（上接C6版）上海建科集团股份有限公司 首次公开发行股票招股意向书摘要（下转C8版）

　　（上接C6版）

　　注：该房地产权证载列房产中13幢（建筑面积65平方米）、17幢（建筑面积382平方米）、31幢（建筑面积86平方米）、4幢（建筑面积2,725.08平方米）、5幢（建筑面积109平方米）及6幢（建筑面积121平方米）已于2020年12月拆除，合计拆除自有房产面积3,488.08平方米。目前，发行人正在为上述已拆除自有房产办理房屋灭失登记手续。

　　（2）公司超红线房屋情况

　　上表中，第4项所列房产之不动产权证附记记载，该处房产中第1幢房屋总建筑面积10,233.42平方米中包含地下建筑面积3,035.48平方米，其中超红线（即城市道路用地规划控制线）面积地上425.28平方米、地下80.38平方米建筑面积不予登记；第3幢房屋总建筑面积444.08平方米，其中超红线204.46平方米建筑面积不予登记。

　　上述房屋系按照当时有效的城市道路用地规划控制线在发行人持有之土地使用权上完成建造，上述房屋建成并投入使用后，由于房产所在地土地紧邻邱泾港，根据河道防汛的要求，河道两侧蓝线（即城市各级河、渠道用地规划控制线）进行了推移扩大，导致红线相应进行了退移。由于莘庄园区内相关建筑届时已为既有建筑，部分建筑落在推移后的新红线外，导致超红线情况。2015年建科有限公司进行混合所有制改革，将该处土地权属由划拨用地转变为出让取得。上海市不动产登记局于2017年3月21日颁发了新的不动产权登记证书，根据当时最新的城市道路用地规划控制线，将上述超红线部分房产面积不予登记。

　　上述瑕疵房产主要用于发行人下属子公司实验、办公用途。发行人及其子公司自有房产总面积合计为124,268.24平方米，超红线房产合计面积710.12平方米，占发行人及其子公司自有房产总面积不到1%，面积占比较小，对公司经营影响较低。同时，前述房产建造于发行人当时持有之土地使用权上，房屋按照规划建成后因建筑红线发生修改，导致建筑超红线情况，系客观情形变更导致，发行人本身并无违法违规恶意和主动的违法违规行为。综上，上述超红线房产不会对发行人整体生产经营造成重大不利影响。

　　（3）公司无证房屋情况

　　除上述已取得房产证的自有房产外，发行人尚有8处自有房产尚未取得房产证或不动产权证，该等房产的情况如下：

　　上海市国资委、上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市规划和自然资源局及上海市房屋管理局于2021年3月1日共同发布了《关于开展本市市属国有企业不动产确权补证工作的通知》（沪国资委改革[2021]76号）及《关于开展本市市属国有企业不动产确权补证工作的若干规定》，允许上海市的市属国有企业通过不动产确权补证，解决不动产产权权属不清、权证不齐等历史遗留问题。根据发行人提供的说明，发行人拟依据上述通知及规定的要求，为其无证房产中第3项至第8项补办房屋权属证书。

　　上述无证房产中第1项因位于城市规划道路等历史遗留问题，无法补办房屋权属证书。上述无证房屋主要为上海建科下属公司办公场所，在该等房屋中办公人员数量较少，主要资产为办公桌椅、电脑等办公设备，在上海建科拥有的宛平南路75号园区内具有可替代性，且发行人及其子公司自有房产总面积合计为124,268.24平方米，该处无证房产面积983.28平方米，占发行人及其子公司自有房产总面积不到1%，面积占比较小，对公司经营影响较低。综上，上述无证房产不会对该等子公司经营造成重大不利影响。

