万科企业股份有限公司 2022年第三季度报告

　　证券代码：000002、299903    证券简称：万科A、万科H代      公告编号：〈万〉2022-138

　　本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

　　重要内容提示:

　　万科企业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2022年第三季度报告（以下简称“本报告”）内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

　　公司第十九届董事会第二十一次会议审议并通过了本报告。康典、张懿宸独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议，均授权刘姝威独立董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他各位董事均亲自出席了本次董事会会议。

　　董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报表的真实、准确、完整。

　　本集团（指万科企业股份有限公司及其附属公司）按照中国会计准则编制了本报告，本报告之财务报表未经审计。

　　除特别指明外，本报告所用记账本位币均为人民币，“报告期”指2022年7-9月。

　　本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。

　　一、主要财务数据

　　（一）主要会计数据和财务指标

　　公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

　　□ 是 √ 否

　　单位：元

　　注：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股的加权平均数，包含本期回购股份的影响；

　　截止披露前一交易日的公司总股本：

　　（二）非经常性损益项目和金额

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

　　对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

　　□ 适用 √ 不适用

　　公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

　　（三）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：万元

　　二、股东信息

　　（一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

　　单位：股

　　注1：HKSCC NOMINEES LIMITED为本公司H股非登记股东所持股份的名义持有人；

　　注2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司A股的非登记股东所持股份的名义持有人；

　　注3：上表中的“A股453,987户”是指合并融资融券信用账户后的股东数量。

　　截至2022年9月30日，公司总股本为11,630,709,471股，其中A股9,724,196,533股，H股1,906,512,938股。其中，“总股本”包括本年已回购并做库存股管理的72,955,992股A股股份。

　　（二）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　三、重要事项

　　（一）房地产市场情况

　　报告期内，商品房市场表现好于上半年低点，但成交绝对量仍处于较低水平。百强房企1-9月销售额同比下降45.7%，其中第三季度同比下降33.1%。市场恢复之路缓慢而曲折。与此同时，存量房交易的率先企稳，说明城市住房需求并没有消失。这也提示我们要加倍努力，更好地回应客户诉求，推动经营稳步回升。

　　（二）本集团业务进展

　　1、主要财务指标情况

　　第三季度本集团实现营业收入1,307.6亿元，同比增长25.3%；实现归属于上市公司股东的净利润48.3亿元，同比下降14.4%。其中，房地产开发业务结算面积为951.3万平方米，同比增长28.1%，贡献营业收入1,169.2亿元，同比增长26.1%。

　　1-9月，本集团累计实现营业收入3,376.7亿元，同比增长24.4%；实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。其中，房地产开发业务结算面积为2,261.5万平方米，贡献营业收入2,958.0亿元，同比分别增长21.7%和24.8%。

　　前三季度归属于上市公司股东的净利润增速低于营业收入增速的主要原因在于毛利率下滑。受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，2022年前三季度，本集团开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。

　　本集团财务、资金状况保持稳健，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求，信用评级保持稳定。报告期内，本集团完成2021年度股息分派112亿元；同时保持对优质项目的投资力度，部分新获取的项目及旧改项目在三季度达到地价或土地费用的支付节点；由于前三季度的竣工面积同比增长17.9%，相应的工程款支付也有所增长。受上述因素的影响，货币资金较中期有所下降，为1,188.3亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和627.5亿元。

　　本集团持续优化融资结构，降低融资成本，前三季度新增融资的平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本4.06%。第三季度分三次发行3年期绿色中期票据70亿元，票面利率区间为2.90%-3.20%；发行公司债34亿元，其中5年期品种的票面利率3.21%，7年期品种的票面利率3.70%。

　　截至报告期末，有息负债金额为2,943.2亿元，其中78.7%为长期负债，占比较中期提升1.1个百分点。银行借款占比为58.6%，债券占比为26.6%，其他借款占比为14.8%。有息负债总额中无抵押无质押的融资占比为96.1%。

　　2、主要经营情况

　　报告期内，本集团继续发挥开发经营本部的统筹和集中管理作用，提升开发业务整体经营水平，做好产品和客户服务，1-9月实现16.7万套住宅的平稳交付；经营服务业务继续提升经营效率和竞争力，1-9月全口径收入376.1亿元，同比增长29.5%，保持快速发展。

　　（1）房地产开发业务

　　第三季度本集团实现合同销售面积646.2万平方米，合同销售金额993.8亿元，同比分别下降14.4%和20.3%，降幅相比二季度收窄。1-9月，本集团累计实现合同销售面积1,936.9万平方米，合同销售金额3,146.7亿元，同比均下降34.3%。

　　截至9月底，本集团合并报表范围内有3,900.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6,125.8亿元。

　　1-9月，本集团新增27个开发项目，总规划计容建筑面积约485.9万平方米，权益计容规划建筑面积约303.2万平方米。截至9月底，本集团在建项目总计容建筑面积约9,305.2万平方米，权益计容建筑面积约5,842.8万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,685.5万平方米，权益计容建筑面积约2,335.0万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计约494.4万平方米。

