北京北辰实业股份有限公司2019年度未经审计业绩公告（下转C196版）

　　证券代码：601588              证券简称：北辰实业               公告编号：临 2020-007

　　债券代码：122351              债券简称：14北辰 02

　　债券代码：135403              债券简称：16北辰 01

　　债券代码：151419              债券简称：19北辰 F1

　　债券代码：162972              债券简称：20北辰 01

　　本公司董事会及全体董事保证本报告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　本公告所载2019年度主要财务数据为北京北辰实业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）初步核算数据，未经会计师事务所审计，具体数据以本公司2019年年度报告中披露的数据为准，提请投资者注意投资风险。

　　一、2019年度主要财务数据、指标及情况说明

　　（一）主要财务数据指标

　　单位：元  币种:人民币

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　　注：基本每股收益及加权平均净资产收益率不包含本年归属于权益工具投资人的合并净利润。

　　（二）主要财务情况说明

　　1、报告期内，公司发展物业可结算面积增加，实现营业收入201.22亿元，较上年同期增长12.64%。实现营业利润、利润总额分别为27.46亿元、27.63亿元，较上年同期下降2.13%、1.33%。报告期结转项目权益占比增加，因此公司归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别增长39.04%、44.12%，分别为16.54亿元、16.29亿元。基本每股收益为0.46元，较去年同期增长31.43%。

　　2、报告期末公司总资产938.12亿元，较上年同期增长2.09%；负债总额为737.44亿元，较上年同期减少1.74%；股东权益200.68亿元，较上年同期增长19.14%，其中归属于上市公司股东的所有者权益173.68亿元，较上年同期增加14.13%，主要是公司发行计入权益工具的永续债以及本期新增盈利所致。报告期末公司资产负债率为78.61%，较上年同期下降3.06个百分点。

　　3、报告期末公司金融机构借款、债券及资产支持计划总额为306.70亿元，其中，银行及其他借款247.27亿元；发行债券49.58亿元（五年期企业债券为21.48亿元，七年期企业债券为14.95亿元，五年期中期票据为13.15亿元）；资产支持计划为9.85亿元。报告期末公司抵押借款为147.40亿元，较上年同期下降31.64%。

　　报告期末，公司流动资产主要是货币资金及存货，流动资产总额为828.51亿元，其中货币资金为148.12亿元（不含受限制银行存款为117.76亿元），不存在已发行债券的兑付兑息风险。本年度公司未进行任何金融产品或衍生产品的交易。报告期末，流动负债总额为501.03亿元。

　　4、公司业务均发生在中国大陆境内并以人民币结算，无重大汇率波动风险。

　　5、除为购房者提供的按揭担保以及按照持股比例为合营公司提供的担保外，公司报告期内无其他或有负债。

　　6、报告期内本公司无委托存款，现金存款均存放于中国的商业银行中，无到期未取回情况。

　　（三）财务报表

　　合并资产负债表

　　2019年12月31日

　　编制单位: 北京北辰实业股份有限公司

　　单位:元  币种:人民币

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　　法定代表人：贺江川       主管会计工作负责人：崔薇      会计机构负责人：高小杰

　　合并利润表

　　2019年1—12月

　　编制单位: 北京北辰实业股份有限公司

　　单位:元  币种:人民币

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　　法定代表人：贺江川       主管会计工作负责人：崔薇      会计机构负责人：高小杰

　　（四）主要财务报表附注

　　1、主要会计政策和编制基础概要

　　(1) 财务报表的编制基础

　　本公司及子公司(以下合称“本集团”)2019年度财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。

　　除特别注明外，本财务报表附注均以人民币元为金额单位。

　　(2) 重要会计政策变更

　　财政部于2018年颁布了修订后的《企业会计准则第21号——租赁》(以下简称“新租赁准则”)，并于2019年颁布了《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6号)及修订后的《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》(以下简称“非货币性资产交换准则”)和《企业会计准则第12号——债务重组》(以下简称“债务重组准则”)，本集团已采用上述准则和通知编制2019年度的财务报表。新租赁准则、修订后非货币性资产交换准则及债务重组准则对本集团及本公司无显著影响，其他修订对本集团及本公司报表的影响列示如下：

　　(a)一般企业报表格式的修改

　　(i)对合并资产负债表的影响列示如下：

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　　2、合并财务报表项目附注

　　(1) 应收账款

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　　(a) 应收账款账龄分析如下：

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　　(b) 于2019年12月31日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：

