上海世茂股份有限公司关于2021年 中期业绩发布会召开情况的公告

　　证券代码：600823         证券简称：世茂股份      公告编号：临2021-046

　　债券代码：155142         债券简称：19世茂G1

　　债券代码：155254         债券简称：19世茂G2

　　债券代码：155391         债券简称：19世茂G3

　　债券代码：163216         债券简称：20世茂G1

　　债券代码：163644         债券简称：20世茂G2

　　债券代码：175077         债券简称：20世茂G3

　　债券代码：175192         债券简称：20世茂G4

　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　上海世茂股份有限公司（以下简称“世茂股份”、“ 公司”）于 2021年8月20日（周五）15:30-16:30通过路演中网络平台召开了2021年中期业绩发布会，与投资者就公司经营状况、财务指标、发展战略等进行充分沟通交流。

　　现将有关情况公告如下（以下内容仅供投资者参考）：

　　一、本次业绩发布会召开情况

　　时间：2021年8月20日（周五）15:30-16:30

　　形式：视频网络接待

　　公司出席人员：

　　许世坛 世茂集团 董事局副主席、总裁 世茂股份 董事

　　吴凌华 世茂股份 董事、总裁

　　张杰   世茂股份 副总裁、首席财务官

　　世茂股份2021年半年度报告及摘要已于2021年8月20日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上披露，主要业绩情况如下：

　　报告期内，公司实现营业收入119亿元，同比增长30%；毛利润45.9亿元，同比增长33%。世茂股份总资产达1,548亿元，归母净资产274亿元，资产负债率为63%，有息负债率仅19%；非受限现金172亿元，现金短债比为2.1倍，平均融资成本控制在5.2%，持续处于行业较低水平。

　　地产开发与销售方面，公司上半年实现销售签约166亿元，同比增长77%，完成年度销售签约目标的44%。

　　土地储备方面，公司在杭州、长沙、宁波获取3幅商办综合用地，为公司的可持续发展储备优质土地。

　　商业经营与管理方面，公司上半年实现租赁经营收入6.53亿元，同比增长29%，创四年来同期新高。在管项目出租率较去年年底有显著提升。

　　展望未来，在新形势下，公司将始终追求“致力于成为有独特影响力的商业地产运营商”的总目标，坚持“双轮驱动”、“轻重并举”的发展主线，推动“重运营、稳储备、精投拓、强创新”的四大能力建设，发挥土储充沛、产品多元、财务稳健等优势，实现可持续发展。

　　二、本次业绩发布会投资者提出的主要问题及公司的回复情况

　　本公司就说明会上投资者普遍关心的问题给予了回答，主要问题及答复整理如下：

　　（一）在世茂执行的大飞机战略中，世茂股份定位为整个集团商业平台，请问管理层，集团对于股份未来的支持主要具体会体现在哪些方面？

　　答：

　　首先，世茂股份是世茂集团在大飞机战略的重要组成部分，世茂股份主要做大型综合体，以及位于一、二线城市发展中区域的TOD（轨道交通上盖）项目。集团在此类的对接资源上会给予支持。

　　第二，公司的很多综合体项目会与集团进行合作，以形成运营上的互补。公司未来要做的有特色的项目，也是地方政府所看重的。未来集团会围绕渠道合作、商务关系等方面来支持公司。

　　第三，在集团的支持下，公司的项目推进、开发效率会有所提升。

　　第四，公司在大力推进轻资产运营，会需要跟别的开发企业合作。集团旗下有庞大的“朋友圈”，可以在“朋友圈”里给世茂股份推更多轻资产类合作。

　　（二）在房地产政策逐步加码环境下，公司是否有信心完成全年销售计划，公司对未来几年销售额增长是否有新的目标和计划？

　　答：

　　公司上半年销售签约166亿元，同比增长77%，完成全年目标的44%；公司1-7月累计签约销售196亿元，同比增长94%，完成全年目标的52%。根据公司供货计划，供货最多的月份是8、9、11月，截至6月底，公司可售库存218亿元，下半年计划供货236亿元，合计拥有可售货值454亿元，去化率达到50%即可完成目标。