　　上述无证房产中第2项建设原因系因该处房屋所在建筑与相邻建筑间出现不均匀沉降问题，为解决该问题，发行人于20世纪90年代初在原证载建筑顶部加盖楼层以增加该建筑的荷载，但当时未办理相关房产证。上述无证房屋主要为上海建科下属公司办公场所，在该等房屋中办公人员数量较少，主要资产为办公桌椅、电脑等办公设备，在上海建科拥有的宛平南路75号园区内具有可替代性，且发行人及其子公司自有房产总面积合计为124,268.24平方米，该处无证房产面积514.29平方米，占发行人及其子公司自有房产总面积不到1%，面积占比较小，对公司经营影响较低。综上，上述无证房产不会对该等子公司经营造成重大不利影响。

　　截至本招股意向书摘要签署日，发行人已启动补办上述房产权属证书的相关工作，具体情况如下：

　　（4）发行人瑕疵房产不存在被行政处罚的情形，不构成重大违法行为

　　上述房屋均系严格按照当时有效的城市道路用地规划控制线在发行人持有之土地使用权上完成建造，上述房屋建成并投入使用后，由于房产所在地土地紧邻邱泾港，根据河道防汛的要求，河道两侧蓝线（即城市各级河、渠道用地规划控制线）进行了推移扩大，导致红线相应进行了退移。由于莘庄园区内相关建筑届时已为既有建筑，部分建筑落在推移后的新红线外，导致超红线情况。2015年建科有限公司进行混合所有制改革，将该处土地权属由划拨用地转变为出让取得。上海市不动产登记局于2017年3月21日颁发了新的不动产权登记证书，根据当时最新的城市道路用地规划控制线，将上述超红线部分房产面积不予登记。前述房产建造于发行人当时持有之土地使用权上，房屋按照规划建成后因建筑红线发生修改，导致建筑超红线情况，系客观情形变更导致，经核查，发行人未因超红线房产问题遭到政府主管部门的行政处罚。同时，鉴于发行人本身并无导致前述违法违规情形的主观恶意，故发行人未来因超红线房产问题而被政府主管部门行政处罚的风险较小，亦不构成重大违法行为。

　　上述无证房产中第1项因位于城市规划道路等历史遗留问题，无法补办房屋权属证书；上述无证房产中第2项建设原因系因该处房屋所在建筑与相邻建筑间出现不均匀沉降问题，为解决该问题，发行人于20世纪90年代初在原证载建筑顶部加盖楼层以增加该建筑的荷载，但当时未办理相关房产证。经核查，发行人未因前述无证房产遭到政府主管部门的行政处罚。同时，鉴于前述无证房产系历史遗留问题导致，发行人本身并无导致前述违法违规情形的主观恶意，故发行人未来因无证房产问题而被政府主管部门行政处罚的风险较小，亦不构成重大违法行为。

　　上海市国资委、上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市规划和自然资源局及上海市房屋管理局于2021年3月1日共同发布了《关于开展本市市属国有企业不动产确权补证工作的通知》（沪国资委改革[2021]76号）及《关于开展本市市属国有企业不动产确权补证工作的若干规定》，允许上海市的市属国有企业通过不动产确权补证，解决不动产产权权属不清、权证不齐等历史遗留问题。根据发行人提供的说明，发行人拟依据上述通知及规定的要求，为其无证房产中第3项至第8项补办房屋权属证书。经核查，发行人未因前述无证房产遭到政府主管部门的行政处罚，前述无证房产补办房屋权属证书后，将不再存在任何不合法情形，亦不存在被行政处罚或构成重大违法行为的风险。

　　综上，发行人因无证房产遭到政府主管部门行政处罚风险较小，且不构成重大违法行为。

　　针对上述超红线房产及无证房产等瑕疵房产，发行人控股股东已出具承诺，如发行人或其各级控股子公司因前述瑕疵房产尚未取得相应的房屋权属证书等原因，而受到相关主管部门处罚的，或因另行搬迁导致对发行人或其各级控股子公司生产经营产生重大不利影响而遭受损失的，发行人控股股东将补偿发行人或其各级控股子公司因此所受到的全部损失。此外，鉴于前述瑕疵房产合计面积占发行人自有房产合计面积比例较低，对发行人生产经营影响较小。故上述瑕疵房产不会对发行人本次发行上市造成重大不利影响。

