利能力持续改善，业绩迎来快速释放。

　　“降低负债情况下，完成业绩增长目标，这是中南建设这两年战略调整的核心目标。”有接近中南建设人士向《证券日报》记者表示，在当前行业增长失速的格局下，在降杠杆方面，公司可谓费尽心思。从2019年年初到三季度结束，公司的净负债率下降了16了百分点，这主要源于对现金流的管控能力不断增强及净资产规模得到增厚。

　　从财务报表来看，中南建设一直在调整长短期债务的结构，用长期低成本债务置换短期高息债，从而增强公司的抗风险能力。截至三季度末，公司的现金短债比由2018年底的1.13提高至1.59，长短期债务比由2018年底的2.22提高至3.31。

　　“自主权的增强和市场化机制的改革，凭借激励制度去解决公司存在的问题的经营逻辑，让中南建设完成了近两年的蜕变。”上述人士称，若公司能够进一步强化对现金流和短期债务的管控，保证安全高效运营，接下来，公司2016年前获取的项目高达2000亿元以上的货值将进入结转期，这部分项目毛利率高，届时，中南建设的利润规模将得到进一步增厚。