泰禾集团股份有限公司2020年年度报告摘要（下转D370版）

　　证券代码：000732                 证券简称：泰禾集团              公告编号：2021-029号

　　一、重要提示

　　本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

　　所有董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议。

　　非标准审计意见提示

　　√ 适用 □ 不适用

　　中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了保留意见的审计报告，本公司董事会、独立董事、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。

　　董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

　　□ 适用 √ 不适用

　　公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

　　董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

　　□ 适用 √ 不适用

　　二、公司基本情况

　　1、公司简介

　　2、报告期主要业务或产品简介

　　公司主要从事住宅地产和商业地产的开发及运营，拥有以泰禾院子系、大院系、园系、公馆系、府系、湾系等为核心产品线的中高端住宅地产产品，以泰禾广场、泰禾里为核心产品线的商业地产产品。

　　报告期内，受新冠肺炎疫情、房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素影响，公司房地产项目推盘节奏放缓，面临较大去化压力，同时由于公司自身债务规模庞大、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难，导致项目建设周期延长，出现延期交付情况。目前，公司正全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题。同时，公司以“复工复产、重塑信心”为第一要务，积极盘活资产，抓销售促回款，改善公司负债结构，力求维护业主利益，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。

　　3、主要会计数据和财务指标

　　（1）近三年主要会计数据和财务指标

　　公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

　　□ 是 √ 否

　　单位：元

　　（2）分季度主要会计数据

　　单位：元

　　上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

　　□ 是 √ 否

　　4、股本及股东情况

　　（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

　　单位：股

　　（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　公司报告期无优先股股东持股情况。

　　（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

　　5、公司债券情况

　　公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券

　　是

　　（1）公司债券基本信息

　　（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况

　　2020年4月28日，联合信用评级有限公司发布了《关于调整泰禾集团股份有限公司评级展望的公告》，维持公司主体长期信用等级为AA+，并维持“17泰禾01”、“17泰禾02”、“18泰禾01”和“18泰禾02”信用等级为AA+，评级展望由稳定调整为负面。

　　2020年5月12日，联合信用评级有限公司发布了《关于下调泰禾集团股份有限公司信用等级的公告》，将公司主体长期信用等级由AA+下调为AA-，将“17泰禾01”、“17泰禾02”、“18泰禾01”和“18泰禾02”信用等级由AA+下调为AA-，评级展望为负面。

　　2020年6月18日，东方金诚国际信用评估有限公司发布了《关于下调泰禾集团股份有限公司主体信用等级的公告》，将公司主体信用等级由AA+下调至AA-，评级展望调整为负面，同时将“16泰禾02”、“16泰禾03”的信用等级由AA+下调至AA-。《东方金诚国际信用评估有限公司关于下调泰禾集团股份有限公司主体信用等级的公告》已于2020年6月19日披露于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。

　　2020年7月3日，东方金诚国际信用评估有限公司发布了《关于下调泰禾集团股份有限公司主体及相关债项信用等级的公告》，将公司主体信用等级由AA-下调至BB，同时将“16泰禾02”、“16泰禾03”信用等级由AA-下调至BB。《东方金诚国际信用评估有限公司关于下调泰禾集团股份有限公司主体及向相关债项信用等级的公告》已于2020年7月6日披露于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。

　　2020年7月3日，联合信用评级有限公司发布了《关于下调泰禾集团股份有限公司信用等级的公告》，将公司主体长期信用等级由AA-下调至BB，将“17泰禾01”、“17泰禾02”、“18泰禾01”和“18泰禾02”的信用等级由AA-下调为BB，评级展望为负面。

　　2020年7月6日，东方金诚国际信用评估有限公司发布了《关于下调泰禾集团股份有限公司主体及相关债项信用等级的公告》，将公司主体信用等级由BB下调至C，同时将“16泰禾02”、“16泰禾03”信用等级由BB下调至C。《东方金诚国际信用评估有限公司关于下调泰禾集团股份有限公司主体及向相关债项信用等级的公告》已于2020年7月7日披露于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。

　　2020年7月6日，联合信用评级有限公司发布了《关于下调泰禾集团股份有限公司主题长期信用等级及存续期内非公开发行公司债券信用等级的公告》，将公司长期信用等级及存续期内非公开发行公司债券“17泰禾01”、“17泰禾02”、“18泰禾01”、“18泰禾02”的信用等级由BB下调至C。

　　2020年8月12日，东方金诚国际信用评估有限公司发布了《泰禾集团股份有限公司主体及相关债项2020年度跟踪评级报告》，维持公司主体信用等级为C，同时维持“16泰禾02”、“16泰禾03”信用等级为C。《泰禾集团股份有限公司主体及相关债项2020年度跟踪评级报告》已于2020年8月13日披露于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。

