荣盛房地产发展股份有限公司2020年年度报告摘要（下转D342版）

　　证券代码：002146            证券简称：荣盛发展            公告编号：2021-046

　　一、重要提示

　　本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

　　所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

　　非标准审计意见提示

　　□ 适用 √ 不适用

　　董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

　　√ 适用 □ 不适用

　　是否以公积金转增股本

　　□ 是 √ 否

　　公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以4,348,163,851股为基数，向全体股东每10股派发现金股息3.50元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。

　　董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

　　□ 适用 √ 不适用

　　二、公司基本情况

　　1、公司简介

　　2、报告期主要业务或产品简介

　　（1） 报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素

　　报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。在房地产开发区域布局上，公司已基本形成了“两横、两纵、三集群”的战略格局。

　　近年以来，公司持续以面向首次置业和改善性需求的普通住宅为主导产品，一直致力于通过提供高性价比的产品，为项目所在地客户营造“自然的园，健康的家”，缔造新型生活方式。

　　经过“五五”时期的不懈努力，公司已基本形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、幼儿园、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现公司收入和利润的持续、快速增长。

　　报告期内，公司始终贯彻落实“房住不炒”的指导思想，不断提升产品质量与品牌价值，严格控制拿地成本，适度增加土地储备，以实现规模与利润的平衡增长。

　　（2）报告期内公司所属行业的发展阶段以及公司所处的行业地位

　　2020年，房地产行业依然面临着严峻复杂的国内外环境，一方面是新冠疫情带来的严重冲击，另一方面是主管部门新的行业管理政策，即针对资金需求端企业的“三线四档两观察”和针对资金供给端银行的“两道红线”，再次表明了中央对地产行业去杠杆的决心。

　　面对行业调控政策持续深入，融资环境持续收紧等诸多因素的叠加，公司积极应对、持续跟踪、研究并响应国家相关政策和要求，深入研究宏观经济趋势和行业变革方向，以完善区域战略布局，持续提升经营质量，规避区域性政策风险为工作重点，进一步完善、调整组织架构，推进经营周转速度更快和经营效率更高的大运营体系建设，在日趋激烈的行业竞争中稳步前行。2020年度，公司全年完成签约金额1,270.97亿元，完成年度签约计划的105.04%。行业知名度、市场占有率进一步提高，获得中国房地产百强企业运营效率TOP10第8名、稳居中国房地产百强企业第16位。

　　3、主要会计数据和财务指标

　　（1）近三年主要会计数据和财务指标

　　公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

　　□ 是 √ 否

　　单位：元

　　（2）分季度主要会计数据

　　单位：元

　　上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

　　□ 是 √ 否

　　4、股本及股东情况

　　（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

　　单位：股

　　（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　公司报告期无优先股股东持股情况。

　　（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

　　5、公司债券情况

　　公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券：否

　　三、经营情况讨论与分析

　　1、报告期经营情况简介

　　公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求

　　（1）宏观经济、房地产行业及公司经营的概述

　　①宏观经济运行回顾

　　2020年，西方主要经济体出现二战后最严重的衰退，逆全球化情绪继续蔓延。面对新冠肺炎疫情严重冲击和复杂严峻的国内外环境，党和政府统筹推进疫情防控和经济社会发展，推动生产生活秩序快速恢复，我国国民经济呈现稳定恢复态势，展现出中国经济的强大韧性和抗冲击能力。2020年，国内生产总值突破百万亿元，同比增长2.3%，是全球唯一实现经济正增长的主要经济体，占世界经济的比重超过17%，成为推动全球经济复苏的主要力量。

　　②房地产政策调控和市场运行回顾

　　2020年，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，但受全球宽松的货币环境影响，包括不动产在内的资产价格升值预期加大。为遏制房地产金融化趋势，下半年房地产金融政策调控进一步收紧。中国人民银行会同住建部出台了针对房地产开发企业财务监管的指导意见，在12家房企开展“三线四档两观察”的资金监测和融资管理规则试点，给商业银行的房地产贷款设置“两条红线”。土地管理制度改革稳步推进，国务院下放土地审批权，探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制。热点城市调控持续升级，严查经营性贷款等资金违规流入房地产市场，围堵各类“炒房”漏洞，加强租赁市场监管，严控高进低出、租金贷等市场乱象，力促市场理性回归。

　　2020年初房地产市场受新冠疫情影响，出现短期大幅调整，随后快速反弹并持续复苏，全年新房销售面积和金额均创出历史新高。

　　a.商品房销售面积创历史新高，市场分化加剧

　　2020年，房地产市场销售面积和销售额双双创出历史新高。商品房销售面积176,086万平方米，同比增长2.6%，商品房销售金额173,613亿元，同比增长8.7%，全国商品住宅销售面积同比增长3.2%，销售额同比增长10.8%。百城二手住宅价格整体稳中有涨，平均涨幅在3%左右。市场延续分化态势，长三角和珠三角地区市场复苏领先全国；一线城市住宅价格涨幅明显高于二、三线城市，南方城市的房地产市场强于北方城市。

