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调降存量房贷利率呼声高涨 专家建言可分档采取优惠措施

  本报记者 刘 琪

  始于去年下半年的提前还贷潮,近期热度再次升高。不少银行网点预约提前还房贷都得等上至少一个月,引发这场热潮的原因是多方面的,包括存量房贷与新增房贷之间利差较大、居民投资收益下降等。

  在这场提前还贷潮愈演愈烈的同时,关于调降存量房贷利率的呼声也日渐高涨。

  招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在接受《证券日报》记者采访时表示,适度降低存量房贷利率,有助于减轻居民住房消费负担,减少居民提前还款行为,促进房地产市场健康平稳发展,提振居民扩大消费的意愿和能力。

  “当前,存量住房贷款面临银行维持收入与购房者希望减少支出之间的矛盾,银行缺乏足够动力降低存量房贷利率,但在购房者大量提前还贷的情况下,不同地区根据当地实际情况灵活调整存量房贷利率,逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差,或有利于缓和提前还贷现象。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈静文对《证券日报》记者表示。

  不过,下调存量贷款利率并非易事。中国银行研究院研究员叶银丹对《证券日报》记者表示,过去不同时间的购房人的存量房贷利率差异较大,若一刀切地等额下调房贷利率,容易带来各种套利空间;若制定差异化下调政策,又容易带来新的不公平,易在执行层面引发新的问题。

  在董希淼看来,金融管理部门可以加强对商业银行的指导,通过市场利率定价自律机制引导银行降低存量房贷利率。比如,对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策,逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差。

  在具体的操作上,董希淼建议,对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的,可分为三档,分别采取优惠措施:利率高于6%,打8.5折或减100个基点;利率高于5.5%的,打9折或减60个基点;利率高于5%的,打9.5折或减30个基点。为方便执行,对存量房贷不区分首套、二套,只按利率高低进行调整。对有逾期记录的借款人,原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上,适度增加优惠幅度。

  需要注意的是,存量房贷利率下调也将不可避免地压缩银行的利润空间。

  董希淼表示,考虑到银行近年来加大向实体经济让利、利润增长压力较大,上述措施执行期限可暂定为3年,3年之后视情况再定。同时,金融管理部门可通过市场利率定价自律机制引导银行降低存款利率,降低负债成本,延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。

  东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示,从缓解“提前还贷潮”角度考虑,当前有必要适度下调存量房贷利率。在金融支持房地产“16条”落地、房企融资环境明显改善后,接下来为推动房地产市场尽快实现软着陆,通过引导5年期以上LPR适度下调,降低居民房贷利率是关键所在。

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