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华夏金茂购物中心REIT等多只产品发行在即 商业不动产迎来资管时代?

  本报记者 王丽新

  在房地产住宅开发处于周期性调整之际,商业地产也在面临一场变革。随着消费基础设施REITs等相关利好政策不断落地,商业不动产打开了新的融资通道,让行业竞争格局重新洗牌。

  近日,《证券日报》记者获悉,华夏金茂购物中心REIT将启动发行工作。在此之前的11月26日晚间,首批3只消费基础设施公募REITs——华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT已正式获得证监会准予注册的批复,并在交易所审核通过,此时距离上述产品上报恰好一个月。

  “目前,我国商业地产市场已进入存量时代,公募REITs为房企打通商业不动产“募投管退”全流程提供了方向。”中指研究院研究副总监徐跃进向《证券日报》记者表示,但只有优质企业和优质项目才能获取更多金融支持,这倒逼房企回归运营本质,更加注重商业地产的运营质量。

  有望打开

  商业不动产融资新通道

  据戴德梁行统计,从2021年6月底基础设施REITs试点产品上市到2023年10月底,共有29只REITs产品正式发售,底层资产涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房及交通、能源等多个领域,发行规模达到1000亿元。

  境内公募REITs首次将底层资产向商业地产开放,始于今年3月份。彼时,相关部门明确表态,支持购物中心、社区商业等项目发行基础设施REITs。而其底层资产正式扩容至商业地产领域,则始于此次首批申报的华夏金茂购物中心REIT等四单项目获批。接下来,若其中一只REIT能够率先且顺利完成发售,将真正打开商业不动产融资新通道。

  “此次3只获批的REITs产品底层资产有3个共性特征,一是项目位于重点城市核心区域、出租率均超过90%;二是业态都以购物中心为主,且运营状况良好,均处于盈利状态;三是商业管理团队经验成熟且稳健。”易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,底层资产运营稳健、估值合理且具备多重成长性的产品,更有机会顺利完成发售。

  以华夏金茂购物中心REIT为例,其底层资产为长沙金茂览秀城,是中国金茂旗下以体验与创新业态为核心的城市级商业中心——览秀城的第一个落地项目。截至2023年6月末,该项目日均客流3.9万人次,上半年销售额达4.29亿元。2021年至2023年6月末,长沙览秀城运营净收益三年复合增长55.4%,运营收入三年复合增长31.27%。从租金层面看,该项目从2016年运营至今,出租率稳定。

  “投资人关注一线城市及重点城市项目,即相关城市处于核心区位、体量大、辐射范围广、经营表现稳定的购物中心,尤其青睐抗风险能力较强的投资项目。”一位业内人士向《证券日报》记者表示,投资人会优先关注原始权益人实力强、运营管理经验充足,未来成长性较好的购物中心REITs。

  不动产REITs

  助力房企“轻资产化”

  对于当下流动性压力较大的房地产商来说,打通商业不动产新融资渠道,是探索新发展模式的重要抓手。

  写字楼以及购物中心等项目的开发和运营,需要沉淀大量资金,虽有稳定现金流收入,但资产流动性相对较低,房企过去为该类资产融资时多采用CMBS(商业抵押支持证券)等债权类渠道。如今行业经营逻辑发生根本改变,住宅销售去化周期拉长,商业地产板块较难得到“输血”。如此一来,盘活重资产,强化其流动性,同时减少企业集团层面的杠杆率及成本压力,已成为房企当下缓解经营压力的重要课题。

  “对发行人来说,REITs有其独特的价值所在。”戴德梁行北京公司负责人胡峰向《证券日报》记者表示,一方面,作为融资工具,公募REITs本质上并非债权类产品,可以有效降低企业负债率;另一方面,REITs作为战略发展工具,可以帮助企业实现轻资产运行,转变以往重资产、长周期的发展模式。

  “预计会有更多头部房企有意愿通过发行公募REITs的方式盘活存量资产、释放资产价值、增强资金流动性。”徐跃进表示,当前,市场上优质的存量消费基础设施项目较多,我国公募REITs市场有望继续扩容。

  “目前市场上已经出现了一些积极变化,许多私募基金、保险资金在问询合适的商业类、产业园等资产,计划成立Pre-REITs基金提前布局培育,将来以发行REITs为导向实现‘投融管退’再投资的循环发展。”胡峰向记者透露。

  无独有偶,另有消息人士也向记者透露,中国金茂正计划陆续将储备的商业资产注入华夏金茂购物中心REIT平台,这为华夏金茂购物中心REIT未来扩募提供了想象空间。截至目前,中国金茂商业板块已拥有“览秀城”“金茂汇”“金茂J·LIFE”等品牌IP,覆盖上海、南京、长沙、青岛、天津等多个核心城市,未来增长空间可期。

  严跃进表示,随着商业不动产类公募REITs陆续上市,相关房企的融资渠道将更为灵活,有助于其探索新发展模式,向“轻资产化”转型。

  正如徐跃进所说,不动产金融链条的打通也会助力企业做好精准投资,加强专业化运营能力,促进商业地产项目资产增值。基于此,未来商业地产领域有望迎来大资管时代。

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