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　　(c) 于2019年12月31日，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2018年12月31日：无)。

　　(d) 坏账准备

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　　本集团对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

　　(i) 于2019年12月31日，单项计提坏账准备的应收账款分析如下：

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　　(ii) 于2019年12月31日，组合计提坏账准备的应收账款分析如下：

　　组合 — 应收购房款：

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　　组合 — 应收物业费：

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　　组合 — 应收酒店及餐饮服务款：

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　　组合 — 应收会展服务款-国有企业：

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　　组合 — 应收会展服务款-其他企业：

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　　组合 — 应收租赁款：

　　■(iii) 本年度计提的坏账准备金额为23,941,701元，其中收回或转回的坏账准备金额为321,090元(2018年度：计提的坏账准备金额为15,684,427元，其中收回或转回的坏账准备金额为143,810元)。

　　(e) 本年度无实际核销的应收账款(2018年度：无)。

　　(f) 于2019年12月31日，本集团无质押给银行的应收账款(2018年12月31日：无)。

　　(2) 预付账款

　　(a) 预付款项账龄分析如下：

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　　于2019年12月31日，账龄超过一年的预付款项为9,176,205元(2018年12月31日：11,625,760元)，主要为预付工程款项，由于尚未达到结算条件，该等款项尚未结转完毕。

　　(b) 于2019年12月31日，按欠款方归集的余额前五名的预付款项汇总分析如下：

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　　(3) 其他应收款

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　　(i) 应收少数股东款项为本公司部分子公司为少数股东提供的资金往来款，该款项不计息且无固定还款期限。

　　(a) 损失准备及其账面余额变动表

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　　(i) 于2019年12月31日，处于第一阶段的其他应收款的坏账准备分析如下：

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　　(ii) 于2019年12月31日，本集团不存在处于第二阶段的其他应收款。

　　(iii) 于2019年12月31日，处于第三阶段的其他应收款的坏账准备分析如下：

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　　i) 于2019年12月31日，该款项为因购买电脑而预付给北京金恒生科技发展有限公司的货款12,280,000元(2018年12月31日：12,280,000元)，由于对方无法履约且已丧失还款能力，本集团认为该款项无法收回，因此全额计提了坏账准备。

　　(b) 本年度计提的坏账准备金额为4,146,898元，收回或转回的坏账准备金额为148,027元(2018年度：计提坏账准备3,931,019元，无收回或转回的坏账准备)。

　　(c) 于2019年度，本集团无实际核销的其他应收款(2018年度：无)。

　　(d)于2019年12月31日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：

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　　(e)于2019年12月31日，本集团其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助(2018年12月31日：无)。

　　(4) 应付账款

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　　于2019年12月31日，账龄超过一年的应付账款为2,658,203,896元(2018年12月31日：2,140,111,935元)，主要为尚未结算的应付工程款。

　　(5) 财务费用

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　　注：2019年度的加权平均资本化利率为6.17%(2018年度：5.85%)。

　　(6) 费用按性质分类

　　利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：

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　　本集团将短期租赁和低价值租赁的租金支出直接计入当期损益，2019年度金额为39,461,869元。

　　(7) 所得税费用

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　　将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用：

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　　(8) 每股收益

　　基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通股的加权平均数计算：

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　　稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于2019年度，本公司不存在稀释性潜在普通股(2018年度：无)，稀释每股收益与基本每股收益相等。

　　3、分部信息

　　本集团的报告分部是提供不同产品或服务经营的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和市场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。

　　2019年度，本集团有3个报告分部，分别为：

　　-出售开发产品分部，负责房地产项目的开发及销售；

　　-投资物业和酒店分部，负责公寓、写字楼、会展及酒店等的出租运营；

　　-其他分部，负责其他零星业务的运营；

　　分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。

　　资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归属于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。

　　(a)2019年度及2019年12月31日分部信息列示如下：

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　　(i)非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。

　　2019年度，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重要客户的交易收入。

　　于2019年12月31日，本集团无位于其他国家的非流动资产。

　　(b)2018年度及2018年12月31日分部信息列示如下：

　　■(i)非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。

　　2018年度，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重要客户的交易收入。

　　于2018年12月31日，本集团无位于其他国家的非流动资产。

　　4、资产负债表日后事项

　　（1）对新型冠状病毒肺炎疫情的影响评估

　　新型冠状病毒肺炎疫情(以下称“新冠肺炎疫情”)于2020年年初在全国爆发，对疫情的防控工作正在全国范围内持续进行，全国范围延长春节假期，部分地区春节后延迟复工，对人员流动和交通进行一定程度的控制，对特定人群进行隔离，提高办公场所的卫生和防疫要求，以及一系列增加社会距离的措施等。由于新冠肺炎疫情的爆发及相关防控措施，本集团下属房地产开发业务的开工面积及销售面积、投资物业和酒店的出租率及入住率在短期内受到了一定影响。本集团将持续密切关注新冠肺炎疫情的发展情况，据此进行进一步判断和估计，并采取相关应对措施。

