南都物业服务集团股份有限公司2019年年度报告摘要

　　公司代码：603506                           公司简称：南都物业

　　一重要提示

　　1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。

　　2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

　　3公司全体董事出席董事会会议。

　　4天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　5经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

　　2019年度利润分配预案：拟以公司2019年12月31日的总股本134,126,985股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.55元（含税），派发现金红利总额为34,202,381.18元。当年现金分红数额占2019年度合并报表中归属于母公司所有者净利润的30.02%，剩余未分配利润结转下一年度。此预案需提交2019年度股东大会批准。

　　二公司基本情况

　　1公司简介

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　　2报告期公司主要业务简介

　　（一）主要业务

　　公司成立于1994年，是中国第一代、浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业，现为中国物业管理协会名誉副会长单位、杭州市物业管理协会常务副会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承“智慧管理、人文服务”的服务宗旨，以物业管理服务为基础，深耕长三角，布局全国市场，涵盖案场服务、顾问咨询服务及增值服务等高附加值服务，基于未来空间功能复合的发展趋势，以满足客户多场景、智慧化的服务需求，立志成为国内领先的城市空间运营商和智慧场景服务商。

　　基础物业服务：主要提供的包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等服务，服务业态包括住宅类和非住宅类。住宅分为多层住宅、高层住宅、排屋和别墅，非住宅分为写字楼、酒店式公寓、购物中心、城市综合体、企业总部大楼、工厂、学校、政府公建项目、园区、特色小镇、场馆等。

　　案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。

　　顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。

　　1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。

　　2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。

　　增值服务：为住户提供的个性化专项服务，如购物、家政服务、私人绿化服务、室内装饰维修服务、存量资产管理服务等。

　　公司致力于实现从基础物业服务到智慧服务的跨越升级，在社区O2O领域，公司利用最后一公里的服务便利性，开展优质的社区零售与到家服务。在存量资产服务领域，公司旗下大悦商业以“产品+互联网+社群”为手段，推出 “群岛”系列服务公寓、国际青年社区、托管式公寓、复合型园区等四类产品，以及复合商旅需求、泛艺术爱好者社群交互需求的新场景——群岛西溪艺术主题酒店。

　　公司陆续注册成立专业公司，输出“清洁”、“维修”、“装饰”领域细分服务产品，满足未来物业场景下业主多元化服务需求。乐勤清洁，多年商办、园区清洁服务经验，为各类办公楼宇、商业综合体、园区提供标准化、精细化清洁服务产品。乐勤楼宇，专业从事智能化设施改造，集约化实现社区、园区各类设施设备安全运行，并能快速响应业主的入室维修服务需求。乐勤装饰，基于智慧化住宅发展趋势，整合装饰行业上下游资源，承接园区、中高端住宅等装修装饰业务，实现业主空间规划、智能家居与便捷生活的完美融合。

　　（二）经营模式

　　1、采购模式

　　采购模式指采购有形物资、无形外包服务所使用的业务模式，即物资采购与业务采购所使用的业务模式。物资采购包括服装及配件、办公用品及家具、清洁用品等，主要是前期开办物资与项目运营过程中所需的物资。业务采购包括项目保洁、秩序外包、电梯保养、道闸改造、软件系统维护、公关活动策划等业务。

　　采购模式包括集中采购、零星采购两种。公司集中采购是指在全国范围内、多区域内标准化程度较高的可完全锁定价格的同一类物资或服务类采购事项，通过整合内部需求与外部资源，最大限度发挥规模优势、实现规模效益的采购行为；零星采购是指针对某个具体项目、某部门的某种物资或服务类采购事项采取的采购行为，集中采购以外的所有采购业务。

　　2、生产模式

　　提供服务是公司的核心业务，公司以客户满意为目标，秉承“智慧管理、人文服务”的管理理念，确保客户的需求和期望得到满足，在生产过程中主要关注两个方面：一方面是对设备的关注，确保各项目的设施、设备状况良好；一方面是对服务的关注，通过建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系和引入卓越绩效管理体系，明确职责与分工，持续优化和改进，加强内控管理、风险防范，以保持服务有效运行，以常规督导，节点督导，飞行检查，满意度调查，400客服热线，E控检查等六大品质管控方式，构建零容忍的安全底线，全方位监督服务品质的落地执行，实现集团服务质量方针和服务质量目标。

　　3、营销模式

　　公司市场营销中心负责市场调研分析与项目开发管理，在各个战区中设置二级营销人员，制定了《二级营销管理制度》，以扩大项目信息收集和承接渠道，有助于项目层级的拓展与项目续约。由总部市场营销中心负责对二级营销人员进行培训，由各个战区/分公司的营销团队负责建立并带领二级营销团队执行各项任务。公司对于新客户的拓展主要有三个部分，其一，对于持续开发型企业，积极创造机会达成战略联盟，实现业务规模有效扩张；其二，对于知名企业以及区域标杆项目，公司会密切关注，分析客户需求，主动进行拓展，以持续塑造公司业务口碑；其三，对于其他客户，由于公司在市场上有一定的知名度与品牌影响力与服务口碑，因此许多新的客户主动寻找与公司合作。