　　上述超红线房产及无证房产的总面积为8,623.19平方米，占发行人及其子公司自有房产总面积比例约为6.94%，整体面积占比较小，且发行人目前已针对以上无证房产第3项至第8项（合计6,415.50平方米）启动补办房屋权属证书工作。

　　综上，除上述已披露的超红线房产及无证房产外，发行人及其子公司合法拥有上述房屋所有权，该等房屋所有权不存在抵押、查封或其他权利受到限制的情形，不存在产权纠纷或潜在纠纷。上述超红线房产及无证房产对发行人及其子公司的生产经营不会造成重大不利影响。

　　2、主要租赁房屋建筑物

　　截至2022年6月30日，发行人及其子公司对外租赁的面积在500平方米以上的房屋共13处，其中取得房屋所有权证的租赁房产如下：

　　公司对外承租的500平方米以上房屋建筑物尚未取得房屋权属证书的租赁房屋如下：

　　第1项租赁房屋尚未取得房产证，原因为房屋建造于集体土地之上，该处租赁房屋及所在集体土地位于北京市密云县河南寨镇工业开发区内，集体土地归属于北京市密云县河南寨镇政府，截至目前，北京市密云县河南寨镇工业开发区内所有房屋均未办理房屋权属证书，故该处房产亦暂无法办理房屋权属证书。上述租赁房屋为北京奥来检测、库房、办公、职工宿舍场地，面积相对较小，鉴于北京奥来于北京市合计租赁了面积超过8,000平方米的办公场地，上述无证租赁房屋具有可替代性。同时，在该等房屋中办公人员数量较少，主要资产为办公桌椅、电脑等办公设备及少量检验设备，搬迁成本相对可控。综上，上述无证租赁房屋不会对子公司经营造成重大不利影响。

　　第2项租赁房屋尚未取得房产证，原因为根据雄县人民政府于2018年3月10日发布的《雄县人民政府关于进一步严管严控，严禁违法违规建设和抢栽抢种行为的通告》（雄政通[2018]2号）第二条的规定，雄县目前全面停止了建筑物、构筑物及设施办理不动产相关证件，故该房产暂无法办理不动产权证。同时，根据出租方的说明，目前雄县政府已在逐步为尚未办理不动产权证的房产办理相应权属证书。根据出租方提供的不动产权证（冀（2016）雄县不动产权第0000001号），上述租赁房屋建于出租方自有土地使用权之上，权属不存在争议。上述房屋为雄安思立博检测、库房、办公、职工宿舍使用，房屋中放置的检测设备、存放的物资对场地条件要求不高，该房屋周边存在多处可替代其用途的厂房，如未来该房屋未能取得不动产权证或需要搬迁，则搬迁成本相对可控。综上，租赁上述无证房产不会对子公司经营造成重大不利影响。

　　第3项租赁房屋尚未取得房产证，原因为房屋建造于集体土地（宅基地）之上暂无法办理房屋权属证书；同时龙海市角美镇社头村民委员会开具了《证明》，证明位于漳州台商投资区角美镇社头村曾尾路口，角嵩路119号401-402号套房为出租方谢志强所有；上述租赁房屋所有权归出租方所有，权属不存在争议。同时，该处租赁房屋为工程咨询公司办公场地及员工宿舍，面积相对较小，房屋中办公人员数量较少，主要资产为办公桌椅、电脑等办公设备及便于搬运的工作设备，具有可替代性，搬迁不会对子公司经营造成重大不利影响。

　　第4项租赁房屋尚未取得房产证，原因为该房屋建于大学科技园区内；截至目前，保定国家高新技术产业开发区管委会尚未为该房屋所在科技园区内的房产办理房屋所有权证书，故出租方亦暂时无法提供该房屋的房屋权属证书。上述租赁房屋为设计院公司办公场所，在该等房屋中办公人员数量较少，主要资产为办公桌椅、电脑等办公设备，具有可替代性，搬迁不会对子公司经营造成重大不利影响。