　　5、境内外财务报表差异调节表

　　本公司为在香港联合交易所上市的H股公司，本集团按照香港财务报告准则编制了财务报表。本财务报表在某些方面与本集团按照香港财务报告准则编制的财务报表之间存在差异，差异项目及金额列示如下：

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　　差异原因说明如下：

　　(a)投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销。

　　二、管理层讨论与分析及其他事项说明

　　（一） 经营情况讨论与分析

　　二零一九年，面对错综复杂的国内外经济环境，我国政府坚持稳中求进，推动高质量发展，扎实做好“六稳”工作，三大攻坚战取得关键进展，改革开放迈出重要步伐，供给侧结构性改革继续深化，全面建成小康社会实现新的重大进展。全年GDP增速达到6.1%，经济社会持续健康发展。

　　1、发展物业

　　二零一九年，中央坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段；地方政府进一步深化因城施策、分类调控，保持房地产市场稳定。总体来看，全年商品住宅成交规模及成交均价均略有上升，全国房地产市场整体平稳运行。此外，全年土地市场中住宅用地成交规模小幅增长，成交楼面均价保持较高水平，平均溢价率与去年基本持平。根据国家统计局数据（下同）显示，二零一九年全国房地产市场商品住宅销售面积150,144万平方米，同比上涨1.5%，商品住宅平均销售价格为人民币9,287元/平方米，同比上涨8.7%。

　　一线城市中，北京商品住宅市场量价同比齐升，刚需产品成为市场主力，但整体供大于求，库存量及出清周期回升；北京宅地市场成交量稳中略涨，成交楼面均价微降，溢价率小幅下降。广州商品住宅市场成交量与去年相比略有下滑。二线城市商品住宅成交量总体与上年基本持平，城市间分化格局愈加明显。三线城市商品住宅成交均价小幅提升，涨幅延续回落态势，成交规模同比降幅明显。

　　表1：截至报告期末公司已进入的城市全市商品住宅销售情况汇总表

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　　数据来源：CREIS中指数据。

　　2、投资物业（含酒店）

　　在国家大力调整经济结构、加快发展现代服务业和北京市落实首都城市战略定位的背景下，投资物业（含酒店）市场呈现稳中向好的趋势。同时，中国经济转型驱动下的行业创新，也为投资物业市场带来一系列的新增需求动力。其中，我国会展业近年来专业化、市场化、国际化水平不断提高，已成为构建现代市场体系和开放型经济体系的重要平台，我国也正在成为全球展览业的中坚力量。二零一九年北京写字楼市场新增供应量较高，整体租金水平小幅下跌。北京高端酒店市场接待住宿人数同比有所下降。公寓市场供给与需求不断平衡，租金整体保持平稳。

　　（二） 报告期经营回顾

　　二零一九年，公司坚持以品牌扩张、低成本扩张和资本扩张战略为指引，发展物业积极开拓，投资物业稳健运营，创新业务扎实推进，资产规模、收入水平再上新台阶。报告期内，在公司发展物业结算面积增加的带动下，公司实现营业收入人民币2,012,236.4万元，同比上升12.64%。公司利润总额、净利润分别为人民币276,320.6万元、184,384.0万元。结转项目权益占比增加，归属母公司净利润为165,394.9万元，同比上升39.04%。

　　1、发展物业

　　二零一九年，公司深入研判各地政策变化下的新形势和新挑战，把快周转放在首要位置，坚持以客户为中心，准确把握销售时机，采取灵活的推盘策略，整体经营业绩保持稳定。二零一九年，因可供结算面积增加，发展物业实现营业收入人民币1,735,247.1万元（含车位），同比上升14.66%，税前利润为人民币268,207.1万元，同比下降0.59%。报告期内，发展物业实现开复工面积870万平方米，竣工面积267万平方米，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币190亿元（含车位）和126万平方米。

