阳光城集团股份有限公司2019年年度报告摘要（下转C234版）

　　阳光城集团股份有限公司

　　证券代码：000671            证券简称：阳光城             公告编号：2020-082

　　阳光城集团股份有限公司

　　一、重要提示

　　本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

　　董事、监事、高级管理人员异议声明

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　　声明

　　除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

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　　非标准审计意见提示

　　□ 适用 √ 不适用

　　董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

　　√ 适用 □ 不适用

　　是否以公积金转增股本

　　□ 是 √ 否

　　公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：公司2019年末总股本4,081,996,565股，扣除不享受股东红利的公司回购股数24,300,509股后股本数为4,057,696,056股，以此为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.00元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本，共计派发现金红利8.12亿元。

　　董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

　　□ 适用 √ 不适用

　　二、公司基本情况

　　1、公司简介

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　　2、报告期主要业务或产品简介

　　公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发经营为主，开发业态包括住宅、办公和商业等。公司开发项目以销售为主，同时持有部分物业以丰富公司存货结构，增强抗风险能力。

　　公司凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值，成功跻身行业15强。在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院组成的中国房地产TOP10研究组主办的2020中国房地产百强企业研究成果发布会上，公司位列“2020中国房地产百强企业”第13名，同时荣获“成长性TOP10”第五名；在中国房地产业协会联合中国房地产测评中心共同发布的2020中国房地产500强榜单上，公司同样位列第13位，并荣获“成长速度10强”第一。公司品牌价值持续获得市场更多认可，行业地位稳步提升。

　　3、主要会计数据和财务指标

　　（1）近三年主要会计数据和财务指标

　　公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

　　□ 是 √ 否

　　单位：元

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　　（2）分季度主要会计数据

　　单位：元

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　　上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

　　□ 是 √ 否

　　4、股本及股东情况

　　（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

　　单位：股

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　　（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　公司报告期无优先股股东持股情况。

　　（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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　　5、公司债券情况

　　公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券

　　是

　　公司发行债券基本信息

　　公开发行公司债券基本信息

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　　非公开发行公司债券基本信息

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　　（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况

　　公司债项评级信息汇总表

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　　注：大公国际全称大公国际资信评估有限公司；中诚信全称中诚信证券评估有限公司。

　　1、2020年1月，大公国际资信评估有限公司对阳光城及相关债项的信用状况进行跟踪评级，并出具公司主体与相关债项2020年度跟踪评级报告。根据大公国际资信评估有限公司出具的跟踪评级报告，公司主体信用等级上调为AA+，评级展望维持稳定，公司发行的“15阳房01”、“15阳房02”债项的信用等级上调为AAA。

　　大公国际资信评估有限公司认为：公司主要从事房地产开发与销售业务、酒店业务、商管业务以及建工板块业务等。跟踪期内公司签约销售规模快速增长，预收房款大幅增加，土地储备仍充足，且一、二线城市占比高；公司净利润水平大幅提升，2019年9月末，短期有息债务规模及占比大幅下降，平均融资成本有所降低，融资结构有所改善。因此大公国际资信评估有限公司将公司主体信用等级调整为AAA，评级展望维持稳定，“15阳房01”、“15阳房02”信用等级调整为AAA。

　　公司主体信用等级及上述公司相关债项的信用级别为AAA，该级别反映了偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

　　以上评级结果的变化不会对公司偿债能力、债券投资者适当性管理、债券质押式回购资格等产生不利影响。

　　2、2019年5月，中诚信证券评估有限公司对阳光城及相关债项的信用状况进行跟踪评级，并出具跟踪评级报告，公司的主体信用等级维持AA+，公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、（第二期）信用等级维持AA+。

　　中诚信证券评估有限公司认为：2018年，在房地产行业政策落实分类调控的背景下，阳光城集团股份有限公司顺应市场变化，实行快速周转的经营战略，加快去化，当年房地产销售业绩实现较快增长，行业排名持续提升，同时土地资源储备丰富且区域布局广泛，为其未来可持续发展奠定基础。中诚信证券评估有限公司也关注到公司债务规模较大、杠杆比例处于较高水平且面临短期偿债压力等因素可能对其经营及整体信用状况造成的影响。因此中诚信证券评估有限公司维持公司主体信用等级AA+，维持“16阳城01”、“16阳城02”债项的信用等级AA+。

　　上述公司相关债项的信用级别为AA+，该级别反映了债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低；公司主体信用等级为AA+，该级别反映了发行主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。

　　3、2019年5月，中诚信证券评估有限公司对阳光城及相关债项的信用状况进行评级，并出具跟踪评级报告，公司的主体信用等级维持AA+，公司2018年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、（第二期）以及2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、（第二期）信用等级维持AA+。

