福建三木集团股份有限公司2019年年度报告摘要

　　福建三木集团股份有限公司

　　证券代码：000632       证券简称：三木集团      公告编号：2020-44

　　福建三木集团股份有限公司

　　一、重要提示

　　本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

　　公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

　　公司负责人卢少辉、主管会计工作负责人林廷香及会计机构负责人(会计主管人员)郑惠芳声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

　　非标准审计意见提示

　　□ 适用 √ 不适用

　　董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

　　□ 适用 √ 不适用

　　公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

　　董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

　　□ 适用 √ 不适用

　　二、公司基本情况

　　1、公司简介

　　■

　　2、报告期主要业务或产品简介

　　报告期内，公司主要是专注于房地产开发、经营性物业运营管理、进出口贸易和创业投资等业务。

　　公司是福建省内推行现代企业制度的先行者，公司率先实现股份制改革，率先实现企业兼并重组，率先实现法人股协议转让、股票上市，率先组建企业集团，在现代企业管理与运营方面积累了丰富的经验。经过多年的发展，三木集团逐渐成为以房地产开发、经营性物业运营管理和进出口贸易为主营业务的综合性企业集团，地产业务涉及福建、上海、山东、湖南等多个省市，贸易合作伙伴遍及世界一百多个国家和地区，公司的外贸进出口总额连续多年名列福州市第一、福建省前茅。公司先后获得“国家一级房地产开发企业”、“国家一级物业管理企业”、“中国房地产开发经营诚信企业”等荣誉。公司于2019年6月收购盈科汇金，至此开始步入创投领域，涉及的业务包括基金管理、股权投资和财务顾问等业务。

　　3、主要会计数据和财务指标

　　（1）近三年主要会计数据和财务指标

　　公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

　　□ 是 √ 否

　　单位：元

　　■

　　（2）分季度主要会计数据

　　单位：元

　　■

　　上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

　　□ 是 √ 否

　　4、股本及股东情况

　　（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

　　单位：股

　　■

　　■

　　（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　公司报告期无优先股股东持股情况。

　　（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

　　■

　　5、公司债券情况

　　公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券

　　否

　　三、经营情况讨论与分析

　　1、报告期经营情况简介

　　公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求

　　一、经营情况讨论与分析

　　（一）房地产开发

　　2019年，针对房地产行业，中央多次在重要会议强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的总体调控基调依然未发生变化，各地政府围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，及时跟进政策，因城施策、一城一策以确保市场平稳发展。市场方面，在房地产金融监管持续收紧，受行业调整预期强化及企业融资压力加大等因素影响，土地竞拍热度有所下降；房地产市场销售面积、销售额同比增速均收窄，但在合理自住需求的支撑下，住房改善性需求积极释放，全年销售面积、销售额仍高位运行。房企发展方面，企业分化进一步加剧，房企整体融资规模保持高位，融资成本上升，大型房企运用自身优势，开拓多种融资渠道，销售整体销售业绩继续保持增长，销售业绩增速高于全国平均水平，强者恒强态势延续。

　　（1）销售面积再创新高

　　2019年中国商品房销售面积为171,558万平方米，比上年下降0.1%，较1-11月份增长0.2%，上年为增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。2019年中国商品房销售额达到159,725亿元，增长6.5%，增速比1-11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。

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　　资料来源：wind

　　（2）房地产开发投资平稳增长

　　据国家统计局数据显示，2019年1-12月份，全国房地产开发投资达到132,194亿元，比2018年增长9.9%，增速比1-11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。其中，住宅投资97,071亿元，增长13.9%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。

　　（3）货币政策稳健，行业融资环境从紧

　　2019年，央行坚持稳健货币政策，加强逆周期调控，效果显著。12月末，广义货币M2同比增长8.7%，为2018年3月以来最高水平，增速较上年末提高0.6个百分点；贷款利率维持在4.75%的历史低位，三次降准，存款准备金率下调2个百分点，释放2.7万亿元长期资金。从行业资金面看，中央坚决遏制资金违规流向房地产，行业资金定向监管保持从紧态势，尤其从5月之后针对房企融资全渠道收紧。2019年房地产开发资金来源17.9万亿元，同比上涨7.6%。

