中小房企拓展新盈利点 竞相布局万亿元级物管市场

　　本报记者 王  鹤

　　见习记者 冯雨瑶

　　短短一个月时间，重庆本地的中小型房企财信发展已先后发布两则公告，拟拓展物业业务。7月12日，财信发展发布公告称，拟5.8亿元收购财信智服100%股权。此前的6月11日，财信发展曾发布公告表示，拟1.98亿元收购安徽诚和物业100%股权。

　　财信发展连续收购物业标的，恰恰是房地产企业应对新环境调整业务重心的一个缩影。克而瑞地产研究中心的数据显示，TOP30上市房企均在不同程度布局物业管理市场。当前房地产市场已由增量时代迈入存量时代，日渐趋紧的政策环境在倒逼房企转换发展思路，寻求新的盈利增长点。

　　“类似收购说明房企对物业管理市场的认可。目前来看，物业管理或物业经营领域确实是吸引房企或各类社会资本投资布局的一大方向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示。

　　房地产调控政策密集出台

　　房地产调控政策密集出台、各线城市住房需求分化，是财信发展布局物业管理的主要原因。公司在公告中称，受多重因素影响，公司面临新的挑战，亟需找到发展突破口。

　　财信发展主营房地产开发与销售业务，同时兼有环保业务，2020年实现签约销售额70.67亿元。2021年一季度，公司实现营业收入5.01亿元，归属于上市公司股东的净利润亏损2986.95万元。

　　正是这样一家销售规模不及百亿元的中小型房企，如今和其他房地产市场参与者一样，在存量时代面临政策环境趋紧的压力。

　　自“三道红线”和贷款集中度相关政策出台后，房企融资、供需两端持续收紧。据克而瑞地产研究中心不完全统计数据，2021年上半年，100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，创2018年以来最低水平。与此同时，房地产贷款增速也持续下降，监管数据显示，截至2021年4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，2021年以来持续低于各项贷款增速。

　　在政策持续收紧下，中型房企的融资规模下降最为明显。克而瑞地产研究中心数据显示，TOP31-50的房企今年上半年融资规模同比减少53.50%至922亿元；TOP11-30规模的房企融资规模下降幅度最小，为23.48%。

　　业内人士认为，TOP31-50房企融资规模减少一半，主要是因为降杠杆的需要。这类企业在“踩线”后停止扩张，降负债、抓回款成了他们的唯一选择。

　　“整个行业面临‘三道红线’的监管压力。对中小房企来说，当前行业集中度逐渐提升，房企之间竞争加剧，留给其发展的空间越来越小。融资受到严格限制，扩张步伐也将被迫放缓。”诸葛找房分析师陈霄对《证券日报》记者表示。

　　房企竞相布局物管市场

　　面对趋紧的政策环境，迈入存量时代的房企亟需挖掘新的盈利增长点。

　　对于此次入局物业管理市场，财信发展在公告中指出，自2014年开始物管行业进入蓬勃发展阶段，行业集中度持续提升，增值服务开始多样化。另外，相关政策的出台为物管行业的发展提供了利好支持。2021年3月份，“十四五”规划发布，养老、托育、家政等多经类业务、智慧社区、城市治理等热点领域再次被提及，物管行业的发展方向日渐清晰。中国指数院预计，到2022年，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。

　　物管行业正在成为新的风口，房企纷纷加大布局力度。据了解，龙头上市房企均在不同程度布局物业管理市场。自去年下半年以来，房企分拆物业板块上市也拉开帷幕。统计数据显示，2020年下半年，物业公司上市数量达到14家。其中，仅仅2020年四季度，就有11家物业公司上市。恒大物业、华润万象生活等物业巨头选择登陆港交所。

　　谈及房企在物管行业的未来发展趋势，严跃进对《证券日报》记者表示：“关键要看物管行业日后会形成什么样的新格局或新的竞争模式。目前来看，房地产企业需要一些新的投资和经营模式，否则经营压力还是很大。从实际发展进程来看，房地产企业还需在互联网和数字化等技术方面进行一些创新。”