西藏城市发展投资股份有限公司2019年年度报告摘要

　　公司代码：600773                 公司简称：西藏城投

　　一重要提示

　　1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。

　　2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

　　3公司全体董事出席董事会会议。

　　4立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　5经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

　　拟以2019年利润分配股权登记日总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.15元（含税），预计共分配利润为12,294,911.16元。本次不进行公积金转增，也不进行送红股。

　　二公司基本情况

　　1公司简介

　　2报告期公司主要业务简介

　　（一）报告期内公司所从事的主要业务

　　公司主营业务为房地产开发与销售，属于房地产行业。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。

　　（二）报告期内公司所从事的经营模式

　　公司的经营模式以自主开发销售为主。公司开发的房地产产品涉及保障房、普通住宅、商办楼等多种物业类型。公司住宅地产开发业务的主要产品为保障房和各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度低层住宅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼和商业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以销售为主，租赁为辅，并部分持有经营。公司的业务范围主要集中于上海、福建泉州、陕西西安等区域。

　　（三）报告期内公司所属的行业情况

　　根据国家统计局数据，2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比1—11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%，增速比1—11月份加快0.6个百分点，比上年加快1.2个百分点。其中，国内贷款25229亿元，增长5.1%；利用外资176亿元，增长62.7%；自筹资金58158亿元，增长4.2%；定金及预收款61359亿元，增长10.7%；个人按揭贷款27281亿元，增长15.1%。

　　政策方面，明确坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　市场方面，全年开发投资额得以在大体量下保持高增速是高水平施工面积与后进发力的土地购置面积共同作用的结果。投资增速呈现前高后低走势，主要是由于第一季度各地市场普遍回暖，房企融资也略有好转，房地产开发增速上升。4月开始，部分区域房价下行压力加大，房企拿地意愿降低，房地产开发投资增速也因此逐步下滑。

　　销售方面，总体上来看，全国商品房销售保持韧性，成交金额再创历史新高，但从趋势来看，年末成交和均价增速双双放缓，热度有所回落。分城市级别看，核心一二线城市依旧维持较高销售水平，三四线市场成交明显降速但并未失速。

　　资金方面，2019年，金融政策整体总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧。1-2月份，受春节假期和2018年金融监管加强、去杠杆、信贷紧缩大趋势影响，到位增速为近三年最低值。随后信贷有所放松，企业融资难度相对降低，成本下降促使到位资金增速短期上升。5月份起，政府逐步收紧房企融资政策，债券、信托、ABS等融资手段被限，资金增速开始有所回落并趋于稳定。

　　3公司主要会计数据和财务指标

　　3.1近3年的主要会计数据和财务指标

　　单位：元  币种：人民币

　　3.2报告期分季度的主要会计数据

　　单位：元  币种：人民币

　　季度数据与已披露定期报告数据差异说明

　　□适用 √不适用

　　4股本及股东情况

　　4.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表

　　单位: 股

　　4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

　　√适用 □不适用

　　4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

　　√适用 □不适用

　　4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况

　　□适用  √不适用

　　5公司债券情况

　　√适用  □不适用

　　5.1公司债券基本情况

　　单位:元  币种:人民币

　　5.2公司债券付息兑付情况

　　√适用□不适用

　　西藏城市发展投资股份有限公司2015年公司债券的付息日为2016年至2022年每年的10月15日。公司于2019年10月15日按时足额兑付公司债券利息到相关账户。

　　5.3公司债券评级情况

　　√适用 □不适用

　　2019年5月29日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具了《西藏城市发展投资股份有限公司2015年公司债券跟踪评级报告》【新世纪跟踪[2019]100113】，维持本公司“AA”的主体长期信用等级，评级展望维持“稳定”，同时维持“15藏城投”“AA”的债项信用等级。

　　5.4公司近2年的主要会计数据和财务指标

　　√适用  □不适用

　　三经营情况讨论与分析

　　1报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司董事会按照2019年的经营计划，积极推动公司各项业务稳步、有序开展。报告期内，公司实现营业收入1,343,819,998.30元，实现利润总额168,888,950.91元，实现归属于上市公司股东的净利润106,374,285.92元。

　　2导致暂停上市的原因

　　□适用 √不适用

　　3面临终止上市的情况和原因

　　□适用 √不适用

　　4公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

　　√适用 □不适用

　　（1）执行《财政部关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》和《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》

　　财政部分别于2019年4月30日和2019年9月19日 发布了《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会（2019）6号）和《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》（财会（2019）16号），对一般企业财务报表格式进行了修订。本公司执行上述规定的主要影响如下：

　　（2）执行《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号——金融资产转移》、《企业会计准则第24号——套期会计》和《企业会计准则第37号——金融工具列报》（2017年修订）

　　财政部于2017年度修订了《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号——金融资产转移》、《企业会计准则第24号——套期会计》和《企业会计准则第37号——金融工具列报》。修订后的准则规定，对于首次执行日尚未终止确认的金融工具，之前的确认和计量与修订后的准则要求不一致的，应当追溯调整。涉及前期比较财务报表数据与修订后的准则要求不一致的，无需调整。本公司将因追溯调整产生的累积影响数调整当年年初留存收益和其他综合收益。

　　以按照财会〔2019〕6号和财会〔2019〕16号的规定调整后的上年年末余额为基础，执行上述新金融工具准则的主要影响如下：

　　以按照财会〔2019〕6号和财会〔2019〕16号的规定调整后的上年年末余额为基础，各项金融资产和金融负债按照修订前后金融工具确认计量准则的规定进行分类和计量结果对比如下：

　　合并：                                                                单位：元

　　母公司：                                                              单位：元

　　（3）执行《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》（2019修订）

　　财政部于2019年5月9日发布了《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》（2019修订）（财会〔2019〕8号），修订后的准则自2019年6月10日起施行，对2019年1月1日至本准则施行日之间发生的非货币性资产交换，应根据本准则进行调整。对2019年1月1日之前发生的非货币性资产交换，不需要按照本准则的规定进行追溯调整。本公司执行上述准则在本报告期内无重大影响。

　　（4）执行《企业会计准则第12号——债务重组》（2019修订）

　　财政部于2019年5月16日发布了《企业会计准则第12号——债务重组》（2019修订）（财会〔2019〕9号），修订后的准则自2019年6月17日起施行，对2019年1月1日至本准则施行日之间发生的债务重组，应根据本准则进行调整。对2019年1月1日之前发生的债务重组，不需要按照本准则的规定进行追溯调整。本公司执行上述准则在本报告期内无重大影响。

　　5公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

　　□适用 √不适用

　　6与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

　　√适用□不适用

　　截至2019年12月31日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：

　　本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“九、在其他主体中的权益”。