　　（4）中央调控稳字当头，地方因城施策深化

　　2019 年全球经济增速放缓，外部环境不确定性增大，内部来看经济增速下行趋势未改，但中央对经济下行容忍度提升。中央坚持强调房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，地方因城施策进一步深化，“高点压、低点托”，市场步入箱体震荡。下半年以来，受行业调整预期及资金压力加大等因素影响，土拍热度显著降温，房企业绩承压，下行阶段政策以限购（人才购房）和限商（商改租）作为主要放松方向。

　　（二）经营性物业运营管理

　　随着经济转型升级持续发力，消费已成为驱动经济增长的主动力。消费规模在持续扩大的同时，消费结构也在不断升级：一是文化娱乐等服务性消费需求大幅增加；二是个性化服务需求内容越来越广阔，对于服务体验、消费场景的要求越来越高；三是随着城乡居民收入差距不断缩小，三、四线地区消费力量崛起。截至2019年年末，已开业的商业体量在2万平方米以上的购物中心达379家，数据与2018年基本持平，且预计12月新开的商业体数量也将超过百家，全年预计开业数量在500家左右。整体来看，商业地产在消费升级的大趋势下，市场供应不减，商业功能也从产品消费转向场景、体验、社交消费，新物种、新经济模式的出现，使得购物中心多元性在不断加强。

　　（三）进出口及国内贸易

　　2019年，我国外贸发展呈现了总体平稳、稳中提质的态势。全年进出口贸易总值约31.54万亿元，同比增长3.4%。其中，我国贸易出口总值为17.23万亿元，较上一年度增长5%；进口总值为14.31万亿元，较上一年度增长1.6%。贸易顺差为2.92万亿元，同比扩大25.4%。从进口企业类型来看，2019年全年我国民营企业首次超过外商投资企业，成为我国第一大外贸主体。全年民营企业进出口为13.48万亿元，同比增长11.4%，占我国外贸总值的42.7%，比2018年提升3.1个百分点。其中，出口为8.9万亿元，同比增长13%；进口为4.58万亿元，同比增长了8.4%。外商投资企业进出口规模为12.57万亿元，占全国外贸总值39.9%。国有企业进出口为5.32%万亿元，占16.9%。受中美贸易战持续进行的影响，东盟取代美国成为我国第二大贸易伙伴，第一大贸易伙伴仍为欧盟。

　　（四）创业投资

　　2019年新经济领域一级市场的投资情况延续了上一年度整体低迷的形势，投资事件数量和金额皆有所下滑。截至2019年12月31日，国内外已公开的投资事件数量为8,257个，同比下降28.31%；投资金额为25,832亿元，同比下降19.01%。纵观全年，企业服务、医疗健康和硬件行业的投资依旧是最热门的行业。2019年一级市场关于企业服务的投资事件高达722起，总融资金额达1,152.09亿元。紧随其后的是医疗健康，全年投资事件为534起，总融资金额达992.99亿元。而硬件方面的投资事件数量则有463起，总融资规模为910.29亿元。

　　二、报告期内主要经营情况

　　2019年，公司四大板块的业务：房地产开发、经营性物业运营管理、进出口贸易和创业投资在稳步推进中。报告期内，公司实现营业收入达到63.77亿元，营业利润12,971.99万元，归属于上市公司股东的净利润4,113.39万元。

　　（一）房地产开发

　　报告期内，公司为了集中精力及资源进行更好的战略调整，将房地产相关日常经营业务委托给阳光城实施管理。公司现有房地产业务以“三木·水岸君山”、“武夷山自遊小镇（武夷观岚）”、“三木·空港小镇”、“福清铂钥府”项目为核心，将继续按照委托管理协议委托阳光城做好后续开发和销售工作。截至本报告期末，“三木·水岸君山B地块”的累计预售面积为147,733平方米，“三木·水岸君山C地块”的累计预售面积为131,930平方米，“武夷山自遊小镇A地块”的累计预售面积为8,177.25平方米，“武夷山自遊小镇C地块”的累计预售面积为137,616平方米，“三木·空港小镇2#地块”的累计预售面积为20,443.97平方米，“福清铂玥府”的累计预售面积为76,396.71平方米。