　　此外，公司主要供货在二线及以上城市，货值占比达80%至90%，且以住宅和公寓为主。随着贷款利率的上升、调控政策的加码，7月份确实有销售回落的趋势，但公司已有提前准备，下半年将会去库存、保供货、促销售，有信心完成全年目标。

　　关于未来业绩增长计划，公司预计，在未来相当长时间之内，在总体坚持房住不炒的基调下，高频微调会成为一种常态化手段。公司认为，在这种政策之下，高杠杆、高负债、高周转的发展模式是不可持续的。公司会顺势而为，希望在今年下半年后期，结合房地产调控政策和实际情况，对未来做出实事求是的目标和计划。

　　（三）上半年拿地是否偏少？下半年是否会积极参与土拍？除此之外，公司是否还有多元方式拿地？

　　答：

　　关于首轮集中供地，我们认为目的在于希望稳地价、稳预期，但是热点城市土拍呈现出一定的非理性状态。公司上半年积极参与了土拍，但我们一直比较冷静，严守投资底线，避免急躁冒进，盲目进场。

　　站在公司角度而言，首先公司土地储备是相对充裕的。此外，我们和母公司世茂集团一直都是一样的投资理念，要严守底线思维，要用合适的价格去获取匹配公司发展战略的土地资源。随着国家对房地产金融政策的进一步调控，我们相信在第二、第三批土拍中市场会更理性，这符合我们一贯的发展战略、拿地策略。在这个原则下，未来我们仍会充分发挥公司在商业地产领域的优势，积极参与土地拍卖活动，期待并且相信一定会有所收获。

　　关于其他方式拿地，一直以来，除了土拍以外，我们和母公司都在寻求跟国内头部产业进行合作的机会，如果有具体成绩会第一时间向大家报告。

　　（四）此前，公司提到租管费目标2021年要做到30%以上增速。请问疫情反复对于公司商场运营是否有影响？

　　答：

　　疫情对于公司商场运营确实有所影响，对我们预期会带来一定冲击。但是点状的疫情并不会改变市场整体回暖趋势，尤其在去年，全国比较严的管控措施之下，无论是租户还是消费者，都对疫情开始有了理性的判断。同时公司内部也制订了一整套方案以应对疫情造成的负面影响。公司会努力实现30%的全年租赁收入增长目标。

　　（五）上半年房企融资普遍较为困难，请问公司上半年是否也遇到类似情况？公司有什么应对措施吗？

　　答：

　　从去年开始，大多数银行对房地产行业有一定收紧情况出现，行业内大家都受到了影响，但公司受到的影响还是偏小的。公司正在积极与各家银行进行详细沟通，包括在授信、融资方案落实方面都有比较好的体现。整体来看对公司融资端的影响有限。

　　（六）公司商业地产业务线包含商场、写字楼和主题乐园，未来在发展上是否有所侧重？公司是否有具体规划？

　　答：

　　世茂股份的商业板块包括商场、写字楼和主题乐园，针对不同产品线，公司会齐头并进，但还是以商业为主。商场和写字楼分别以世茂广场、世茂大厦为主打产品。公司管理的在营世茂广场7个，预计到2024年将提升至16个。公司管理的在营写字楼项目8个，预计到2025年在营的写字楼项目将提升至15个。

　　（七）公司销售费用在2020年有较多增加之后，2021年上半年有所控制，未来销售管理费用与合同销售额比重会稳定在什么水平？未来少数股东权益比例会稳定在什么水平？

　　答：

　　这两年商办项目增长较快，占比超过50%。商办项目的营销费用高于住宅，主要原因在于住宅市场更为成熟。目前公司营销费用比例比较稳定，但也要跟据未来实际市场费用实事求是的支出。

　　少数股东权益方面，公司的项目大多跟母公司合资。根据《不竞争协议》，遇到不可拆分的综合类项目，由公司和母公司合作开发，并由公司控股51%。预计未来少数股权权益将基本与现在持平，维持在50%的水平。

　　（八）近些年国家对房地产行业调控力度持续加大，政策持续收紧，如何看待这种趋势？公司会怎么做来适应这样环境？

　　答：

　　公司预计未来调控会成为一种新常态。上半年政策整体处于比较紧的状态，7月之后已经出现一定的效果。公司会密切关注新政策，适应新政策。同时，公司已经提前做了很多准备，包括跟政府、银行、金融机构等都提前做了安排，以便未来能更从容应对市场环境。