　　图1：商品房销售面积、房销售额及同比增速走势

　　图2：70个大中城市二手住宅价格指数分类环比走势

　　b. 土地市场稳中有降，房地产开发投资保持较强韧性

　　2020年,土地市场在经历快速反弹后整体回落，土地购置面积同比减少。特别是下半年，在融资新政约束下，企业购置土地的积极性持续回落。全年房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，同比下降1.1%；土地成交价款17,269亿元，同比增长17.4%。

　　2020年，全国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7%。其中，住宅投资104,446亿元，增长7.6%。

　　图3：房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款走势

　　图4：全国房地产开发投资及主要构成同比增速

　　c. 房地产融资环境整体趋紧，房地产贷款增速持续下降

　　2020年，房地产行业融资环境整体趋紧。人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；全年增加5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点。

　　图5：房地产开发企业资金来源及主要构成增速变化

　　d. 2020年，受疫情影响，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”在3月下降至97.44。待国内疫情稳定，房企陆续复工复产后，“国房景气指数”从4月开始持续爬升，12月至100.55，恢复到非常合适的适度景气水平。

　　图6：“国房景气指数”月度走势

　　（2）2020年度公司主要经营计划完成情况

　　①报告期总体经营情况总结

　　2020年度，在公司董事会的正确决策和经营团队的强力执行下，公司紧盯年度计划目标，顺应政策控风险，计划周密保节点，多措并举提品质，整体工作取得了扎实进步，综合实力再上新台阶。

　　a. 全面克服疫情影响，开工、开盘及销售工作有序推进。2020 年初，突如其来的“新冠”疫情对整个房地产行业造成了巨大的影响。一方面，公司积极响应国家号召，投入到疫情防治工作中；另一方面，多方协力，通过各种措施力保项目开发、销售的有序推进、安全运营，公司绝大部分项目在所在城市实现首批开（复）工。报告期，公司实现开工964.13万平方米，完成年初开工计划的104.12%；实现竣工695.80万平方米，完成年初竣工计划的78.42%。报告期，结转项目面积600.81万平方米，同比下降8.98%；结算收入620.76亿元，同比下降2.10%。

　　b. 年度签约任务完成情况良好。报告期，公司签订商品房销售合同面积1,174.45万平方米，同比增长6.96%；合同金额1,270.97亿元，同比增长10.18%，完成年度签约计划的105.04%。

　　c. 财务结构持续优化，负债率持续下降。报告期，较好的销售回款和融资，使得公司的现金流状况得到极大改善，公司经营活动产生的现金流量净额13.67亿元，自2017年至今持续第四年为正。截至2020年12月31日，公司资产负债率82.07%，较期初下降0.32个百分点；现金短债比为1.23，较期初增长0.36；净负债率80.18%，剔除预收账款后的资产负债率为73.78%。

　　d. 土地储备结构更加合理。报告期，面对疫情冲击、融资收紧和市场下行压力，公司投拓工作审时度势、顺势而为。上半年，聚焦优势城市，维护市场地位，在石家庄、唐山、蚌埠、聊城、沧州、常州等土储较少的城市积极补充土地储备；下半年，主动放缓投资节奏，提高新项目的利润安全边际。报告期，公司先后在京津冀、长三角、中西部区域的29个城市获得土地65宗，规划建筑面积714.57万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,835.98万平方米。

　　e.公司成长性获得投资者高度认可。报告期，公司继续保持沪深300成分股、深港通标的股和MSCI明晟中国指数成分股等重要指标股的地位，在“第11届中国上市公司投资者关系天马奖”评选中， 荣获“最佳投资者关系公司奖”、“中小板最佳董事会奖”两大项奖。

　　②报告期公司各板块的经营情况

　　a.城市地产板块

　　报告期，公司城市地产板块积极复工、复产、保签约、优管控。报告期，面对严重的疫情影响、严格的政策调控及严峻的融资环境，城市地产板块坚持以市场为导向、以客户为中心、以品质为核心竞争力，化挑战为机遇，变被动为主动，科学决策、奋力拼搏，为公司年度目标达成和稳固市场地位作出了贡献。在生产管理方面，积极复工、复产，优化项目流程，着力缩短周转工期，“14579”和“100天开工、200天开盘”节点达成率分别达到42.5%、66%，同比大幅提高。长沙岳麓峰景一期和蚌埠荣盛华府一期获得行业最高奖项—广厦奖，各类项目获得省、市奖项35个。严格执行营销标准化，启用“家在荣盛”线上售楼程序，全年线上签约7.5亿元；大力推广“荣易通”，新增注册19.1万人，成交金额超132.6亿元。公司进一步加大代建项目的拓展，积极强化品牌、输出管理，培养新的利润增长点。