　　（二）经营性物业运营管理

　　经营性物业运营管理方面，长沙黄兴南路步行街项目由长沙三兆实业开发有限公司负责运营。近年来，受到电商冲击，线下消费规模有所缩减，同时新落地的大型综合体和商业地产项目不断涌现，对商业地产项目运营提出了更多的挑战。长沙三兆公司秉持可持续发展的理念，加强招商运营，持续优化步行街业态和环境，充分利用地理位置、交通便利等优势，加大引进新零售商家的力度，实现差异化经营，报告期内实现营业收入13,370.39万元；武夷山自驾游营地项目由福建武夷山三木自驾游营地有限公司负责运营，营地公司充分利用“自遊小镇”地处武夷山风景区这一天然优势，积极推进以温泉为核心的自驾游项目，努力把项目打造成武夷山景区的新名片。

　　（三）进出口贸易

　　公司控股的商贸企业在公司的支持下继续稳步发展，与房地产业务形成良性互动，并积极拓展新的业绩增长点和发展模式。报告期内，商贸企业继续保持传统贸易业务规模，跨境电商进出口业务和综合服务平台项目在本报告期内继续保持良好的发展势头。期内跨境电商进出口业务实现营业收入7.8亿元，同比增长24.8%，综合服务平台业务实现营业收入5,167万元，同比增长33.14%。

　　（四）创业投资

　　报告期内，公司于2019年6月收购了盈科汇金股权开始涉足创业投资领域，优化公司产业布局，拓展新的业务领域与新的业绩增长点，提升公司综合竞争能力和盈利能力。盈科汇金主要投资于处于成熟期的细分行业龙头项目，截至报告期末，盈科汇金直接参投的股权投资项目为2个，通过基金的方式参投的股权投资项目为13个。目前，凌志软件已在科创板IPO成功。

　　公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求

　　新增土地储备项目

　　无

　　累计土地储备情况

　　■

　　主要项目开发情况

　　■

　　主要项目销售情况

　　■

　　土地一级开发情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

　　√ 适用 □ 不适用

　　公司控股的房地产项目公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2019年12月31日累计担保余额为人民币240,946.89万元。阶段担保期限为保证合同生效之日起至商品房产权登记办妥并交银行执管之日止。

　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　□ 适用 √ 不适用

　　2、报告期内主营业务是否存在重大变化

　　□ 是 √ 否

　　3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　■

　　4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征

　　□ 是 √ 否

　　5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　6、面临暂停上市和终止上市情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　7、涉及财务报告的相关事项

　　（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

　　√ 适用 □ 不适用

　　财政部修订并发布了《企业会计准则第 21 号——租赁》、《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会 [2019] 6 号)、《关于修订印发合并财务报表格式 (2019 版) 的通知》(财会 [2019]16 号)、《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12 号——债务重组》，根据相关规定，本集团已采用上述通知编制 2019 年年度财务报表。除已经在财务报表的会计政策变更影响的披露外，采用上述准则未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。

　　本报告期会计政策变更对当年财务报表的影响按规定在财务报告附注中披露。本报告期无主要会计估计变更。

　　（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

　　（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

　　√ 适用 □ 不适用

　　2019年2月，公司设立子公司三木颐和（上海）健康管理有限公司。

　　公司于2019年6月18日召开的第八届董事会第四十次会议审议通过了《关于收购青岛盈科汇金投资管理有限公司 50.5038%股权的议案》，公司以人民币196,964,666 元收购盈科创新、青岛金水、孙武、平潭达源、赖满英和刘健合计持有的青岛盈科汇金投资管理有限公司（以下简称“盈科汇金”）50.5038%的股权。2019年7月22日，该投资事项完成工商变更登记手续，变更后公司持有盈科汇金50.5038%股权。2019年8月1日起，青岛盈科汇金投资管理有限公司纳入福建三木集团股份有限公司合并报表的编制范围。

　　福建三木集团股份有限公司

　　2020年4月30日