　　上述租赁的无证房产第5项租赁房屋尚未取得房产证，房屋所有权人已就该房屋所在房产的建设工程取得了“鄂规用地420100201400217号”《建设用地规划许可证》、“鄂规工程420104201600022号”《建设用地规划许可证》、“4201042015060500114BJ4002号”《建筑工程施工许可证》并办理了相应的工程竣工验收，但暂未办理房屋所有权证，该房屋的所有权人未为该房屋办理房屋所有权证书即将该房屋出租，该房屋出租方已在《房屋租赁合同》中保证其享有合法房屋出租权，如发生与出租权有关的权属纠纷，由出租方自行处理并承担法律责任。故湖北君邦租赁使用该无证房屋的风险较低。上述租赁房屋为湖北君邦办公场所，在该等房屋中办公人员数量较少，主要资产为办公桌椅、电脑等办公设备，具有可替代性，搬迁不会对子公司经营造成重大不利影响。

　　经核查，上述租赁的有证房产中第1、2、3及4项以及租赁的无证房产中第1、3项租赁房产系建造于集体土地之上房屋；不存在建造于划拨用地之上的情形。

　　综上，租赁上述无证房产不会对子公司经营造成重大不利影响。同时，发行人控股股东已出具承诺，如因租赁房屋未办理不动产权证书等原因，导致发行人或其各级控股子公司、分公司在租赁期间受到相关主管部门监管或处罚的（包括被要求停止使用、搬离或行政处罚）以及使发行人或其各级控股子公司、分公司生产经营因另行租赁其他房产及搬迁厂房遭受任何经济损失的（包括但不限于：罚款、搬迁费用、停产停业损失、违约金等），其将补偿发行人或其各级控股子公司、分公司因此遭受的全部经济损失。

　　此外，上述租赁房屋均未办理房屋租赁备案手续。根据《中华人民共和国民法典》第七百零六条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。

　　因此，未办理房屋租赁备案不影响发行人及其子公司与出租方签署的租赁合同的效力。发行人控股股东已出具承诺，如因租赁房屋未办理房屋租赁备案手续等原因，导致发行人或其各级控股子公司、分公司在租赁期间受到相关主管部门监管或处罚的（包括被要求停止使用、搬离或行政处罚）以及使发行人或其各级控股子公司、分公司生产经营因另行租赁其他房产及搬迁厂房遭受任何经济损失的（包括但不限于：罚款、搬迁费用、停产停业损失、违约金等），其将补偿发行人或其各级控股子公司、分公司因此遭受的全部经济损失。

　　综上，上述租赁房屋未取得权属证书及未办理租赁备案登记手续的情形不会对发行人生产经营造成重大不利影响。发行人及其子公司租赁合同符合有关法律、法规的规定，对合同双方均具有约束力，合法、有效。

　　（二）发行人的主要无形资产

　　1、土地使用权

　　截至2022年6月30日，发行人拥有的土地使用权情况如下：

　　注：发行人位于宛平南路99弄2号两处房产所在土地的取得方式均为出让取得，房地产权证及不动产登记簿中均未记载上述房产的使用期限。

　　上述第1、2、3、5及6项土地使用权，均系发行人或其子公司以出让方式取得的土地使用权，经核查国有土地使用权出让合同、土地出让金支付凭证、上海联合产权交易所产权交易凭证、不动产权证书、国有土地使用证、不动产登记簿、不动产登记信息查询结果等资料，发行人及子公司取得、使用上述土地使用权符合《土地管理法》等相关法律法规的规定，且已依法办理必要的审批手续。上述第4、7、9、11项及14项土地使用权，均系发行人或其子公司购买取得的商品房或办公室，相关房产占用范围内的相关土地使用权系随同房屋所有权的转移同时取得，土地使用权的取得、使用符合《土地管理法》等相关法律法规的相关规定。

