北京空港科技园区股份有限公司2019年年度报告摘要

　　北京空港科技园区股份有限公司

　　公司代码：600463                公司简称：空港股份

　　北京空港科技园区股份有限公司

　　一重要提示

　　（一）本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。

　　（二）本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

　　（三）公司全体董事出席董事会会议。

　　（四）中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　（五）经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

　　2019年度公司实现归属于母公司的净利润-23,894,851.71元，加上年初未分配利润394,430,331.57元，扣除2018年年度利润分配4,800,000.00元，2019年期末可供股东分配的利润365,735,479.86元。鉴于2019年度公司实现归属于母公司的净利润为负，公司拟不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本和其他形式的分配。

　　二公司基本情况

　　(一)公司简介

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　　(二)报告期公司主要业务简介

　　公司是国内唯一一家临空型园区类上市公司，公司立足北京临空经济核心区，以园区开发建设为主营业务，形成了包括土地一级开发、工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务在内的园区开发建设产业链。

　　1、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式

　　（1）土地一级开发业务

　　土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理、投资、开发的过程。具体来说，就是按照城市功能规划和市政地下基础设施配套指标的要求，统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发的基本建设主要是指待开发土地的“三通一平”或“七通一平”建设，通过这些工程建设将“生地”转换为“熟地”后进行出让。

　　（2）工业地产开发业务

　　工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理、物流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济效益的服务。

　　（3）建筑工程施工业务

　　公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工程施工企业天源建筑拥有房屋建筑工程施工总承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、钢结构工程专业承包贰级、市政公用工程施工总承包贰级、特种专业工程（结构补强）、消防设施工程二级、防水防腐保温工程二级、建筑机电安装工程三级、环保工程三级等多项资质，涵盖多个领域，业务资质体系完善。

　　（4）物业租赁和管理业务

　　公司物业租赁和管理业务的实施主体为公司物业分公司和全资子公司天地物业。空港股份物业分公司主要负责公司位于原空港开发区A区、B区和北京天竺综合保税区内的自持物业出租经营和物业管理。天地物业主要负责公司自行开发销售项目的物业管理。

　　2、公司所处行业情况说明

　　产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施及综合配套服务，吸引特定类型的内外商企业投资建厂，形成技术、知识、资本、劳动力等要素高度聚集并向外围辐射的特定区域。

　　产业园区经过三十余年的发展历程，在体制创新、科技创新、节约利用资源、优化产业结构等方面取得了令人瞩目的成绩，为我国经济社会建设发展累积了重要经验，有效发挥了窗口、示范、辐射和带动作用。与此同时，产业园区的发展过程也经历了节地指标（产业园区一般采用单位用地投资、产出强度、容积率等指标衡量用地效率）不强、土地供后监管不到位、产业园区建设没有明确产业导向，贪大求全、同质化严重，导致恶性竞争等问题。

　　当前，转变经济发展方式是我国经济发展的大趋势，作为经济发展的重要载体，现有产业园区开始摒弃过去的粗放型的发展模式，向精细化、节约化、导向性发展模式转变，例如天安数码城、联东U谷等园区开发商在全国选址建设小型园区，一批大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式，产业导向性明确的小型园区。

　　此外，随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。

　　随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极，可将自身的优势向城区传递，园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等方面的联系日益密切，互动越来越频繁，于是就承载起了新的城市职能。如一些“小园区经济”以科技社区、创新社区的形态，通过产业聚集、人才聚集和企业家交流，逐渐成为了城市空间中的新地标、新节点。

　　北京临空经济核心区是北京市重点建设的六大高端产业功能区之一临空经济区的核心区域，总规划面积 178平方公里，北以六环路为界，南以机场南线高速和京平高速为界，西以京承高速和温榆河为界，东以六环路和潮白河保护绿带为界。起步规划区面积约 56 平方公里，组建后的核心区，将叠加集成首都机场、天竺综合保税区、中关村国家自主创新示范区资源政策优势，大力发展航空运输、保税物流、总部商务、产业金融、文化创意、商务会展等国际化、高端化的临空型现代服务业，积极培育壮大战略性新兴产业，逐步实现“开放功能充分发挥、高端产业聚集和创新发展、城市功能建设水平全面提升、‘临空服务’品牌全方位塑造”的目标，公司作为园区开发建设类上市公司，已在园区开发建设及资本运营方面积累了较为丰富的经验，公司将充分利用当前良好的内外部发展环境，积极顺应上述产业园区建设转型升级大势，以优良的经营成果回报社会，回报广大股东。

　　(三)公司主要会计数据和财务指标

　　1、 近3年的主要会计数据和财务指标

　　单位：元  币种：人民币

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　　2、 报告期分季度的主要会计数据

　　单位：元  币种：人民币

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　　季度数据与已披露定期报告数据差异说明

　　□适用  √不适用

　　(四)股本及股东情况

　　1、 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表

　　单位: 股

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　　2、 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

　　√适用  □不适用

　　■

　　3、 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

　　√适用  □不适用

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　　4、 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况

