京投发展股份有限公司 关于公司面向专业投资者公开发行公司债券预案的公告（上接C61版）

　　（上接C61版）

　　表8 公司最近三年母公司现金流量表

　　单位：元

　　（三）公司最近三年主要财务指标表9 公司最近三年主要财务指标

　　（四）管理层简明财务分析

　　公司管理层结合公司最近三年合并财务报表，对公司资产负债结构、现金流量、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下分析：

　　1、资产结构分析：

　　公司最近三年末资产构成情况如下：

　　表10 公司最近三年末主要资产构成情况

　　截至2017年12月31日、2018年12月31日及2019年12月31日，公司的资产总额分别为2,786,347.14万元、3,186,758.26万元及4,619,272.06万元。近年来，公司坚持“以北京为中心，以轨道交通为依托”原有战略的同时，提出“植根北京、茂盛全国”发展理念，持续在北京、环京区域及重点京外城市获取土地储备，主要开发项目包括多个北京地区轨道物业项目以及檀香府、璟悦府、锦悦府、无锡公园悦府、臻御府、三河燕郊项目等，均进展顺利。公司总资产规模随公司业务的调整及扩张呈增长态势。

　　截至2017年12月31日、2018年12月31日及2019年12月31日，公司流动资产分别为2,287,925.95万元、2,634,900.77万元和3,686,506.29万元，占总资产的比例分别为82.11%、82.68%和79.81%。公司主营业务为房地产开发与经营，存货占比较大，流动资产占总资产比重较高。

　　2、负债结构分析

　　公司最近三年末负债构成情况如下：

　　表11 公司最近三年末主要负债构成情况

　　截至2017年12月31日、2018年12月31日及2019年12月31日，公司的负债总额分别为2,361,189.40万元、2,725,220.46万元和4,205,669.04万元，随着公司资产规模增加，负债规模亦随之增长。从债务结构来看，最近三年末发行人流动负债占总负债比例分别为58.36%、34.95%及48.95%，流动负债占发行人全部债务的比重呈波动下降趋势，非流动负债占比有所提升。

　　3、现金流量分析

　　公司最近三年现金流量情况如下：

　　表12 公司最近三年现金流量情况

　　单位：万元

　　2017年度、2018年度及2019年度，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-18,659.94万元、14,651.25万元及-724,180.30万元。2017年度公司各项目开发进度尚未达到可预售条件，预售款较上年同期减少导致经营活动现金流量净额为负值；2018年由于公园悦府、璟悦府等项目销售回款较前期增加导致经营活动现金流量净额转为正值；2019年度由于公司新获取土地资源支付地价款金额较大导致经营活动现金流量净额为负值。

　　2017年度、2018年度及2019年度，公司投资活动产生的现金流量净额分别为-201,250.13万元、-38,239.72万元及-215,971.14万元。2017年度子公司京投置地与北京首都开发股份有限公司、保利（北京）房地产开发有限公司、北京龙湖天行置业有限公司、北京德俊置业有限公司组成的联合体获得北京市门头沟区潭柘寺镇MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地块社会停车场用地、综合性商业金融服务用地、二类居住用地、商业用地、住宅混合公建用地国有建设用地使用权，该项目单独设立公司，由竞买联合体各方共同控制，京投置地对该项目共支付土地款等26.44亿元导致投资活动产生的现金流量净额为负值；2018年银行理财产品到期收回后，继续购买委托理财产品，投资活动产生的现金流量净额仍然为负；2019年度投资无锡轨道物业项目支付地价款导致投资活动现金流量净额为净流出215,971.14万元。

　　2017年度、2018年度及2019年度，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为48,448.64万元、225,921.70万元及838,070.44万元。2017年度公司筹资活动现金流量净额为净流入48,448.64万元，筹资活动净流入较上年同期增加434,982.63万元，增加主要原因系融资规模增加及当年偿还债务总额较上年同期减少；2018年度公司筹资活动现金流量净额为净流入225,921.70万元，主要系新增借款所致；2019年度公司筹资活动现金流量净额为净流入838,070.44万元，主要系公司当年融资总额较上年同期增加所致。