　　美元债券评级情况：

　　1、2020年1月6日，公司在境外完成3827万美元债券的发行并在新加坡交易所挂牌，债券代码为XS2090920427。该债券评级情况为：Caa1（穆迪）/ CCC+（惠誉）。公司作为担保人的主体评级为：B3（穆迪）/ B-（惠誉）。

　　2、2020年3月25日，穆迪投资者服务公司发布公告，将公司的长期公司家族评级从“B3”下调至“Caa1”，同时将高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”，评级展望由“稳定”调整为“负面”。

　　3、2020年4月29日，惠誉公司发布公告，将公司的长期外币发行人违约评级和高级无抵押评级“B-”列入负面评级观察。

　　4、2020年5月11日，惠誉公司发布公告，将公司的长期外币发行人违约评级和高级无抵押评级从“B -”下调至“CCC+”，该评级已从负面评级观察中移除。

　　5、2020年5月14日，惠誉公司发布公告，将公司的长期外币发行人违约评级和高级无抵押评级从“CCC+”下调至“CC”。

　　6、2020年7月8日，惠誉公司发布公告，将公司的长期外币发行人违约评级从“CC”下调至“RD”，同时将高级无抵押评级和美元债券从“CC”下调至“C”，回收率评级为“RR4”。

　　7、2020年7月10日，穆迪投资者服务公司发布公告，将公司的公司家族评级从“Caa1”下调至“Caa3”，同时将高级无抵押评级从“Caa2”下调至“Ca”，评级展望维持“负面”。

　　（3）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标

　　单位：万元

　　三、经营情况讨论与分析

　　1、报告期经营情况简介

　　公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求

　　（一）宏观环境方面

　　宏观环境方面，2020年是极其不平凡的一年。作为年内最大的“黑天鹅”，新冠肺炎疫情的突然爆发对各行各业均产生了不同程度的冲击，也相应地改变了部分行业的运行逻辑、催生了新的发展趋势、促进了社会的变革。

　　（二）房地产行业方面

　　房地产行业方面，在报告期初，全国商品房销售规模一度大幅下滑，随着疫情防控形势的好转，3月后市场逐步企稳回升。国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售金额为17.4万亿元，同比增长8.7%，其中住宅销售金额为15.5万亿元，同比增长10.8%；全国商品房销售面积为17.6亿平米，同比增长2.6%，其中住宅销售面积为15.5亿平米，同比增长3.2%，增速较2019年有所回升。

　　疫情之下，中国房地产市场走出“V型”曲线，全年市场规模仍然同比提升。与商品房销售同时恢复的还有土地市场，经历了一季度的颓势，土地市场在二季度快速恢复，各地加大了土地供应，土地成交面积有所增长。

　　中国指数研究院统计数据显示，2020年全国300个城市住宅类用地供应建面同比增长3.9%，成交建面同比增长9.4%。全年土地市场竞争较为激烈，住宅类用地的平均溢价率为15.4%。三百个城市全年最终出让面积实现10.8%的增长，出让金同比增长17.5%。土地市场在各区域之间出现明显分化，核心区域的土拍市场维持较高热度。

　　尽管商品房销售及土地市场恢复较快，但房地产新开工及开发投资增长乏力甚至转负。国家统计局数据显示，2020年全国房屋新开工面积22.4亿平方米，同比下降1.2%；住宅新开工面积16.43亿平米，同比下降1.9%。全国房地产开发投资14.1万亿元，同比增长7.0%，增速较2019年回落2.9个百分点；其中住宅投资10.44亿元，同比增长7.6%，增速较2019年回落6.3个百分点。

　　从政策面上看，2020年是房地产行业发展历史上意义深远的一年。2020年中央政策从“稳”到“稳”，上半年稳经济、以宽松为主，下半年部分城市市场热度有所提升，政策以收紧为主，稳房价、稳地价、稳预期。地方经历了从“放松”到“收紧”，整体基调与中央政策一致。中央将房住不炒、租购并举、因城施策、促进住房消费健康发展等表态写入《“十四五”及2035年愿景目标建议》，“稳房价、稳地价、稳预期”依然是当前主要调控目标。

　　为了抑制行业金融风险，2020年下半年决策层从供、需两端全面压降房地产信贷规模。需求端房企融资方面，2020年8月，中国人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门共同推出了被业内称为“三道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。“三道红线”的出台彻底改写了行业规则，倒逼房地产行业去杠杆，正式宣告依靠高杠杆、高负债、高周转实现高增长的模式难以为继。

　　供应端金融机构方面，为了防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，2020年的最后一天，中国人民银行、中国银保监会推出房地产贷款集中度管理制度。这一被业内称为“两道红线”的制度分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

