上市REITs将达25只 业界预计今年资产类型、市场主体将更加多元化

　　本报记者 吴晓璐

　　2月3日，嘉实京东仓储基础设施REIT发布公告称，将于2月8日上市（已完成发行）。这是2023年首单上市REITs，届时，上市REITs将达到25只。

　　证监会2023年系统工作会议提出，大力推进公募REITs常态化发行。展望2023年，接受记者采访的专家表示，公募REITs市场有望在保质提效基础上实现常态化发行，资产类型、原始权益人类型、投资者类型有望进一步多元化，REITs市场资产转让、税收等相关制度也将进一步规范和完善，REITs生态体系逐步建立，多层次REITs市场建设不断推进。

　　覆盖资产类型

　　有望进一步丰富

　　获批的25单REITs项目中，涵盖了收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型。另据沪深交易所网站显示，截至2月3日，4单首发REITs项目正在审核中，项目状态均为已反馈，其中2单为新能源项目。

　　去年12月份，证监会副主席李超公开表示，“进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。”

　　“从基础资产类型来看，2023年公募REITs项目类型或将涵盖更为广泛的清洁能源领域，以数据中心为代表的新基建领域，轨道交通等交通基础设施领域以及水利设施、文旅基础设施等其他领域，同时有望研究扩展到市场化长租房与商业不动产领域。”中金基金相关负责人对《证券日报》记者表示。

　　财达证券固定收益融资总部总经理肖一飞对记者表示，预计2023年我国公募REITs上市规模将达2000亿元，资产类型将覆盖《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》提到的9大试点行业中的主要细分赛道。

　　四方面发力

　　建设多层次REITs市场

　　去年9月份，首批5单REITs扩募项目获受理，去年12月份，5单扩募项目均获得交易所反馈。目前，据沪深交易所网站显示，首批5单扩募项目状态为已反馈或已问询。

　　“公募REITs扩募的落地，将推动实现资产组合多元化，开启我国REITs市场发展新阶段。”中金基金上述负责人表示，存量REITs扩募有望在2023年落地。扩募并新购入资产通常能够提高基金单位份额分红能力，分散组合风险，并鼓励具有较高运营能力的原始权益人不断注入优质资产，更好地发挥公募REITs作为资产上市平台的战略与商业价值，不断增强公募REITs项目的成长空间和经营活力。

　　完善多层次市场体系也是REITs市场一项重点工作。“促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极探索建立多层次REITs市场。”李超表示。

　　谈及建立多层次REITs市场，中金基金上述负责人表示，建立多层次REITs市场需要在四个方面完善，首先，推动市场发行主体多元化，鼓励民营企业参与公募REITs发行；其次，底层资产类型多元化，进一步推动更多基础设施资产类型上市以及研究推动商业不动产资产上市；再次，投资主体多元化，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，进一步培育专业化REITs投资者群体；最后，通过新项目发行与存量项目扩募推动市场扩容、推动REITs链条建设，前端促进Pre-REITs培育孵化，后端推动投资公募REITs的相关产品。

　　肖一飞表示，建议券商、公募基金通过设立专业REITs运营子公司参与公募REITs发行。目前我国公募REITs架构中，公募基金管理人为核心角色，但公募基金缺乏相关产业投资与运营能力，目前上市的公募REITs主要还是依赖发起人运营。金融机构可以与行业龙头合资设立专业REITs运营子公司，有助于促进公募REITs的高质量转型与发展。

　　展望2023年，业界认为，REITs市场将在底层资产类型、投资者类型以及权益人类型等方面进一步多元化，新发数量和规模有望进一步增长。

　　中金基金相关负责人表示，展望2023年，公募REITs市场有望在保质提效基础上实现常态化发行，基础设施资产类型、原始权益人主体类型、投资者群体有望进一步拓展，REITs生态体系逐步建立，多层次REITs市场建设不断推进。