　　中诚信证券评估有限公司认为：2018年，在房地产行业政策落实分类调控的背景下，阳光城集团股份有限公司顺应市场变化，实行快速周转的经营战略，加快去化，当年房地产销售业绩实现较快增长，行业排名持续提升，同时土地资源储备丰富且区域布局广泛，为其未来可持续发展奠定基础。中诚信证券评估有限公司也关注到公司债务规模较大、杠杆比例处于较高水平且面临短期偿债压力等因素可能对其经营及整体信用状况造成的影响。因此中诚信证券评估有限公司维持公司主体信用等级AA+，维持“16阳城01”、“16阳城02”债项的信用等级AA+。

　　上述公司相关债项的信用级别为AA+，该级别反映了债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低；公司主体信用等级为AA+，该级别反映了发行主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。

　　（3）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标

　　单位：万元

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　　三、经营情况讨论与分析

　　1、报告期经营情况简介

　　公司是否需要遵守特殊行业的披露要求

　　是

　　房地产业

　　公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求

　　（一）经济和行业

　　1、中央维持“房住不炒”，地方继续因城施策

　　政策方面，中央在房地产行业政策方面坚持 “房住不炒”的表态，强调不将房地产作为短期刺激的手段，调控的主要目标是“稳房价、稳地价、稳预期”。地方层面，“因城施策”的大背景下，各地基本面变化的差异导致各地在政策方向上有所分化， “限购”、“限贷”政策各地均有不同。

　　信贷环境方面，在“房住不炒”的基调下，房地产金融政策依旧偏紧，尤其自5月19日银保监会23号文发布以后，房企融资环境持续收紧。但伴随着政府决心不再将房地产作为短期刺激经济手段的同时，因城施策愈发成为新常态，不同地区开始呈现明显的差异化，整体房地产政策及信贷环境愈加复杂。

　　2、土地市场自3月略有回暖，全年整体热度较低

　　18年下半年土地市场持续降温，19年3月起土地市场开始回暖，5月开始部分城市针对土地市场的热度提高提出针对性的平抑政策，资金端的收紧对于企业拿地也形成了一定的制约，整体来看，19年全年的土地市场热度不高，全年300城全类型用地成交建面同比增长3%。

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　　3、行业商品住宅投资与新开工增速均有所放缓

　　2019年全国房地产开发投资13.2万亿元，同比增长9.9%，其中住宅投资9.7万亿元，增长13.9%。开工方面，新开工面积22.7亿平方米，增长8.5%，其中住宅新开工面积16.7亿平方米，增长9.2%。

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　　4、销售增速有所下滑，行业集中度提升

　　销售方面，2019年全国商品住宅销售面积为15.0亿平方米，同比增长1.5%，销售金额为13.9万亿元，同比增长10.3%，整体住房销售规模微幅增长，但受益于销售均价的增长，销售金额仍保持一定的增速。目前来看，随着市场周期波动减小和融资环境收紧，预计行业集中度将会进一步得到提升。

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　　（二）城市和公司

　　公司的主要房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角、京津冀以及战略城市等区域，重点关注主要城市的土地市场和房地产市场情况如下：

　　1、房地产投资与新开工情况（19年全年）

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　　数据来源于wind数据库

　　2、土地市场情况（19年全年）

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　　数据来源于各地国土局

　　3、商品房市场情况（19年全年）

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　　数据来源于wind数据库

　　从城市数据的角度看，市场整体比较稳定，但城市间也存在较为明显的分化。

　　（1）房地产投资方面，四大一线城市中，广深增长较快，上海略有增长，而北京同比下滑1%。二线城市中，南宁、太原、福州、青岛增速较快，公司进入的城市整体都较为稳定。新开工方面，昆明新开工面积大幅增长，太原、南宁、广州、青岛、厦门也有超过20%的增速，而佛山、济南下降幅度较大。

　　（2）从土地市场看，深圳、大连、广州、沈阳土地供应面积上升幅度比较明显，超过40%，而南昌、郑州供应量缩减超过20%。土地成交方面，大连、东莞、昆明、广州、杭州受供给放量影响成交增长较快，而福州、厦门两个海西城市在供给增速不高的情况下成交大幅增长，土地市场热度较高。

　　（3）从商品房销售看，一线城市有所分化，北京、深圳量价齐升，而上海、广州则量跌价升。公司进入的代表城市销售面积同比平均下滑0.6%，销售额同比增长6.6%，销售均价同比上涨7.3%。

　　（三）经营情况概述

　　回顾2019年，公司始终贯彻中央“房住不炒”的政策精神，保持“规模上台阶、品质树标杆”的战略定力，聚焦品质，精细管理，稳健经营，力求实现规模、利润和负债三者平衡。公司2019年经营业绩完成情况如下：

