招商局积余产业运营服务股份有限公司 2022年第三季度报告

　　证券代码：001914              证券简称：招商积余             公告编号：2022-52

　　本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

　　重要内容提示:

　　1、董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

　　2、公司负责人聂黎明、主管会计工作负责人陈海照及会计机构负责人张秀成声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。

　　3、第三季度报告未经审计。

　　一、主要财务数据

　　（一） 主要会计数据和财务指标

　　公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

　　否

　　截止披露前一交易日的公司总股本：

　　用最新股本计算的全面摊薄每股收益：

　　（二） 非经常性损益项目和金额

　　单位：元

　　其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征、附加税减免等。

　　公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

　　（三） 主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因

　　单位：万元

　　二、股东信息

　　（一） 普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表

　　单位：股

　　注：公司股东中国航空技术深圳有限公司（以下简称“中航国际深圳”）与中国航空技术国际控股有限公司进行吸收合并。2022年9月16日，中航国际深圳作为本次合并的被合并方已完成注销登记，其所持公司股份尚待办理变更过户手续。

　　（二） 公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

　　不适用

　　三、报告期内公司经营管理情况

　　报告期内，在充满挑战的市场环境下，公司加快建立同疫情防控相适应的生产经营秩序，经营基础进一步夯实，核心业务快速发展，主要经营指标持续提升。

　　（一）总体经营情况

　　2022年1-9月，公司实现营业收入91.77亿元，较上年同期增长20.89%。其中，物业管理业务实现营业收入88.56亿元，较上年同期增长25.02%；资产管理业务实现营业收入3.25亿元，较上年同期下降19.94%。从物业管理业务收入的构成来看，基础物业管理业务实现营业收入72.46亿元，较上年同期增长25.82%；平台增值服务业务实现营业收入3.44亿元，较上年同期增长95.95%；专业增值服务业务实现营业收入12.65亿元，较上年同期增长10.15%。报告期内，公司实现归母净利润4.72亿元，较上年同期增长23.60%。公司归母净利润同比增加主要系公司原有物业管理项目增长、新拓展市场化项目增加、商业运营管理业务规模扩大所致。

　　报告期内，公司积极推动重资产剥离，于上半年转让中航城投资、赣州九方及昆山中航三家子公司股权确认投资收益0.33亿元。公司响应国家政策要求，履行社会责任助力租户纾困，2022年1-9月减免房产租金0.70亿元，减少归母净利润0.68亿元，其中第三季度减免房产租金0.27亿元，减少第三季度归母净利润0.24亿元。剔除前述减免房产租金影响后，公司2022年前三季度扣除非经常性损益的归母净利润为4.52亿元，比上年同期增长30.31%，其中2022年第三季度扣除非经常性损益的归母净利润为1.47亿元，比上年同期增长19.94%。面对防疫支出上升、最低工资标准上调导致人工成本增加、减免房产租金等对自身经营的影响，公司迎难而上，强管理、重落实，加快市场拓展扩大业务规模，以“一业态一模板”为抓手提升品质和人效，抓紧抓实投后管理、降本增效、科技赋能等工作，采取有效措施应对疫情及经济下行环境下的物业管理费收缴压力，经营管理工作实现了稳健发展。

　　（二）重点管理工作

　　1、收并购企业融合融效顺利推进，发挥协同效应。公司2021年底完成上航物业、南航物业并购落地并于2022年开始并表，2022年三季度实现汇勤物业、新中物业财务并表。公司规范投后管理，抓实融合工作，通过搭建投后管理体系和工作机制，积极开展收并购项目融合与提质增效工作。上航物业、南航物业、汇勤物业及新中物业四家并购企业体系导入完成率均超80%，实现企业平稳过渡、经营提升，强化内部协同，促进项目资源挖潜合作，新拓中国商飞成都大飞机产业园、南航西安分公司基地等优质项目。

　　2、狠抓品质提升，多措并举促回款。公司以客户为中心，纵深推进“一岗位一清单”工作，细分业态设计服务产品、建立标准体系并多场景推动落地，为不同客户提供标准化和定制化服务；完善品控组织、模式和机制，落实监督考核，推进老旧小区品质专项提升；9月在全国325个项目开展家文化节活动，实施邻里情主题活动。公司优质服务得到客户和业界认可，报告期内荣获“2022物业服务力百强TOP4”及多项细分业态TOP10。受疫情及经济下行影响，物业行业在收缴率方面整体面临一定的压力。公司坚持以优质服务提高客户黏性和满意度的同时，将物业管理费收缴列为专项重点工作，采取加强跟踪督办、制定冲刺目标，专项激励等多项管理措施，努力保证回款以压降应收账款，持续改善运营质量。