　　2021年2月，自然资源部自然资源开发利用司表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。首批实施“两集中”政策的22个重点城市相继发文表示，坚决落实关于住宅用地供应工作的要求。

　　随着“三道红线”、“两道红线”、“两集中”的政策逐步落地，供给侧改革的持续推进将有效降低房地产行业风险，优化行业竞争格局。房地产行业也由此正式进入管理红利时代，为了抓住这一难得的历史机遇，房地产企业需勤加修炼内功，提升管理水平，向管理要效益，实现有质量的增长；坚持并不断提升产品服务品质，提升企业综合竞争力。

　　（三）公司项目所在主要城市的房地产情况

　　公司坚持“深耕核心一线，全面布局二线”的布局战略，项目主要位于北京、上海、福州、郑州、深圳等城市。

　　2020年，北京保持政策的延续性和稳定性，坚守“房住不炒”基调，持续优化调控政策和市场供应结构。同时，注重区域发展规划及建设，出台多项区域规划政策，利好外围区域发展。北京商品住宅市场成交规模创近四年历史新高，成交价格呈结构性小幅上涨态势。全年北京宅地供求规模保持相对平稳，宅地成交总量超600万平，成交楼面均价呈结构性上涨态势。

　　2020年，上海商品住宅供应回落，成交上涨，二季度以来市场持续供不应求。横盘三年的上海房价从年初开启上涨行情，热盘频出，不断推高市场热度。从全年走势来看，上海新房价格涨幅上下半年分化明显，上半年强势拉升，随着“724”会议定调下长三角多地调控收紧，上海楼盘也重回“严格限价”模式，需求集中释放下带来的供不应求及改善型项目的热销对价格涨幅起到很强的支撑作用，因此下半年价格涨幅呈高位震荡回落态势。

　　2020年，深圳的房地产政策坚持“房住不炒”、加强调控，土地供应再攀高峰，成交楼板价下滑，商品房市场整体成交量升高，价格下跌，热点区域、产品结构动态变化，市场整体趋于稳定。土地市场方面，土地供应创近年新高，市场升温明显，政策性宅地供求量达历史高峰。商品房市场方面，2020年供求前低后高，政策高压下一二手房市场倒挂式发展，打新潮频现，价格名跌实涨。“7.15”调控新政出台，对稳定预期起到了关键性作用，也成为今后深圳房地产调控的长效机制。

　　2020年，大福州各县市调控主基调未变，部分县市限价政策略有调整，例如福州限价政策有明显松动，部分板块价格有所上涨。供地方面，主城区年度供应指标基本完成，闽侯、福清供地节奏快。主城区地价逆势上扬，福清、长乐热度高，楼面价上涨明显，另外，五城区楼面价也同比上涨18%。土地市场溢价率回升，流拍相比去年显著减少。在常态化调控的背景下，无论是福州主战场还是外围县市，房价表现整体较为稳定。

　　2020年郑州楼市处于弱复苏，年度成交量降价平，区域分化明显，小规模推售和平推占据主流；因城施策下管控政策适度宽松，郑州市场上首付分期与分销成为项目标配，城市首付分期普遍之下，市区郊区门槛差异减小，客户回流市区，核心地段/优质项目价值凸显，郊区持续白热化。

　　2020年，公司已进入的城市房地产市场发展总体来说较为平稳。

　　（四）报告期内公司经营概况

　　报告期内，公司继续深耕原有进驻城市的项目布局，未进行新的土地获取及区域扩张。目前公司房地产项目主要位于一线及核心二线城市，包括以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福州和厦门为中心的福建区域、以武汉为中心的中部地区。

　　公司具有国家一级房地产开发资质，项目开发经验丰富，产品业态包含中高端住宅、高档公寓、甲级办公和城市综合体等，并已拥有一定的品牌知名度。除了高端改善型院子系产品外，还拥有大院系、园系、公馆系、府系、湾系等多条差异化住宅产品线，以及以泰禾广场、泰禾里为核心产品线的商业地产产品。

　　报告期内，公司实现营业收入36.15亿元，同比下降84.70%，实现归属于上市公司股东的净利润为-49.99亿元，同比大幅下降，主要原因如下：（1）受新冠肺炎疫情、房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素的影响，公司主要地产项目在投资金额、建设周期、销售回款等方面的实际进度与计划进度存在一定差异，无集中交付的地产项目，造成收入较上年同期大幅下降，相应的营业利润大幅减少；（2）2020年度，公司对部分出现减值迹象的房地产项目适当的计提了存货减值准备，导致营业利润减少；（3）2020年度投资收益主要由公司持有的合联营企业投资按权益法确认的投资收益产生，金额较小；（4）2020年度，公司就终止上海新江湾项目、深圳坪山项目及上海顾村项目合作事项计提了5.67亿元损失，以上因素叠加导致本报告期出现亏损。

