保障性租赁住房REITs项目落地加速 首批2单发售在即 第3单拿到“准生证”

　　本报记者 王思文

　　继红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT获证监会注册批复后，市场上第三单具有保障性质的租赁住房REITs产品华夏北京保障房中心租赁住房REIT（以下简称“华夏北京保障房REIT”）正式获批。《证券日报》记者获悉，该REIT将尽快启动发售工作，发售后的90%以上净回收资金将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设或其他经批准同意的租赁住房项目。

　　与此同时，首批保障性租赁住房REITs产品已正式开启询价。近日红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT分别发布了招募说明书、询价报告等，已进入网下投资者询价环节，保障性租赁住房REITs正加速落地。

　　《证券日报》记者获悉，这两单产品的公众投资者发售日即将到来，中金厦门安居REIT或将于8月12日向公众投资者发售，红土创新深圳人才安居REIT或将于8月15日向公众投资者发售，具体发售日期需以发售公告为准。

　　首批2单底层资产

　　总估值约11.51亿元

　　目前我国公募REITs的底层项目较为优质，其权属清晰、具有成熟的经营模式及市场化运营能力、现金流来源合理分散、原始权益人及资产运营企业信用稳健且内控健全。

　　“当前公募REITs具有三大较为明显的特点，一是基础资产成熟稳定。二是项目普遍集中在京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等经济发达区域。三是项目基本集中于仓储物流、收费公路等民生重点行业。”恒生前海基金对《证券日报》记者表示。

　　保障房建设需要大量的资金投入，保障性租赁住房公募REITs则成为拓宽直接融资渠道的有效工具。

　　近日公募REITs市场再添新丁，华夏北京保障房REIT正式获得证监会注册批复。这是对“房住不炒”住房发展定位的具体实践，将有效助力盘活存量资产，促进保障性住房投资增长。

　　华夏北京保障房REIT的原始权益人为北京保障房中心有限公司，其底层资产是位于北京市海淀区和朝阳区的两个公租房项目文龙家园和熙悦尚郡。这两个项目的历史经营业绩稳定，出租率较高，是北京市具有代表性的公租房项目。两个项目总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。

　　对于回收资金的用途，记者了解到，项目募集资金中90%以上净回收资金将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设或其他经批准同意的租赁住房项目。该项目拟建设672套安置房、1869套公共租赁住房，并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。

　　首批2单租赁住房REITs

　　公众募集期在即

　　自2020年4月份起，我国基础设施公募REITs市场正式启航；今年5月份正式将试点范围扩展至保障性租赁住房领域，截至8月7日，全市场已有3只保障性租赁住房REITs产品获批，涉及基金管理人包括红土创新基金、中金基金及华夏基金。

　　其中中金厦门安居REIT已于8月5日开始进行网下投资者询价，8月8日确定基金份额认购价格、有效报价网下投资者等；红土创新深圳人才安居REIT的询价也已于8月5日完成。

　　《证券日报》记者获悉，预计中金厦门安居REIT的公众募集期为8月12日至15日期间，红土创新深圳人才安居REIT的公众募集期为8月15日至16日期间，具体募集期需以发售公告为准。

　　事实上，从目前新发REITs的募集情况来看，REITs资产十分受市场资金青睐。

　　对于公募REITs相关投资机会，恒生前海基金在接受《证券日报》记者采访时表示，“我们认为未来国内REITs的发展空间依然很大，从资产层面来看，REITs能够有效盘活存量资产，拓宽融资渠道，为投资者提供新的投资手段，丰富投资品种，同时通过资产上市提高运营管理质量，反哺实体经济；从市场层面来看，REITs基础资产的估值普遍具有一定吸引力，底层现金流稳定，派息率相较于银行理财更具吸引力，流动性也较好，二级市场价格上涨空间也较大，因此新发REITs往往引起抢购。”

　　天风证券分析师韩笑表示，首批保障性租赁住房REITs加速落地，体现了REITs底层资产类型的多样性，未来或将有更多保障性租赁住房REITs上市。