　　□适用  √不适用

　　(五)公司债券情况

　　□适用  √不适用

　　三经营情况讨论与分析

　　(一) 报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入109,501.35万元，同比下降13.48%；实现利润总额-2,786.05万元，同比下降171.02%；实现归属于上市公司股东的净利润-2,389.49万元，同比下降256.11%。截至本报告期末，公司总资产281,296.87万元，同比下降3.29%；归属于上市公司的股东权益 125,851.68万元，同比下降10.80%。

　　1、贯彻落实内控体系，确保内控体系有效运行

　　报告期内，公司以内控成果实施为重心，严格按照内控规范制度及流程要求，对工作流程及工作方式进行梳理、优化，促进内控体系行之有效。公司制定《2019年内控执行情况测试预案》，并深入公司各部门及各分子公司，对内控体系执行情况进行测试。通过测试，公司在实施重大事项前决策、审批手续的办理，关联交易的管理，报批事项的审批效率都有了很大提高，内控成果的实施，确实起到了指导工作、理顺关系、提高效率、防范风险的作用。

　　2、扎实推进各项业务开展

　　（1）土地一级开发业务

　　报告期内，公司积极推进土地一级开发业务开展,其中:

　　①正开发土地情况

　　开展空港C区一期土地内总占地面积约167.97亩土地部分地块的入市工作；通过与地块所在地政府招商机构合作等方式，开展总占地面积约为261.99亩、274.91亩、127.33亩的空港木林高端制造业基地一期开发土地、北小营宏大二三产业基地内土地、空港C区二期土地的落户项目招商推介工作。

　　②土地挂牌出让情况

　　公司土地一级开发业务主要由公司控股子公司亿兆地产承担并开展，报告期内，亿兆地产完成空港C区一期土地中总占地面积54.08亩土地入市成交; 2020年2月12日完成空港C区一期土地中总占地面积34.49亩土地入市成交。报告期内，亿兆地产实现营业收入3,001.10万元，较上年同期增加3,001.10万元，净利润-2,094.37万元，亏损额较同期减少435.12万元。营业收入增加原因是本期实现土地入市成交，上年同期未实现土地入市成交。报告期内亿兆地产亏损原因系报告期产生的人工费用不再分摊存货成本，全部计入管理费用，同时已完成开发地块对应的借款利息不再进行利息资本化，全部费用化导致。

　　③受托管理土地一级开发业务情况

　　报告期内，公司继续履行与公司控股股东北京空港经济开发有限公司签订的《委托管理协议》，受托管理顺义区国资委合并划转至其名下的土地一级开发业务，受托期限自2018年12月1日起三年，委托方每个托管年度向公司支付托管费200万元。

　　（2）房地产开发业务

　　截至报告期末，公司本部开发建设的MAX空港研发创新园A区项目(建筑面积约5.1万平方米) 完成二次深化结构图纸设计;MAX空港研发创新园B区项目(建筑面积约2.39万平方米)已施工至主体结构地上八层;在产业园区政策受限的条件下，公司全资子公司天瑞置业及时改变营销思路，调整营销模式，报告期内，出租空港企业园独栋5套;在持续推进空港企业园项目租售工作的同时，天瑞置业制定完成北京市顺义区大孙各庄镇大孙各庄村村南土地、房产的处置方案并大力推进项目前期手续办理，积极与北京市规划和自然资源委员会顺义分局沟通完善方案;报告期内，公司控股孙公司北京诺丁山置业有限公司开发建设的临空信息产业园项目一期(建筑面积约1.78万平方米)已完成主体结构封顶，二期项目正在办理开工手续;公司参股公司北京金隅空港开发有限公司开发建设的北京市顺义区天竺镇第22街区SY00-0022-6015R2二类居住、SY00-0022-6016A33基础教育用地项目一期(建筑面积约17.4万平方米)已全部结构封顶;公司参股公司北京电子城空港有限公司参与建设的“广电产业、军事通信产业、高科技产业创新产业园”项目，截至报告期末，项目一期(建筑面积约3.2万平方米) 稳步推进，预计2020年年中完成竣工验收并交付使用，项目二期规划方案经调整后，正处于报批阶段。

　　报告期内，公司在售、在租房地产项目主要为天瑞置业开发的空港企业园项目，报告期内，天瑞置业实现营业收入4,574.10万元，较上年同期减少约1,507.17万元，净利润-479.16万元，较上年同期减少约1210.11万元。营业收入下降的主要原因是：自2019年开始我公司不再收取研发中心管理服务费收入。净利润下降的主要原因是：因2018年公司通过转让控股子公司天保恒瑞股权增加了投资收益，而2019年仅为公司租金产生的利润。

　　公司其他所属主体开发的房地产项目，尚属开发建设阶段，暂不具备租售条件。

　　（3）建筑施工业务

　　报告期内，公司控股子公司天源建筑实现开复工总面积约126.6万平方米。相关资质方面，拥有建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、钢结构工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包二级、消防设施工程二级、防水防腐保温工程二级、建筑机电安装工程三级、环保工程三级等多项资质，涵盖多个领域，业务资质体系日趋完善。