　　上述第8项土地使用权，系发行人收购的子公司旭升公司以出让方式取得的土地使用权，经核查国有土地使用权出让合同、土地出让金支付凭证、不动产权证书、国有土地使用证、不动产登记簿、不动产登记信息查询结果等资料，旭升公司取得、使用上述土地使用权符合《土地管理法》等相关法律法规的规定，且已依法办理必要的审批手续。

　　上述第10项土地使用权，原系南昌绿地申博置业有限公司拥有的两处房产所占用范围内的土地使用权。因南昌绿地申博置业有限公司的关联企业鹰潭绿地置业有限公司、南昌绿地申飞置业有限公司、上海绿地集团江西申江置业有限公司、南昌绿地经开置业有限公司、江西绿地前湖置业有限公司、南昌绿地申澜置业有限公司等六家公司欠付工程咨询公司工程款（合计人民币2,977,531.00元），故工程咨询公司、南昌绿地申博置业有限公司及前述六家公司共同商议决定，将南昌绿地申博置业有限公司拥有的两处房产的所有权转让至工程咨询公司，以冲抵工程咨询公司因前述六家公司欠付工程款所产生的债权。基于上述目的，南昌绿地申博置业有限公司与工程咨询公司分别于2020年4月24日及2020年4月26日就两处房产的转让事宜签署了《南昌市商品房买卖合同》，约定南昌绿地申博置业有限公司将两处房产转让至工程咨询公司，合计转让价款为人民币2,977,531.00元。同时，工程咨询公司及南昌绿地申博置业有限公司分别与前述六家公司签署了六份《工程款抵购房款协议》，约定工程咨询公司将其对前述六家公司因欠付工程款所产生的债权（合计人民币2,977,531.00元）转让于南昌绿地申博置业有限公司，用于冲抵其应向南昌绿地申博置业有限公司支付的房屋转让款。相关房产占用范围内的相关土地使用权系随同房屋所有权的转移同时转让至工程咨询公司。

　　上述第12及13项土地使用权，均系发行人收购的子公司天咨公司经天津市规划和自然资源局批准通过作价出资方式取得的土地使用权，其取得、使用符合《土地管理法》、《公司法》及《土地管理法实施条例》等相关规定。

　　上述第15项土地使用权，原系天津汉通置业有限公司拥有的一处房产所占用范围内的土地使用权。因天津汉通置业有限公司的关联企业天津天房卓汇置业有限公司及天津天房融创置业有限公司欠付建设招标公司造价咨询费（合计人民币761,926.80元），故建设招标公司、天津汉通置业有限公司、天津天房卓汇置业有限公司及天津天房融创置业有限公司共同商议决定，将天津汉通置业有限公司拥有的该处房产的所有权转让至建设招标公司，以冲抵建设招标公司因天津天房卓汇置业有限公司及天津天房融创置业有限公司欠付造价咨询费所产生的债权。基于上述目的，天津汉通置业有限公司与建设招标公司于2021年6月10日就该处房产的转让事宜签署了《天津市商品房买卖合同》（津（2021）滨海新区汉沽不动产权第1000417号），约定天津汉通置业有限公司将该处房产转让至建设招标公司。同时，建设招标公司、天津汉通置业有限公司、天津天房卓汇置业有限公司及天津天房融创置业有限公司签署了《商品房以房抵款协议书》，约定天津天房卓汇置业有限公司及天津天房融创置业有限公司以该处房产抵顶应支付建设招标公司的造价咨询费。相关房产占用范围内的相关土地使用权系随同房屋所有权的转移同时转让至建设招标公司。

　　根据发行人已提供的情况说明，发行人及其子公司不存在租赁土地的情形。

　　2、注册商标

　　截至2022年6月30日，发行人及其子公司在中国境内拥有注册商标共计107项，相关情况如下：

　　3、专利权

　　截至2022年6月30日，发行人及其子公司在中国境内拥有已持有权属证书的专利权共计457项，其中发明专利164项，实用新型专利292项，外观设计1项。发明专利情况如下：

　　（下转C8版）