　　3、多向发力，提质增效“组合拳”取得成效。公司持续推进PMO工作，深挖经营提升关键点，前三季度累计开发落实提升措施共128条；“一业态一模板”工具助推精益管理水平提升，公司所有住宅项目均已实现常态化运营监测，在人工刚性成本上涨的影响下，报告期内住宅业态毛利率同比有所改善；强化科技推广应用，实现随手拍、满意度调研等功能线上化，提升服务效率，并通过系统建设助力管理减负；加快推进“机器替岗”，前三季度累计完成315条车道无人值守改造，持续开展清洁机器人、智慧门岗推广，有效节省人工时；持续开展“争创节约型、价值型组织”活动，全面推行服务类、物资类集中采购，通过旧物利用、低碳办公等措施进行降本增效。

　　4、深化科技应用，赋能业务和运营。构建以到家汇APP统一面客端，实现多项客户服务线上化，完善线上服务能力，截至三季度末，到家汇APP用户数110+万，月活跃度45%+；持续推进招商Π系统整合客服、巡检、工单等功能，IFM管理系统整合设施、能源、空间管理，实现作业标准统一、作业任务自动分发、异常自动报警及管理升级、问题可快速寻源；建设医院、校园、金融特色业态数字化产品，培育业态管理差异化竞争能力；应用物联技术，打造智慧运营中心，以支持单项目运作向多项目运作变革，促进服务场景智能化。

　　5、人力资源组织能力持续强化，人效指标提升。推进组织变革，加强专业公司与城市公司的协同，实现融合协同与管理提效并举，探索创新多种用工模式，落地项目群集约化管控模式，实现资源互补整合及管理提效；加强人才梯队建设，聚焦关键岗位储备人才，选优配强业务单位经营班子，盘活存量人才资源，共享全国优质课程和讲师资源；狠抓人效提升，强化人员管控，建立中后台配置标准，有序推进各层级人员结构的调整优化，人效指标持续向好。

　　6、坚持“硬核”防疫，严抓安全生产。疫情防控方面，公司全面做实做细上级单位、属地政府各项疫情防控工作要求，成都、深圳多地组建青年抗疫突击队奋战在抗疫一线，防疫有力度、服务有温度，切实践行使命担当。安全生产方面，公司积极落实双重预防机制遏事故，抓安全生产标准化建设，加强基层操作培训提技能，总体安全生产形势平稳有序。面对超强台风“梅花”，公司主动作为，措施到位，在风雨中展现逆行风采。

　　（三）物业管理业务经营情况

　　1、市场拓展继续保持领先。2022年1-9月，公司物业管理业务实现新签年度合同额24.30亿元，较上年同期增长17%，客户基础保持稳定。传统招投标市场方面，中标率在激烈市场竞争下保持较高水平，为整体发展提供有力保障。“总对总”业务新签年度合同额同比增长41%，在深化现有客户业务合作的同时，开拓荣耀、小米、博世、美团等新客户。“合资合作”业务新签年度合同额同比增长94%，原有合资公司快速发展，同时新成立合资公司4个，持续扩充在文旅、医疗系统等领域的业务资源。

　　公司积极主动探索，创新业务开发机制，打造特色服务模式，重点突破城市空间服务、医院、学校等业态，且新拓展项目结构进一步向“高质量”优化，年合同额超1,000万以上的新项目新签年度合同额占比55%。报告期内，公司成功拓展深圳龙华观澜城市管家项目、深圳移动、美团职场项目、成都陆港国际贸易产业园、中广云创中心等规模及影响力均较大的高品质项目，其中深圳龙华观澜城市管家项目单体年合同额为1.54亿元。

　　截至2022年9月30日，公司在管项目数量达到1,837个，覆盖全国逾110个城市，管理面积达到3.04亿㎡。从区域市场看，公司业务全国化布局提速，重点城市布局成效显现。深圳市、广东省（不含深圳）、山东省、江苏省和四川省前三季度营业收入位列前五名，合计实现收入为50.40亿元，管理面积达到1.70亿㎡。从业态类型看，2022年1-9月，公司非住宅业务合计实现基础物业管理收入50.08亿元，截至三季度末管理面积达1.78亿㎡。非住宅业务各细分业态基础物业管理营业收入分别为：办公类18.06亿元、园区类7.15亿元、公共类（包括医院、场馆、交通、颐养、公园等）7.14亿元、政府类6.33亿元、学校类4.96亿元、商业类2.83亿元、城市空间及其他类3.61亿元；管理面积分别为：办公类0.31亿㎡、园区类0.32亿㎡、公共类0.58亿㎡、政府类0.10亿㎡、学校类0.17亿㎡、商业类0.06亿㎡、城市空间及其他类0.24亿㎡。