　　1、销售及规模保持增长

　　本报告期，公司全口径销售金额2,110.31亿元，同比增长30%；权益销售金额（合并报表项目*权益比例+参股子公司项目*权益比例）1,351.43亿元，同比增长14.21%。结算方面，公司当期实现结算营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；合并归属于上市公司股东净利润40.20亿元，同比增长33.21%。

　　截至报告期末，公司合并报表总资产3,075.52亿元，较上年末增长16.76%；公司账面预收款项801.06亿元，同比增长28.95%。

　　2、财务品质持续改善

　　（1）盈利能力：本报告期，公司合并报表净利率比上年期期末提升0.16个百分点达到7.08%，合并报表归母净利润率提升1.24个百分点至6.59%，加权平均净资产收益率提升2.54个百分点至18.92%。

　　（2）偿债指标：本报告期，公司有息负债规模1,123.21亿元，近三年均保持规模相当，其中短期有息债务规模335.49亿元，占有息负债比例较去年年末下降12.94个百分点至29.87%，非银融资占比较去年年末的52.57%下降至24.94%，负债结构持续优化。同时，公司在资产规模增长、优质土储增加、而有息负债规模控中有降的前提条件下，有效降低资产负债率至83.45%，较2018年底减少0.97个百分点；降低有息资产负债率至36.52%，较2018年底减少6.23个百分点；降低净负债率至138.20%，较2018年底下降44.02个百分点，平均融资成本7.71%，比2018年年末优化23个基点。

　　（3）现金流情况：本报告期，公司进一步加强了现金流管理，平均回款率约80.20%，实现经营性净现金流入153.96亿元，继续保持正值；期末账面货币资金419.78亿元，全额覆盖335.49亿元的短期有息负债，长短期债务比由1.34提高至2.35，现金状况持续改善。

　　（4）评级提升：得益于公司良好的经营业绩和财务品质的改善，公司在本报告期内首次获得主体评级提升至AAA。

　　3、土地投资保持合理规模及布局

　　本报告期，公司共以权益对价491.77亿元合计补充权益土地储备约937.10万平方米，新增土储权益比例为70.50%（以可售货值测算）。截至本报告期末，公司累计土地储备总计4,101.20万平方米，其中一二线城市预计未来可售货值占比72.60%(2018年度报告中城市分类为城市魅力排行榜，2019年度报告中城市分类为交易所关于一二线城市的认定标准)，累计成本地价4,355.78元/平方米。根据公司公告的2019年销售均价12,317元/平方米，地售比良好。除此之外，公司有效拓展一二级联动合作、产业联动等多种拿地方式，已锁定约421.54万方的土储，将分期确权。

　　4、品质战略执行有力

　　公司愈发重视品质提升对增加公司核心竞争力的重要性，报告期内将品质纳入公司考核评价体系，高度履行“品质树标杆”战略：

　　（1）本报告期，公司 “绿色智慧家”产品主张不断深化，产品内涵不断夯实，以硬装体系升级为例，公司与供应商共同研发新材料，实现典型示范区样板房空气质量优于国标，带给业主切实的安全健康；同时，公司于2019年4月成立绿色智慧家研究院，有序推动绿色智慧家战略落地，截止2019年末，全国落地授牌的“绿色智慧家”项目44个，总建筑面积530万平方米，总共服务15万阳光城业主。

　　（2）公司品质提升工程成效初步显现，佛山绿岛湖、福州檀境、南京文澜府等标杆产品成功亮相，为配合品质管理，公司制定了全行业首个品质评价模型用以品质激励，涵盖项目品质全周期，在业内产生了较大影响。

　　5、组织架构全面升级

　　实现两千亿的销售规模后，公司加大推进管理精细化进度，于2019年底启动组织变革，对集团-区域-基层三层架构进行了全面升级，其中在区域层面，28个区域通过大区域套小区域、两个体量相似的区域并行、同地区的兼并整合等多种方式优化为16个区域，精简管理架构，提高管理效率；在项目层面，公司以项目部为抓手，夯实项目基础管理，进行项目总赋权，提升项目部能力。公司组织变革目前已就位，力求通过三层架构的组织优化，保持公司的灵活性，释放发展新动能。

　　（四）公司经营具体情况

　　1、土地储备

　　（1）新增土储

　　本报告期公司共以权益对价492亿元合计补充土地储备约1,268万平方米，综合楼面价5,168元/平方米。

　　①公开招拍挂：本报告期内，公司通过公开招拍挂新增土储计容面积568.24万平方米。具体如下：

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　　注1：公开招拍挂新增土地储备为本报告期内招拍挂签订土地出让合同的土地储备。

　　注2：目前披露的权益比例，仅供投资者了解公司现时状况作参考。最终权益比例视后期项目发展情况而定。

　　②并购及合作：本报告期内，公司通过并购及合作方式新增土储计容面积700.41万平方米，具体如下：

　　（下转Ｃ234版）