　　多措并举促进销售。在房地产宏观调控力度不减，行业销售规模增速放缓的背景下，一方面，公司以大运营视角进行市场研判和经营部署，紧抓部分区域需求释放契机，积极开展有针对性的营销策略；另一方面，公司为提升产品竞争力，紧密围绕客户敏感点，按照“全时、全区、全龄、全程”的研发思想，提出了公共区域品质提升系统性解决方案，为实现“北辰特色标准化体系”打下坚实基础。报告期内，长沙、武汉、宁波、成都、重庆项目分别实现合同销售金额34.57亿元、43.59亿元、20.08亿元、10.72亿元、10.75亿元。

　　合理拓展土地储备。公司密切关注市场政策导向，深入开展前期拓展研究，精准把控投资节奏，持续加强一、二线热点区域深耕策略和前瞻性战略布局，聚焦长三角、珠三角、大湾区等热点区域，报告期内成功进入粤港澳大湾区核心城市广州，这也是公司全国化战略的重要一步。截至报告期末，公司已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山、广州等15个城市，总土地储备719万平方米，共有拟建、在建、在售项目45个，规划总建筑面积1,943万平方米，形成了华北、华中、华东、西南等多板块布局。

　　持续推进体系建设。公司紧密围绕决策管理、职能管理、业务管理三条主线构建制度体系。以客户需求为出发点，持续提高客户满意度；运用公区模块设计，健全完善标准化体系；信息化覆盖全面推进，实现项目实时监控。公司科学管控总体水平不断提升。

　　2、投资物业（含酒店）

　　公司坚持重资产投资型业务与轻资产服务型业务协同推进的发展策略，充分发挥会展产业服务品牌、管理品牌、咨询品牌三大子品牌的比较优势，加大会展产业链延伸的扩张步伐，探索创新型业务支撑的有效路径，资产的经济收益和社会效益全面提升。二零一九年，投资物业（含酒店）实现营业收入人民币266,035.8万元，同比上升1.19%，受部分物业更新改造影响，实现税前利润人民币82,262.5万元，同比下降6.91%。

　　北辰会展品牌影响力进一步提升。在北京打造国际交往活跃、国际化服务完善、国际影响力凸显的国际交往中心的有利背景下，北辰会展集团发挥专业优势，履行责任担当，报告期内为第二届“一带一路”国际合作高峰论坛、中国北京世界园艺博览会、亚洲文明对话大会、2019年国际篮联篮球世界杯、北京大兴国际机场投运仪式等重大活动提供了优质的服务保障，屡获会务组织部门肯定和中外客人好评。

　　做优做强重资产持有型业务。公司凭借大量核心价值物业集中于亚奥核心区的地缘优势，以会展为龙头，带动写字楼、酒店、公寓等业态共同发展。其中，国家会议中心和北京国际会议中心重点聚焦国际会议市场潜在需求，强化专业化、市场化、国际化的运营目标，积极搭建立体化国际交往平台，持续加大拓展力度，市场占有率和综合收益双提升。写字楼业态始终立足于满足客户办公需求，注重客户办公体验，内部深挖客户资源，外部拓宽销售渠道，出租率和租金在区域内维持高位水平。酒店及公寓业态积极应对市场变化，倾力打造主题活动、亲子房间为主的特色营销，反复打磨服务细节，完善服务品质，提高宾客体验，房价和出租率优于市场平均水平。

　　创新发展轻资产服务型业务。面对北京“四个中心”城市功能定位和“一核两轴四区域”空间布局的进一步优化，公司发挥北辰会展之所长，不断塑造北辰会展品牌形象的同时，持续推动打通会展上下游产业链重要节点，充分发挥会展经济的带动作用，筑造北辰会展产业发展新高地，报告期内经营成果丰硕。

　　会展场馆及酒店品牌的经营和管理输出业务全国化、多城市延伸的战略布局已展开，规模化发展已形成，业界话语权不断提升。报告期内，北辰会展集团成功签约福州数字中国会展中心、雅居乐郑州雁鸣湖国际会议会展小镇、崇礼国际会议会展中心和威海国际经贸交流中心4家委托管理场馆，并在深圳、郑州、威海等会展重点城市新签订6个顾问咨询项目。截至报告期末，北辰会展集团已进入全国25个城市，累计受托管理会展场馆15个，受托管理酒店19家，实现受托管理会展场馆总面积325.5万平方米，目前已成为国内运营会展场馆数量最多，整体规模最大，承办会议档次最高的会展运营企业；会展主承办业务总结前期项目经验，整合多方展会资源，业务拓展取得阶段性成果。报告期内，成功举办了自办展“2019中国游戏节”和“2019中国成都国际供应链与物流技术及装备博览会”；会展研发业务为公司会展业务发展提供有力的理论支持，并积极参与城市会展体系平台建设，包括参与市级会展平台研究、政府课题报告撰写、《中国展览指数报告》发布、校企合作教育培训等；以互联网+会展、北辰智慧社区为代表的互联网+业务持续推进。

