龙湖集团锁定3100亿元销售目标 管理层称靠能力杠杆驱动发展

　　本报记者 王丽新

　　“2020年以来，房地产行业调控政策确定性更加明确，龙湖集团过去一直以非常自律的状态前进，因此我们对今年整个行业的发展持乐观态度。”3月26日下午，在2020年业绩说明会上，龙湖集团CEO邵明晓向《证券日报》记者表示，对于“两集中”供地政策，龙湖集团做了内部研判，这将考验企业运营、推盘和物业交付能力，我们会强化能力杠杆。总体而言，这将对优质企业利好，高杠杆和中小房企压力可能大些。

　　根据年报显示，截至2020年底，龙湖集团实现营业额1845.5亿元，同比增长22.2%；归属于股东的净利润为200亿元，同比增长20.2%；毛利同比增长6.4%至540.3亿元，毛利率为29.3%；核心税后利润率为14.7%，核心权益后利润率为10.1%；每股基本盈利3.408元。

　　对于2021年发展计划，龙湖集团CFO赵轶表示，2021年销售目标为3100亿元，增幅为15%。

　　扩展延伸多个“能力圈”

　　“财报的靓丽，并没有让我们感到兴奋和激动。”邵明晓表示，龙湖这些年大踏步开展业务，同时保持财务指标稳健，公司一直没有做非标融资，不涉及影子银行，“以坚定的自律走到今天，我们时刻警觉，一定不能走偏”。

　　在高度自律之下，龙湖的每一条主航道业务都要求盈利，且经营现金流为正。开发主业之外，龙湖正改掉传统房企靠债务杠杆发展的模式，转向依靠经营杠杆，尤其是能力杠杆去驱动发展，“能力圈”成为龙湖管理层内外输出的高频词汇。

　　2020年，龙湖集团涉足的多个“能力圈”也开始多点开花。截至2020年底，龙湖集团物业投资业务不含税租金收入75.8亿元，同比增长30.9%；商场、租赁住房、其他收入的占比分别为75.2%、23.9%和0.9%。

　　在C2商业运营航道，全国范围内累计开业商场达49座，已开业商场建筑面积达481万平方米，整体出租率96.9%；商业租金增长23%至58.2亿元，商场销售额增长14%至305亿元。在C3租赁住房航道，冠寓累计开业房间数量达9.0万间，租金收入18.1亿元，同比增幅55%，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。在C4智慧服务航道，实现收入58.4亿元（合并抵消前收入约为77亿元），同比增长36%。

　　值得关注的是，2020年龙湖将两个业务升级为新的主航道业务，C5航道为房屋租售体系——塘鹅租售，为客户提供房产经纪一站式服务。C6航道为房屋装修业务塘鹅美装修，由智慧装饰、整装设计院、智慧新材组成，可提供即装即住的装配式整体解决方案。

　　“未来行业中的赢家，第一是看信息量，第二是提升运营。”龙湖集团董事长吴亚军表示，“龙湖集团平衡这个机制以后，跟其他公司就可以拉开差距。”

　　保持资金管理主动性

　　当防风险、去杠杆一再被强调，房企在融资渠道、成本年期等维度加速分化。2020年，龙湖集团在资本市场选准窗口，实现境内外债券的最优发行；在银行端的高信用，保障了额度与利率的双支持。

　　受益于此，2020年，龙湖集团保持了平均借贷成本4.39%的低位，平均贷款年限6.59年，净负债率46.5%，在手现金778.3亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.24倍，一系列指标均维持行业内的较优水准，财务盘面扎实稳健，净负债率达到近五年低点。

　　“过去5年，龙湖始终处于‘三道红线’融资新规中的绿档。”赵轶表示，“三道红线”对行业会产生积极影响，龙湖集团未来依旧会保持资金管理的主动性。

　　“原来没想到‘三道红线’会出来，也没想会对我们有利，其实这对行业和中国经济都是利好。”吴亚军向《证券日报》等媒体表示，对龙湖集团来说，过去是企业内部自律发展，现在是外部力量助力更上一个台阶，自然而然地给了龙湖集团扩大能力圈的机会。