　　1-9月，本集团开发业务新开工计容面积1,276.9万平方米，完成年初计划的66.5%；竣工计容面积2,349.9万平方米，完成年初计划的60.3%。

　　（2）经营服务业务

　　①物业服务

　　三季度，万物云在社区空间居住消费服务方面，新拓展项目77个，其中76.6%来自独立第三方；在商企空间服务方面，新增拓展项目129个，其中包括1个超高层项目和1个大体量综合体项目；在城市空间服务方面，新增拓展项目14个。此外，万物云在商企空间服务方面的品牌“万物梁行”在2022中国物业服务力百强峰会上荣膺“办公、服务力TOP20企业”，蝉联榜首地位。

　　报告期内，本集团成功分拆万物云于香港联合交易所有限公司上市。

　　②物流仓储

　　1-9月，本集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入29.7亿元，同比增长42.7%。其中高标库收入15.9亿元，同比增长11.4%，冷链园区收入13.8亿元，同比增长111.7%。

　　三季度，物流仓储业务新获取4个项目，可租赁建筑面积28.9万平方米；新开业3个高标库项目和5个冷链园区项目，可租赁建筑面积分别为9.5万平方米和15.7万平方米。截至9月末，高标仓的稳定期出租率91%，冷链园区稳定期使用率74%。

　　报告期内，万纬苏州相城冷链物流园区等8个项目经中国仓储与配送协会组织审核认定，获评“一级绿色仓库”（最高级）。

　　③租赁住宅

　　1-9月，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入23.1亿元，同比增长11.5%。

　　截至9月底，租赁住宅业务共运营管理约21.5万间，累计开业约16.9万间，出租率为95%。

　　租赁住宅业务继续加大与企业客户联结，三季度企业客户新签租约6887间；同时为企业、毕业生提供灵活租期服务，围绕毕业季新签超过5万份合同。

　　本集团积极响应国家保障性租赁住房政策，截至报告期末，所管理的租赁住宅中，已有4.28万间纳入保障性租赁住宅。

　　④商业开发与运营

　　1-9月，本集团商业开发与运营业务实现营业收入62.5亿元（含非并表收入），同比增长10.6%，其中印力集团控股有限公司（以下简称“印力”）管理的商业项目营业收入为40.4亿元，同比增长9.2%。

　　截至报告期末，印力开业项目的整体出租率为92.7%。

　　为更好实现资源协同和集约利用，本集团正在推动将7个地产区域BG的49个商业项目委托印力管理，希望借助印力的综合商业管理能力，进一步提升集团商业资产质量。

　　（三）环境、社会和公司治理（ESG）

　　本集团坚持可持续发展理念，积极践行企业社会责任，已制定50项可持续发展目标，包括碳减排、减废、能源使用、客户、员工、供应商等多方面。ESG表现获得国内外评级及指数机构的广泛认可，于明晟ESG（即MSCI-ESG）的评分、评级均为行业领先；晨星Sustainalytics保持低风险评级；连续入选恒生可持续发展企业基准指数、恒生A股可持续发展企业指数、恒生ESG50指数，获得A+的评级；亦获得深圳证券交易所（以下简称“深交所”）国证指数ESG评级AA级的肯定。期内，本集团入选福布斯中国的“2022中国ESG50”榜单，以及中国上市公司协会组织汇编的《上市公司ESG优秀实践案例》及《香港公司治理公会会刊（CGJ HKCGI）》的ESG优秀案例。

　　（四）其他事项

　　2022年6月28日，公司2021年度股东大会、2022年第一次A股类别股东大会及2022年第一次H股类别股东大会审议并通过公司2021年度利润分配方案，合计派发现金股息人民币112.77亿元(含税)，并向合资格H股股东提供以股代息选择权。2022年8月25日，公司完成了2021年度利润分配，实际派付现金股息人民币112.04亿元，剩余股息以5,326,096股H股代息股份支付。

　　截至2022年9月28日，公司董事会主席郁亮，监事会主席解冻，董事、总裁、首席执行官祝九胜，职工代表董事王海武，职工代表监事阙东武，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖和董事会秘书朱旭（以上合称“增持主体”）已通过深交所集中竞价交易方式，累计增持公司A股股份1,181,400股，占公司总股本（包括本年已回购并做库存股管理的72,955,992股A股股份）的0.0102%，耗资人民币2,067.41万元，占增持主体2021年度税后现金报酬总额的103.37%。

　　四、季度财务报表

　　（一）财务报表

　　1、合并资产负债表

　　编制单位：万科企业股份有限公司

　　单位：元

　　法定代表人：                     主管会计工作负责人：                   会计机构负责人：

　　2、合并年初到报告期末利润表

　　单位：元

　　法定代表人：                     主管会计工作负责人：                   会计机构负责人：

　　3、合并年初到报告期末现金流量表

　　单位：元

　　法定代表人：                     主管会计工作负责人：                   会计机构负责人：

　　（二）审计报告

　　公司2022年第三季度报告之财务报表未经审计。

　　万科企业股份有限公司

　　董事会

　　二二二年十月二十九日