　　（三）行业情况说明

　　2019年，各地政府响应国家房地产行业稳定宏观调控的政策号召，积极落实“一城一策、因城施策”的精准调控。房地产开发增速放缓，房地产市场进入存量时代。曾经定位为房地产行业附属配套业务的物业管理行业，则随着城市化进程的推进，在城市运营方面更多高价值业态中不断延伸，同时，在消费升级的推动下，不断提升服务品质、提供更多元的增值服务，传统物业管理被重新定义，成为城市美好生活不可或缺的重要组成部分，迎来了行业的快速发展期。

　　1、行业发展空间持续扩大，行业集中度快速提升

　　根据中指研究院统计数据显示，2018年全国物业管理行业管理面积279.3亿平方米，相比 2017年的246.65亿平方米增加32.65亿平方米，增长率达13.2%。百强企业管理面积均值达 3718.13万平方米，同比增速17.52%，在管项目数量均值为192个，较上一年新增14个。百强企业市场份额进一步提高至38.85%，较 2017年增长6.43个百分点，行业集中度快速提升。

　　2、增值服务收入增长率连续三年超过物业基础服务收入增长率

　　物业服务企业结合自身资源优势与服务特色，找准定位，充分发挥线下优势，理性发展适合自身的特色业务，增值业务拓展方向更加明晰，并取得了良好的收入增长。2018年，百强企业基础物业服务收入均值达71326.86万元，同比增长 17.50%，而多种经营收入均值为 17290.65 万元，同比增长 28.02%，超过了基础物业服务的增长速度。

　　3、注重品质管理，服务满意度提升

　　在规模快速扩张的同时，百强企业以业主满意为核心，重视基础物业服务，精雕细琢把服务做到细致，并通过配套多元化增值服务，不仅为房屋软硬件条件加分，更为业主营造了良好的社区生活环境，促进房屋保值增值，赢得业主的广泛认可。根据中指院调研结果显示，重点企业的整体服务水平满意度为80.40 分，已连续四年保持在80分以上。

　　4、科技赋能物业，推动智慧社区建设发展

　　2019年政府工作报告中多次提到智慧城市建设及推动数据经济发展等方面内容，据国家统计局数据显示，2019年末城镇常住人口占总人口的比重达60.6%，按照国家住建部要求，我国要在2020年实现智慧社区50%的覆盖。在“互联网+”大潮的推动下，智慧社区作为发展国家智慧城市的关键内容之一，已成为当下物业企业重点建设领域。

　　随着6月首张5G商用牌照的下发，我国正式进入到5G时代，海量物联网设备同时运行在5G的高速网络上，安全、卫生、出行、建筑、健康、便民、养老等内容与5G网络、物联网、大数据、云计算、人工智能、区块链等新技术的有机互联将赋予智慧社区应用更大的想象空间。社区管理将从过去的粗放型向精细化转变，业务模块也会从单一作战、单向传输转变为联合协同、双向传输，真正实现以人为本的人居新体验。

　　3公司主要会计数据和财务指标

　　3.1近3年的主要会计数据和财务指标

　　单位：元  币种：人民币

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　　3.2报告期分季度的主要会计数据

　　单位：元  币种：人民币

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　　季度数据与已披露定期报告数据差异说明

　　□适用  √不适用

　　4股本及股东情况

　　4.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表

　　单位: 股

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　　4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

　　√适用  □不适用

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　　4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

　　√适用  □不适用

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　　4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况

　　□适用  √不适用

　　5公司债券情况

　　□适用  √不适用

　　三经营情况讨论与分析

　　1报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入124,446.85万元，同比增长17.55%；实现营业总成本109,931.27万元，同比增长15.60%；实现归属于母公司净利润为11,393.08万元，同比增长24.09%，总资产达161,045.10万元，同比增长19.94%，其中归属于母公司所有者权益合计为72,187.68万元，同比增长12.99%。

　　2导致暂停上市的原因

　　□适用  √不适用

　　3面临终止上市的情况和原因

　　□适用  √不适用

　　4公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

　　√适用  □不适用

　　本公司根据财政部《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会〔2019〕6号)、《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》(财会〔2019〕16号)和企业会计准则的要求对会计政策相关内容进行调整。详见 “第十一节 财务报告”

　　5公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

　　□适用  √不适用

　　6与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

　　√适用□不适用

　　本公司将浙江大悦商业经营管理有限公司、浙江乐勤清洁服务有限公司、浙江悦都网络科技有限公司、浙江悦都物业服务有限公司、杭州乐勤楼宇工程有限公司、杭州乐勤装饰工程有限公司、杭州建信大悦住房服务有限公司、杭州南郡商业经营管理有限公司、乌鲁木齐南都物业服务有限公司、上海采林物业管理有限公司、江苏金枫物业服务有限责任公司和常熟市中远物业服务有限责任公司等12家子公司纳入报告期合并财务报表范围，情况详见本财务报表附注六和七之说明。