公募REITs经营状况继续好转

消费基础设施REITs 申报发行工作稳步推进

　　本报记者 昌校宇

　　基础设施公募REITs市场近期新措连连。一方面，14只REITs2023年第二场“季考”成绩放榜，部分资产维持修复态势，整体经营状况保持稳健；同时，在多个积极信号的催化下，REITs市场做多情绪得到明显提振。另一方面，申报发行消费基础设施REITs的工作正稳步推进。

　　二季度

　　REITs整体盈利能力继续回升

　　截至7月20日《证券日报》记者发稿时，已上市的28只公募REITs产品中，14只已披露了2023年二季报。

　　上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平对《证券日报》记者表示：“从已公布的二季报相关数据来看，REITs经营状况继续好转，经营收入平均环比增幅为7.98%，好于一季度的5.27%。”

　　孙桂平进一步解释，鹏华深圳能源REIT营收环比增幅高达71.06%，扭转了连续两个季度营收下滑的趋势；华安张江产业园REIT二季度营收环比增长40.49%，克服了一季度营收下滑影响，甚至超过去年同期水平；虽然高速公路REITs二季度营收环比增速出现下降，但同比仍保持平均增速17.76%，主要原因在于一季度受到疫情管控调整影响，营收大幅增加导致基数较高。此外，从盈利水平来看，REITs二季度整体盈利能力继续回升，可供分配金额相比一季度平均环比增长15.12%，继续保持两位数增长。从经营稳定性看，保障性租赁住房REITs经营状况稳定性较好，三个季度基本上保持小幅增长状态。

　　中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，从已披露2023年二季报以及此前披露了中期运营数据的REITs来看，部分资产维持修复态势，整体经营状况保持稳健。其中，仓储物流和保障性租赁住房的业绩表现因行业特征而继续保持较强的稳定性；随着夏季用电高峰的来临，能源资产的售电量和售电收入得到支撑；研发办公类资产的出租率有所修复，厂房类资产的出租率保持高位。

　　与此同时，自7月5日多家公募基金公司发布公告将公募REITs纳入FOF基金投资范围后，公募REITs二级市场价格整体反弹。

　　明明认为，在多个积极信号的催化下，公募REITs市场做多情绪得到明显提振。具体来看，一是公募FOF明确将公募REITs纳入投资范围，成为市场情绪扭转的关键节点。二是政策层面加大与市场沟通的力度，积极发声努力推进公募REITs市场多层次发展。其中，上交所发文鼓励公募REITs业绩说明会成为常态化，有助于市场信披制度的完善。三是二季报披露期临近，多只公募REITs公布底层资产的经营数据，验证底层资产经营情况的修复态势。

　　在孙桂平看来，一方面，价格回落带来长期投资性价比提升。REITs整体持有的都是较为优质的生息资产，二级市场价格大幅回落使得隐含分红收益率上升，以及REITs整体经营业绩持续改善，对长期资金的吸引力增加；另一方面，市场及政策利好因素带动二级市场价格反弹，例如前期基金管理人及原始权益人增持REITs份额，表达对REITs长期投资价值的认可，为市场带来信心。此外，REITs指数基金正在积极筹备，有望为市场带来长期增量资金，避免市场非理性波动，推动二级市场平稳发展。

　　多家机构公告称

　　筹划发行消费基础设施REITs

　　随着消费基础设施纳入公募REITs发行范围，全国各地企业积极行动，申报发行工作已稳步推进。

　　2023年3月份，国家发展改革委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》明确，贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。7月中旬，商务部等13部门联合印发《关于促进家居消费若干措施的通知》提到，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

　　据《证券日报》记者不完全统计，截至7月20日，至少有7家消费基础设施项目持有机构发布公告称，筹划发行消费基础设施REITs。

　　例如，7月13日，百联股份发布公告称，公司作为原始权益人，拟以项目公司持有的坐落于上海市杨浦区淞沪路8号的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REITs。同日，天虹股份发布公告称，拟以其下属公司持有的消费基础设施项目申请试点发行公募REITs项目。此外，有消息称，万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行基础设施REITs，目前正在申报阶段。

　　明明表示，当前，我国公募REITs的储备项目数量多、覆盖底层资产类别不断丰富。