　　b.康旅板块

　　报告期，荣盛康旅积极履行社会责任，坚持稳定、良性发展，较好完成了年度目标任务。工程方面及时高效，开工、开盘、交房完成率均达到100%；营销再创佳绩，承德、野三坡、黄山、秦皇岛等公司多项目开盘，承德锦绣观邸项目“1457”节点全部提前达成，邢台锦绣学府“145”节点全部达成。全年实现营业额57.29亿元，收入额32.28亿元，荣获2020年中国年度影响力文旅发展第6位。康旅旗下酒店产业逆势而上，高效承接援鄂医护者休整接待工作和当地“两会”会议，用品质服务获得了相关部门的肯定，全年实现营业收入6.80亿元，新签约酒店10家（房间1,121间），荣膺“金枕头奖”、“金钥匙服务奖”等7项国家级、省级大奖。“盛行天下”全面升级，落实“六个一键”，有效解决业主长期换住难、装修难等问题。推动搭建会员体系，做好会员服务，助力盛行天下互联网平台发展。完成康旅大客服体系搭建，建立以风控、交付、投诉、满意度为基础的客户关系工作标准，有力保障康旅项目开发的健康运营。

　　c.产业园板块

　　报告期，产业新城坚持以“稳健经营”为导向，实施“量入为出，先进后出”的投资策略，全力抓回款、控投资、保利润，实现营业收入53.39亿元，净利润7.25亿元，圆满收官“五五”规划。报告期，产业新城招商取得实效，知名企业纷纷落地，固安中国智能骨干网二期、固安乐歌智能供应链产业园、唐山九天行歌火箭核心部件研发生产基地、淮北明美新能源锂电池项目、蔚县太行山云计算数据中心、蔚县空气源热泵研发生产基地等优质项目落户园区，全年签订土地招商协议15家，总投资66亿元。行业地位持续迈进，品牌价值有效释放，荣获“中国产业新城运营商综合实力TOP10” 第七位，荣获“2020中国产业园区运营十强企业”第七位，蔚县园区深度挖掘特色产业模式，入选“2020中国产业运营项目优秀品牌”。

　　d.物业板块

　　报告期，荣万家聚焦目标任务，提升品质管理，做大外部拓展，做好社商经营，实现营业收入18.07亿元，同比增长41%；净利润2.64亿元，同比增长133%；毛利率28.10%，同比增长9.9个百分点；年度在管建筑面积约5,970万平方米，合约建筑面积约9,020万平方米，其中外部拓展面积3,617.74万平方米，完成计划的180.89%。报告期，荣万家通过自主经营、平台整合等多元形式，为业主提供“新零售、拎包入住、社区食堂、房产经纪、社区资源、社区媒体”等全生活服务链产品，有效地拓宽了增值服务的边界，形成了更为丰富多元的发展模式。客户满意度超行业均值，荣获百强企业排名top19、品牌价值百强TOP15。2020年底，荣万家赴港上市成功获批，并于2021年1月15日正式在香港主板敲钟上市，股票代码：02146HK，发行价格13.46港元/股，募集资金12.65亿港币。

　　e.金融板块

　　报告期，振兴银行以科技型银行战略为指引，克服种种困难，全面达成了各项经营目标和各项监管指标。截至2020年底，振兴银行资产规模达271.18亿元，线上资负合作渠道持续拓宽，累计超过665万客户提供金融服务。

　　中冀投资秉持“发掘机遇，创造价值”的投资理念，以“稳”为前提，攻坚克难、稳中求进、寻找“缝隙”投资机会，全年经营取得了较好的成果。先后完成浪潮云、爱泊车、中钛装备、冀衡药业等16个股权类项目投资，已投项目京源环保、江航装备完成科创板上市，多个项目正处于上市通道；布局23个上市公司定增项目，多个标的年底收益超过100%；房地产及不良资产方面，完成投资项目10个；高收益债持续获得较高盈利；新增4只管理基金；财富业务转型顺利推进；荣获WISE2020中国智能制造领域投资机构TOP20、中国最受关注地产基金TOP5两项大奖。

　　f.其他板块

　　报告期，设计公司紧跟市场形势，创新能力、服务意识、产品品质进一步提升，完成产值6.22亿元，实现营业收入3.13亿元，超额完成年度计划。经过不懈努力，设计公司圆满完成了风景园林资质乙级升甲工作；在产品研发、技术创新上取得了良好成绩，获得了四项国家专利。

　　报告期，实业公司坚持以提升质量为导向、以优化工艺为抓手，推广运用信息化手段，实行星级评定标准，146个项目全部按照计划高质量交房，完成产值44.68亿元、实现营业收入33.48亿元。

　　③报告期公司的经营与发展情况

　　a.新增土地储备项目：

　　报告期，面对疫情冲击、融资收紧和市场下行压力，公司投拓工作审时度势、顺势而为，新增土地储备65宗，计容建筑面积714.57万平方米，完成年度计划的52.70%；购地金额281.61亿元，权益购地金额249.91亿元。新增土地储备项目具体情况如下：

　　b.累计土地储备情况：

　　截至报告期末，公司在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市储备了较为充足的土地资源，总建筑面积3,835.98万平方米，可以满足公司2-3年的开发需要。

　　截至报告期末，公司土地储备具体分布情况如下：

　　c.主要项目开发情况：

　　（下转D342版）