　　对于建筑工程业务，公司不断优化业务模式，严把质量和安全关，推行项目承包经营责任制，各建筑分公司成本、财务独立核算，从工程承建到工程款催缴均各负其责，使得经营决策效率不断提高。此外，报告期内，天源建筑以主业为中心，积极拓展相关业务，全面建成顺义区北小营镇、南彩镇两个半固定式建筑垃圾处置站，合计处置建筑垃圾约212万吨;

　　报告期内，天源建筑实现营业收入94,726.03万元，较上年同期减少约13,592.65万元，净利润197.64万元，较上年同期增加约153.72万元，营业收入下降的主要原因是:报告期内，天源建筑开复工总面积虽较上年同期增加，但部分工程未正常开工或暂时停工，导致营业收入较去年同期减少，由于成本控制管理较好，净利润较去年同期增加。

　　（4）物业管理与租赁业务

　　报告期内，公司不断提升园区软硬环境建设水平的同时，不断壮大公司市场营销部人员配置，加强对区域投资性房地产租售情况的调研、分析，根据公司投资性房地产不同类型及所在区域，研究制定符合市场的招商方案。

　　截至报告期末，公司自持物业可出租面积约21.21万平方米(不含天瑞置业开发的空港企业园项目)，出租率约81.2%。全资子公司天地物业物业管理面积约为21万平方米。

　　公司自持物业的出租和物业管理业务主要由公司本部和全资子公司天地物业承担并开展，报告期内，公司自持物业的出租和物业管理业务实现收入9352.02万元，较去年同期减少约943.54万元，营业收入下降的主要原因是公司于2018年底出让天保恒瑞股权，该公司的主营业务为租赁，即本期无天保恒瑞确认的租赁收入。

　　3、以主业为中心，拓展投资业务

　　公司新的发展战略定位为“现代临空产业地产综合运营开发商科技创新企业投资服务商”，在继续做好现代临空产业地产综合运营开发商原有业务的同时，公司通过参与投资私募股权投资基金等方式积极拓展投资业务，旨在了解、获得新的产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充，发挥协同效应，加快公司战略目标的实现。

　　公司已参与投资包括云鼎基金、潍坊高精尖基金等私募股权投资项目及伟光汇通旅游产业、哈工大研究院等股权投资项目，报告期内，公司积极行使出资人权利，定期、全面做好投资项目的投后管理工作。

　　4、提升园区软环境建设水平，做“最体贴企业”的投资服务商

　　报告期内，公司对智慧空港APP进行改版升级，加强app功能架构及宣传功效，并引入三方机构，提升服务类型和品质；先后组织金融支持推介会、资源服务双推会等大型入区企业宣讲会。公司邀请政府部门及专业机构人员就政策支持、金融服务、职员福利提升等方面向入区企业进行介绍，并推介公司资源，实现了“甲方乙方”到“朋友”的转变，受到企业一致好评。

　　(二) 主营业务分析

　　1、主营业务分析

　　利润表及现金流量表相关科目变动分析表

　　单位:元  币种:人民币

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　　2、收入和成本分析

　　单位:元  币种:人民币

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　　3、费用

　　单位：元  币种:人民币

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　　4、现金流

　　单位：元  币种:人民币

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　　5、资产及负债状况

　　单位：元

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　　(三) 导致暂停上市的原因

　　□适用  √不适用

　　(四) 面临终止上市的情况和原因

　　□适用  √不适用

　　(五) 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

　　√适用  □不适用

　　公司根据财政部《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6号)的要求编制2019年度财务报表。内容详见2019年8月29日刊登于中国证券报、上海证券报、证券时报、证券日报及上海证券交易所网站www.sse.com.cn《公司关于会计政策变更的公告》。

　　公司根据财政部于2017年3月31日分别发布的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量（2017年修订）》、《企业会计准则第23号——金融资产转移（2017年修订）》和《企业会计准则第24号——套期会计（2017年修订）》，于2017年5月2日发布的《企业会计准则第37号——金融工具列报（2017年修订）》（上述准则以下统称“新金融工具准则”），并要求境内上市公司自2019年1月1日起施行。财政部于2019年5月9日发布了《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》（财会[2019]8号），修订后的准则自2019年6月10日起执行。财政部于2019年5月16日发布《企业会计准则第12号——债务重组》（财会 [2019]9号），修订后的准则自2019年6月17日起执行。财政部于2017年7月5日发布了《企业会计准则第 14 号——收入》，要求境内上市公司自2020年1月1日起施行。公司根据财政部发布的上述相关文件进行会计政策变更。内容详见2020年4月16日刊登于中国证券报、上海证券报、证券时报、证券日报及上海证券交易所网站www.sse.com.cn《公司关于会计政策变更的公告》

　　(六) 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

　　□适用  √不适用

　　(七) 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

　　√适用□不适用

　　本期纳入合并范围的子公司共8家，其中直接控股子公司有5家，间接控股三级子公司有3家，具体见“八、合并范围的变更”和“九、在其他主体中的权益”。

　　董事长：卞云鹏

　　董事会批准报送日期：2020年4月15日