　　图1：公司截至报告期末受托管理项目分布图

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　　表2：公司截至报告期末受托管理项目明细表

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　　3、培育业务

　　在健康养老方面，公司首个健康养老项目—长沙北辰欧葆庭国际颐养中心自去年正式亮相至今开业一年有余，凭借先进的服务理念，完备的硬件设施及优质的养老服务，已快速成长为我国中部地区养老服务示范基地。在文化创意方面，公司密切关注行业发展动态，深刻分析了行业未来发展存在的现实问题，积极吸纳较为成熟的文创产业项目运营实践经验，着力促进公司多业务协同发展。

　　4、融资工作

　　在金融监管加强、去杠杆、去通道信用收紧的背景下，公司统筹考虑政策环境、利率水平、资产负债结构等因素，有效选择相关融资工具，灵活利用“总部融资”等多元化融资模式，为公司项目开发建设提供了中长期稳定的资金来源。

　　5、综合实力与品牌建设

　　公司坚信“北辰”品牌是公司发展的最强背书，也是业绩保障和可持续发展的根本动力。长期以来，公司围绕打造全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业为目标，持续推进品牌创新，实施品牌战略，在发展变革中锐意进取。报告期内，公司凭借优秀的销售业绩以及雄厚的综合实力，稳居中国房地产百强行列，再次荣获“2019年中国房地产百强企业”和“2019年中国房地产百强之星”两项殊荣；并先后取得权威媒体发布的“2019沪深上市房地产公司投资价值TOP10”、“2019沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10”、“2019值得资本市场关注的房地产公司”等多项荣誉；此外，在中国房地产品牌价值研究评选活动中，公司连续第十三年获得“中国复合地产专业领先品牌”，公司品牌价值突破百亿，同时北京北辰信诚物业管理有限责任公司凭借专业的管理和优质的服务，被评为“2019中国物业服务特色品牌企业”，公司品牌价值、品牌影响力持续提升。

　　荣誉的背后是信任也是责任，北辰实业将继续秉持“创造物业价值，筑就百年基业”的企业使命，提高服务品质，在发展变革中不断创新，锐意进取。

　　6、投资者关系

　　公司不断完善投资者关系管理工作机制，通过搭建实地路演、投资者调研、电话会议、公司网站专栏和热线电话等多元化交流沟通平台，与投资者形成及时有效的双向互通渠道，更好的增进投资者对公司了解，凝聚共识，为公司全方位、立体化地做好投资者关系管理工作奠定基础。

　　7、践行社会责任，推动企业可持续发展

　　二零一九年是新中国成立70周年，是实现“十三五”规划的关键一年，也是公司积极履行社会责任、助力脱贫攻坚、支持绿色环保事业卓有成效的一年。报告期内，公司积极开展关爱特殊群体公益活动，向北京春苗慈善基金会捐赠善款95万元，努力促进社会健康和谐发展；认真推进白虎头村结对帮扶工作，助力白虎头村27户低收入户实现二零一九当年全部脱低，脱贫攻坚取得重大进展；坚持以绿色发展为引领，参与协办了北京市首个小微湿地保护修复示范建设项目，并扎实做好各项环境保护工作，年内实现二氧化碳碳排放配额盈余约5000吨，以实际行动助力首都生态环境建设；公司更以可持续发展为目标，连续十年披露《社会责任报告》（环境、社会及管治报告），将可持续发展的精髓深入到日常经营管理的过程中，并凭借雄厚的综合实力获评“2019年度ESG卓越企业”。

　　（三） 行业格局和趋势

　　二零二零年是全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，我国将坚持新发展理念，注重高质量发展，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定，确保经济运行在合理区间。此外，新型冠状病毒肺炎疫情的冲击是短期的，我国经济长期向好的基本面没有变。

　　就发展物业而言，我国将继续坚持“房住不炒”的总体定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。同时加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，逐步形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等在内的一揽子政策工具，保持政策的长效性、稳定性，为房地产行业的长期发展构建良好环境。

　　（下转Ｃ196版）