　　2、平台增值服务保持快速增长势头。到家汇商城持续做大优势品类，发力到家服务和到家宜居业务，2022年1-9月实现全平台交易额6.69亿元，同比增长35.4%；营业收入3.44亿元，同比增长95.95%，用户数、活跃度、商城销售额等平台数据稳步提升，不断扩大私域流量池，提高私域效能。平台增值服务在外部客户拓展、招商福袋、直播带货上取得明显成效。报告期内，开展多场直播带货活动，其中“820中秋好物专场”直播间销售额突破千万、“走进原产地，寻找中国味”等主题系列直播IP获业内广泛关注，直播带货模式成为平台增值服务运营的重要抓手。在乡村振兴、帮扶助农方面提供多方位支持，前三季度27°农扶贫产品累计销售额近千万。

　　3、专业增值业务平稳发展。公司积极推动专业公司与各城市公司条块结合，协同共享资源，促进专业增值业务全国化、平台化发展，努力克服经营压力和挑战，整体营收实现稳健增长。积余设施是宁德时代最大的设施服务供应商，阿里、京东核心供应商，报告期内新中标华为、美团等头部科技公司项目，已成为国内设施管理领域领跑企业；建筑科技自主研发的智慧云门禁设备通过国家强制性产品CCC测试和认证，充电桩业务在各城市公司加速布局，2022年1-9月共接入5,800+台充电桩；南光电梯持续推动电梯信息化技术平台和“沃土云林”商业模式紧密结合，前三季度新承接电梯维保2,699台；保安业务市场外拓取得新突破，中标广投集团南宁会展中心。

　　（四）资产管理业务经营情况

　　1、商业运营业务规模扩大。截至2022年9月末，公司在管商业项目50个（含筹备项目），管理面积261.8万㎡，其中管理公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目43个，第三方品牌输出项目4个。2022年1-9月，组织全国各区域商业运营业务开展线上推广，累计开展直播80余场，发布线上宣传广告2,000余篇，有效提升线上流量；开展积分全生命周期管理，实现积分通兑跨场结算，会员积分价值感知有效提升；花园云街线上商场在森兰花园城成功试点运营；蛇口花园城及海上世界项目实施专项资产提升改造计划，有效助力项目资产保值增值。

　　2、持有物业出租及经营业务稳健。公司拥有的持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为48.55万㎡，2022年9月末总体出租率为97%。公司严格落实租金减免政策，积极履行社会责任，2022年前三季度减免房产租金0.70亿元，全年预计减免房产租金约0.86亿元，帮助租户缓解经营困难，与租户共渡难关。受房产租金减免和赣州九方剥离的影响，公司持有物业出租业务的收入利润同比有所下降。

　　公司经营情况附表如下：

　　1、各业务板块营业收入构成（2022年前三季度）

　　单位：元

　　注：1、其他业务指剩余房地产开发业务；

　　2、报告期内销售退回的成都中航国际广场2套商铺计入公司存货，影响其他业务营业收入-1,687.79万元。

　　2、主要下属物业公司经营情况（2022年前三季度）

　　单位：元

　　3、专业增值服务中营业收入排名前三的业务情况

　　四、其他重要事项

　　公司于2022年6月竞得在西南联合产权交易所挂牌的新中物业管理(中国)有限公司（以下简称“新中物业”）67%股权项目，收购价款为人民币53,600万元。本次交易交割主要先决条件为国家市场监督管理总局通过本次交易涉及的经营者集中审查。本次交易完成后，公司将持有新中物业67%股权，新中物业管理有限公司持有新中物业33%股权。具体详见公司于2022年6月17日披露的《关于拟收购新中物业管理（中国）有限公司67%股权的自愿性信息披露公告》（公告编号：2022-34）。2022年 6月 20 日，双方签订了《股权转让协议》《股东协议》。2022年8月17日，新中物业公司完成工商变更，纳入公司合并报表范围。

　　五、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

　　六、季度财务报表

　　（一） 财务报表

　　1、合并资产负债表

　　编制单位：招商局积余产业运营服务股份有限公司

　　2022年9月30日

　　单位：元

　　法定代表人：聂黎明                 主管会计工作负责人：陈海照        会计机构负责人：张秀成

　　2、合并年初到报告期末利润表

　　单位：元

　　本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元，上期被合并方实现的净利润为：0元。

　　法定代表人：聂黎明        主管会计工作负责人：陈海照          会计机构负责人：张秀成

　　3、合并年初到报告期末现金流量表

　　单位：元

　　（二） 审计报告

　　公司第三季度报告未经审计。

　　招商局积余产业运营服务股份有限公司

　　董  事  会

　　二二二年十月二十六日