　　4、偿债能力分析

　　公司最近三年主要偿债能力指标见下表：

　　表13 公司最近三年主要偿债能力指标

　　（1）公司长期偿债能力

　　报告期内，发行人资产负债率分别为84.74%、85.52%及91.05%，发行人的资产负债率偏高。截至2019年末，发行人所有者权益合计413,603.01万元。从总体上看，随着发行人业务发展和规模的扩大，整体盈利能力将不断提升，从而对本次债券的偿债保障能力也将提高。

　　（2）公司短期偿债能力

　　报告期内发行人的流动比率分别为1.66、2.77及1.79，均显著大于1。速动比率分别为0.17、0.55及0.17，发行人速动比率相对较低，主要原因在于存货规模较大，符合发行人行业特点；报告期内发行人EBITDA利息保障倍数分别为1.32、1.09和0.49，随着报告期发行人房地产业务规模不断扩张，发行人利息支出随债务融资规模增加而保持较高水平，从而导致EBITDA利息保障倍数较低，但总体来看发行人EBITDA利息保障倍数符合行业特征。

　　报告期内发行人流动比率保持较好水平，速动比率较小，表明企业短期内面临一定的偿债压力。

　　5、盈利能力分析

　　表14 公司盈利能力指标情况

　　单位：万元

　　从盈利能力上看，发行人经营状况良好，具有较强的盈利能力。报告期内，发行人分别实现营业收入621,739.60万元、797,490.85万元及432,769.27万元，报告期营业收入呈现波动趋势，与发行人所在行业营业收入周期性因素有关。2018年度营业收入较2017年度同比增长28.28%；2019年度营业收入较2018年度同比下降45.73%，主要系当年收入结转较上年同期大幅减少。报告期内净利润分别为94,680.65万元、90,981.81万元及46,025.23万元，最近三年净利润呈现波动态势；报告期内毛利率分别为35.65%、32.47%及31.66%。

　　发行人报告期内总资产报酬率分别为5.98%、5.50%和2.80%，加权平均净资产收益率为14.29%、14.72%和2.89%。2019年度公司房地产销售达到结转收入条件的项目较上年同期减少，导致公司整体经营业绩下降。整体来看发行人各项盈利指标符合行业特征。

　　6、盈利能力的可持续性

　　公司目前项目储备量可以满足未来发展需要。截至2019年末，公司合并范围内在建及拟建项目共计8个，这些项目将在未来的2-3年陆续达到可销售状态以及可交付状态，合理的项目储备保证了公司未来的持续发展。

　　7、未来业务发展规划

　　近年来，在“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略导向下，公司调整优化资产结构，着力开发北京地区轨道物业，成功打造轨道物业专业开发核心竞争力，公司管理水平及盈利能力不断提升，经营业绩稳健增长，为股东创造了更多价值。

　　鉴于当前房地产行业格局的变化及北京首都功能定位的明确，为更好地引领公司业务向全国拓展，支持公司可持续发展，实现“亚洲轨道物业专家”愿景，公司在2018年择机开展战略规划修订工作，“植根北京、茂盛全国”，全面扩展业务区域，强化资源获取能力，创新拓展思路，争取在北京、环京区域及重点一二线城市获取更多优质资源；另一方面，持续专注核心产品的迭代升级，不断提高品牌认知度和目标市场份额，提升公司产品竞争力。

　　四、本次债券发行的募集资金用途

　　本次债券发行规模不超过人民币20亿元（含20亿元），募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司债务、补充营运资金及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途以及比例提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和公司债务结构，在上述范围内确定。

　　本次债券募集资金的运用将有利于优化公司债务结构，拓宽公司融资渠道，促进公司稳步健康发展。

　　五、其他重要事项

　　1、最近一期末对外担保情况：截至2019年末，公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保）如下表：

　　表15 截至2019年末公司对外担保（不包括对控股子公司的担保）情况

　　单位：万元

　　2、截至2019年12月31日，公司及全资、控股子公司没有尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。

　　3、经公司自查，公司报告期内的房地产开发项目不存在被国土资源部门认定为闲置土地的情形，不存在炒地、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为；不存在因土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为而受到行政处罚或正在被（立案）调查的情形，亦不存在房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”、哄抬地价的扰乱房地产业秩序情形。

　　六、所需审批程序

　　本次公开发行公司债券方案已经2020年4月8日公司十届二十三次董事会审议通过，尚须提交公司股东大会审议。

　　特此公告。

　　京投发展股份有限公司

　　董事会

　　2020年4月8日