　　从收入构成看，房地产开发业务仍是公司收入的最主要来源，占营业收入的比重为66.21%；服务、零售和其他业务占比较小。同期，公司房地产业务的毛利率为12.23%，同比下降3.66个百分点，主要是当期结转的房地产项目拿地成本较高，利润水平显著下降。报告期内公司房地产业务营业收入23.93亿，结转面积10.26万平方米，其中住宅地产实现销售收入21.39亿元，结转面积7.77万平方米；商业地产实现销售收入2.54亿元，结转面积2.48万平方米。

　　公司一直坚持高品质、差异化的产品开发战略，提倡与坚持以“匠心精神”进行产品研发、设计与施工，满足置业者多样性、不断升级的需求，产品竞争力持续增强。同时，公司积极推进产品标准化进程，受到市场的广泛认可。

　　在商业地产领域，公司形成了独具特色的“泰禾模式”，涵盖商业地产开发、设计、招商、营运、管理、场景适配、智能支付等领域。目前，公司已在北京、福建拥有了多个大型城市综合体，包括福州五四北泰禾广场、福州东二环泰禾广场、泉州石狮泰禾广场、泉州东海泰禾广场、北京泰禾中央广场等，在北京、上海开发了多个写字楼、酒店式公寓、商业步行街等不同业态的商业地产项目。经过富有成效的运营管理，公司多个商业地产项目成为当地居民青睐的消费场所和商业“地标”，在商业地产开发领域形成了独特的竞争优势，具有一定的市场知名度与行业影响力。在2020年，面对新冠肺炎疫情的挑战，泰禾商业积极调整经营策略，与众商家共渡难关，通过线上线下互动优化和发挥商业资源，在保障安全经营的同时持续提升客户体验，商家资源合理分配，管理效率得以提升，进一步发挥了强大的社会价值与资源效益。

　　公司在精耕地产主业的同时，为全面提升城市生活品质和自身多元化发展而践行“泰禾+”战略。依托自身在住宅、商业等领域的优质资源，聚合其他配套服务领域资源，一站式解决业主的购物、社交、医疗、教育、文化等方面的生活需求，为客户不断丰富和提升美好生活的内容。报告期内，公司部分项目已形成地产与“泰禾+”业务的双向发展与赋能，呈现协同发展的良好格局。

　　报告期内，公司积极探索房地产产业链布局，依托公司高标准的物业服务及酒店管理体系涉足长租公寓市场，打造全新高端公寓品牌“泰禾寓”。公司寻求、建立符合中国市场需求的长租公寓新模式，筑建现代、智能、绿色、健康的高品质生活，将“泰禾寓”打造成为年轻精英人群喜爱的公寓领先品牌和公寓托管行业标杆。厦门湾泰禾寓拥有240套公寓，北京大兴泰禾寓首批400套公寓，均已成功开业运营。北京公馆项目、东莞泰禾新天地项目筹备中。

　　物业服务方面，公司以控股股东资源为依托，积极响应和参与新冠肺炎疫情的联防联控，得到中央电视台、新华社、人民日报等权威媒体的报道与肯定。2021年1月，住建部、发改委、银保监会等十部委联合发布了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，为公司进一步服务和做好房地产主业，提升物业服务水平，拓展物业服务空间内涵指明了方向，打开了空间。

　　酒店经营方面，泰禾旗下的国际品牌酒店及自有品牌酒店已在某些城市初具规模优势，在2020年积极应对新冠肺炎疫情挑战，以得力的安全保障措施、灵活的经营策略与丰富的产品形态，赢得客户的广泛认可。同时，公司为旗下酒店注入令人印象深刻的“中式元素”，以超出客户预期的服务能力扩展了客户服务边界，成为服务当地市场的生力军之一。

　　报告期内，受新冠肺炎疫情、房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素影响，公司房地产项目推盘节奏放缓，面临较大去化压力，同时由于公司自身债务规模庞大、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难，导致项目建设周期延长，出现延期交付情况。

　　目前，公司正全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题。同时，公司以“复工复产、重塑信心”为第一要务，积极盘活资产，抓销售促回款，改善公司负债结构，力求维护业主利益，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。

　　同时，公司控股股东泰禾投资于2020年7月30日与海南万益管理服务有限公司签署了《股份转让框架协议》，此次股份转让框架协议的签署，将有助于推动公司目前进行的债务重组工作，盘活存量资产，维持正常经营，同时有助于优化公司股权结构，帮助公司不断完善公司治理，从而帮助实现公司长远价值，维护公司及股东利益。

　　新增土地储备项目

　　无

　　累计土地储备情况

　　主要项目开发情况

　　主要项目销售情况

　　（下转D370版）