建行300亿元住房租赁基金落地 “吃进”资产可通过REITs退出

　　本报记者 杨 洁

　　300亿元住房租赁基金落地。

　　11月8日，建设银行举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式，宣布建信住房租赁基金（有限合伙）、建信住房租赁私募基金管理有限公司正式成立，并与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地签署子基金意向协议，以及签署首批十余个项目收购协议。

　　中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，建行出资设立住房租赁基金，一方面通过投资房企存量资产的形式，帮助库存去化，带来一定程度的纾困作用，另一方面能增加长租房、保租房供给，助力租购并举的新发展模式。未来随着存量项目逐渐通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出后，基金规模能够继续扩容。

　　有效盘活房企存量低效资产

　　公开信息显示，建信住房租赁基金募集规模为人民币300亿元。其中，建设银行认缴人民币299.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司认缴人民币0.01亿元。基金的目标定位及投向为，通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。

　　据悉，签约仪式上，建信住房租赁基金分别与北京市、重庆市、湖北省、成都市、南京市、广州市、佛山市等地市场主体签署合作备忘录，约定合作设立地方子基金，并由建设银行提供信贷支持、运营管理、公募REITs上市等综合服务，由地方政府在项目信息推荐、租赁需求整合等方面提供支持。

　　截至目前，重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。基金投资项目成熟稳定后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。

　　中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进对《证券日报》记者表示，从项目储备情况来看，多数推进中的项目属于商办物业等“非住改住”项目。商办等存量物业对于房企来说，往往属于低效资产，库存压力较大。建行住房租赁基金的运作模式，可以有效盘活房企的存量低效资产，减轻房企的库存压力。

　　建设银行董事长田国立表示，建行将着力构建住房金融服务新体系，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的服务闭环。

　　事实上，银行系参与住房租赁项目的直接投资此前并不多见。在明明看来，当前国内房地产行业形势较为复杂，建行率先试点设立住房租赁基金，并与多个区域市场主体签署合作备忘录，约定合作设立地方子基金，预计能够通过收购存量项目的形式，对地方的地产景气度修复带来一定帮助，并在长期维度下助力各地发展租购并举的地产新模式，实现房地产良性发展，助力民生保障。

　　对行业起到示范作用

　　此次建行牵头设立300亿元住房租赁基金，对整个房地产行业来说绝对规模并不算大。

　　明明预计，随着存量项目逐渐通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出后，基金规模能够继续扩容。此外，其他商业银行乃至政策性银行也有望跟进推出设立住房租赁基金，共同助力纾解百姓安居的痛点难点问题。

　　“此类基金的设立，也为银行等机构后续金融业务增加了闭环的可能，即租购两端都有发力点，有助于后续提升在住房金融方面的领导力和影响力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示。

　　“未来或有更大规模的资金进入住房租赁领域。”徐跃进表示，一方面，建行积极和各地方政府合作，通过设立地方子基金将可能撬动更多资金。另一方面，建行住房租赁金融新模式的探索与落地，对行业起到了示范作用，未来或许会有其他金融机构进行类似的尝试。

　　“当前人民群众对于住房的需求已逐渐从‘有得住’向‘住得好’过渡，无论对于住宅销售还是住房租赁，都应考虑到这一基本面的演变，在此基础上做好住房供给侧的改革优化。”明明表示，住宅销售方面，未来的商品房建设将更加注重环保、质量和可持续发展，兼顾刚需和合理改善需求，提高人民生活品质。住房租赁方面，需重点解决新市民、城市低收入群体的居住难题，通过多样化的产品设计，满足不同年龄、不同家庭结构、不同偏好的租住需求。