险资投资不动产掀起“小高潮” 未来或将继续“买买买”

　　本报记者 冷翠华

　　近期，险资机构的不动产投资掀起“小高潮”，多家公司出手购买不动产项目或投资不动产项目对应的开发主体。

　　业内人士认为，从险资的配置需求来看，不动产是较好的选择之一；同时，当前险资投资不动产的时机较好，因此市场比较热闹。预计未来一段时间，不动产投资仍将是险资的“心头好”。

　　多家险资机构出手

　　近期，险资机构青睐不动产投资，开启了“买买买”模式。

　　大悦城近日公告称，其控股子公司西单大悦城与中邮保险签署了《产权交易合同》，向后者转让西单大悦城持有的北京昆庭100%股权及相关债权，成交价格约为42.56亿元。

　　北京昆庭的主要资产为位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目，2018年竣工投入使用，产权年限至2060年9月份。

　　世茂集团控股有限公司（以下简称“世茂集团”）、上海世茂股份有限公司近日公告称，控股子公司珠海海新企业管理有限公司拟将其持有的珠海世茂新领域房地产开发有限公司（以下简称“珠海世茂新领域”）50.99%股权转让给国寿星湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙），将其持有的珠海世茂新领域0.01%股权转让给国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙），此次合计51%股权转让交易价格合计为39.1亿元。

　　珠海世茂新领域的主要业务为发展位于珠海的综合商业及商用综合体开发项目。目前正分为六期开发，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及展会中心。

　　此外，根据万科企业股份有限公司公告，其全资子公司北京万永房地产开发有限公司与华泰资产管理有限公司签署协议，通过设立一个或多个不动产债权投资计划向华泰资产申请融资，融资本金金额合计不超过40亿元，融资期限最长为10年。

　　投资时机较为有利

　　事实上，从今年前三季度来看，险资投资不动产整体较为活跃。据中国保险行业协会披露的信息，今年以来，平安人寿、友邦人寿等保险公司陆续发布大额不动产投资公告，出资额从几十亿元到上百亿元不等。

　　对于险资青睐不动产投资的原因，一家保险资管公司相关负责人对《证券日报》记者表示，从资产配置的角度看，优质不动产投资能带来稳定的现金流，且投资规模较大，与险资的属性较为匹配。

　　从近期险资投资的不动产质量来看，上述保险资管公司负责人表示，这些项目大多位于经济发达城市的核心地段，资产质量较好。例如，据中企华资产评估有限公司出具的资产评估报告，截至评估基准日2023年4月30日，北京昆庭净资产评估值为243774.29万元、增值率为125.4%，主要增值原因是在投资性房地产中核算的房屋以成本价计量，其所处区域房地产市场状况较好，该区域市场整体趋势呈现一定上涨，导致房地产价值增加。

　　从当前险资投资不动产的时机来看，建诚晟业总经理苑承建对《证券日报》记者分析称，前些年商业地产、办公楼供应较多，但当前房地产行业仍处在较为低迷的时期，办公、商业的需求有所减少，商业办公地产的价格持续下降。经济发达地区的城市核心区域不动产项目特别是办公楼资产，呈现出较高的投资价值。

　　此外，由于部分房地产企业资金紧张，为了缓解资金压力，选择将原来持有的核心城市核心区域的优质商业办公项目出售，对于买方而言，也有较好的谈判空间。

　　从出让原因来看，世茂股份表示：“公司目前正经历流动性困难与风险，公司债务正处于持续展期之中。在此背景下，本次交易是公司基于下属子公司实际经营情况以及未来发展所做出的审慎判断。”

　　中国保险资产管理业协近日发布的报告显示，去年，险资加大了对投资性房地产的配置力度，投资性房地产投资规模同比增长超两成。着眼未来，苑承建认为，核心城市核心区域的商业办公项目仍然有旺盛的需求，具有较高的投资价值，多数项目出租率较高且稳定。对于险资而言，配置此类项目，一方面具有较理想的投资安全边界，另一方面可以形成稳定的投资回报，当前项目作为优质资产还可以继续融资，且可以享受到项目长期增长带来的收益，可谓一举多得。预计未来一段时间，险资仍会加大对这类资产的布局。