　　（九）公司商场轻资产管理输出业务有什么进展？公司做轻资产优势在哪里？

　　答：

　　公司现已签约落地8个轻资产管理项目，包括3个商业运营管理、1个乐园运营管理、4个商办物业管理，物业类型和服务模式多元。公司同时还在洽谈五十多个合作，有十几个已经进入到实质性洽谈阶段。

　　多样化管理输出反映出公司在轻资产方面以下特点和优势：

　　（1）全产业链的管理能力。公司拥有专业化管理团队，可以覆盖产品定位、规划设计、招商、退出等全产业链管理。

　　（2）多元产品阵营。可以为各种产品形态提供管理能力，比如盒子式、街区式的购物中心等。

　　（3）合作模式灵活。轻资产模式包括有管理输出、委托管理、整租模式等，公司也会轻重结合，可以接受小股操盘的模式。

　　（4）母公司的支持是拓展的重要优势。集团是全国性的业务，和地方性的房企、国企都有合作，蕴含了大量商办类项目需要操盘运营，可以成为公司项目的重要来源。

　　（十）能介绍一下今年世茂股份在轻重并举方面有什么具体的策略吗？ 世茂股份今年的销售目标是380亿，前七个月完成了50%，在前七个月的销售面积和签约金额都有大幅上涨，下半年会如何维持这一增速？在“双轮”中商业运营是否将成为增长主动力？

　　答：

　　轻资产在现在房地产市场调控环境下，是综合型房地产同行未来共同选择的发展方向。公司秉承“多元为体、专业为用”的策略。

　　“多元”是指本身我们商业形态是多元的，有各种各样的形态，就会成为我们固有的特点、特色和标签。这既表现在产品形态，又表现在重资产产品结构。

　　“专业”则体现在：

　　（1）地域专业化。公司目前的商业全国化发展不一，希望在重点城市倾注资源，以点带面，以面带全。

　　（2）产品和业态的专业化。重资产是轻资产的母体，应该是轻资产寻找重资产。重资产现在的问题是趋向同质化，公司将集中把某一类型的产品做强，做出特色。公司正在和一些专业公司洽谈长期合作，以期共同赋能发展。

　　（3）能力专业化。轻资产是全链条服务，如果能加强其中一两项服务，也是专业化的体现。公司将通过自有项目锻炼能力，也会和产业链中非房的垂直领域企业合作。

　　（十一）今年获取的土地预计净利率水平？

　　答：

　　今年获取的三块地分别在杭州和长沙、宁波，一共46万平方米，内含约15万平方米的自持商业。整体来看，销售净利率预计在15%左右。

　　（十二）公司5年规划中合同销售和租金的增长目标在当前政策下有无变化？

　　答：

　　公司去年当时制定了五年目标后，面临着政策和市场环境发生了根本性变化。今年公司将全力以赴完成既定的40%的签约销售增长目标，即380亿销售额。今年下半年后期，结合房地产调控政策和实际情况，对未来做出实事求是的目标和计划。

　　（十三）公司目前流动性状况如何？

　　答：

　　公司在手非受限资金约172亿元，明年年底到期贷款规模约80亿元左右。公司在手货币资金足以覆盖今年乃至明年年底的贷款偿付压力。

　　公司上半年166亿销售额中回款152亿元，接近90%的回款率，整体现金流管控有效。今年下半年，公司销售规模将进一步提升，也会密切关注土地市场，整体还是要看现金和流动性情况，追求安全和发展的平衡。

　　（十四）公司商办物业位置很核心，运营也比较好，这么优质且现金流稳定的物业是否考虑增加银行贷款在公司有息负债的比例？

　　答：

　　公司大部分商办项目都做了经营性物业贷，目前按公允价值算比例确实不算高。公司觉得不用把资源都用尽，希望留一些余地，后续可视政策变化情况，适当利用余量做一些安排。

　　特此公告。

　　上海世茂股份有限公司

　　董事会

　　2021年8月23日