蕾奥规划董事长王富海：

从建设时代到运营时代 下好城市规划“先手棋”

　　图①王富海接受《证券日报》记者专访       李昱丞/摄    图②蕾奥规划师的工作日常     刘晓一/摄

　　图③蕾奥规划公司内景                   刘晓一/摄    图④蕾奥规划办公大楼         公司供图

　　本报记者 李昱丞

　　见习记者 刘晓一

　　英国诗人威廉·柯珀（William Cowper）曾写下这样的诗句：“上帝创造了乡村，人类建造了城市。”随着人们不断向城市迁徙，经济、制度、文化不断被重建，波澜壮阔的城市化史诗就此展开。

　　与城市化相伴而生的，是城市的绘梦师——城市规划行业。“智慧城市规划运营专家”蕾奥规划（以下简称“蕾奥”）便是其中一员。公司始创于2008年，以“行动规划+运营咨询”为技术理念，主营业务为规划设计和工程设计。2021年，蕾奥于上市时同步开启城市运营与智慧城乡“第二曲线”。

　　在蕾奥规划董事长、首席规划师王富海的办公室里，一幅写着“凭高眺远”的书法作品引起了《证券日报》记者的注意。“顾名思义，城市规划是一项‘仰望星空’的工作。但同时，规划还需要更具实用性，能解决现实的问题，从云端落回地上。”王富海表示，城市发展从建设时代到运营时代，规划也面临着从象棋手到围棋手的转变。一套新的游戏规则正待被建立。

　　王富海正以其深耕行业近四十年的眼力，为蕾奥布下迎战运营时代的一局新棋。

　　从象棋时代到围棋时代

　　《弈林新编》有云：“善弈者谋势。”好的棋手需察势驭势，讲求宁输一子，勿失一先。而城市规划正是一个以未来之势作用于当下，甚至经常要先于时代的行业。

　　纵观我国城市化之势，“改革开放，尤其是1990年以后，城市发展速度之快，应是人类历史上的重大奇迹。”王富海表示。

　　2008年，时任深圳市城市规划设计研究院院长的王富海做出一个重大决定：创立蕾奥。下此决断，一是对中国城市发展有信心，二是为了求变。

　　根据诺瑟姆曲线，当一个国家或地区城镇化率介于30%至70%之间时，工业化处于加速发展期；超过70%，则增长速度趋缓。1978年，我国常住人口城镇化率仅为17.92%，而2022年，该数字达到65.22%。

　　伴随着工业化增速的放缓，驱动城市扩张的几大要素也显露“拐点”：全国城市建设用地面积的增速进入下降通道，城镇人口规模的增速逐年下降，“土地财政”和“土地金融”的拉动效应越来越低。

　　对比来看，过去的建设时代就像是在下象棋，车马炮各子有规定的路数和阵型，规则明晰；而如今的运营时代则像是在下围棋，车马炮变成黑白子，阵型也并无定式，有赖于棋者的发挥。运营时代的城市发展更加变幻无穷，因此就需要更灵活、更具想象力的打法。

　　面对城市发展从象棋时代到围棋时代的嬗变，蕾奥一直将自身作为推动行业同步变革的触媒，在实践中探索出了“行动规划+运营咨询”的技术理念。

　　“行动规划”即在“目标规划”基础上，将钱、人、组织方式等一系列具体问题加以考虑。王富海认为，这种动态规划是抢抓运营时代先机的必由之路。

　　探索运营时代的发展路径

　　当前，步入以整治置换翻新为主的城市更新的运营时代，行业正面临重新洗牌。

　　与城市建设相比，城市更新是一条全新的路子。前者是计划的、定向的、成片的，后者是随机的、分散的；前者多面对大尺度的单一产权用地，后者往往是多元业主、小颗粒度空间……这就要求城市规划师跳出开发建设的习惯语境，转而从城市运营的角度来思考出现的新问题。

　　“为什么有些CBD中央商务区，建得很漂亮，但楼宇空置率却很高？就是在规划时，按照建设思维统统往最高租金的标准上建，而忽略了经济生态。”王富海举例称。

　　一个企业想要运转起来，需要产业链上下游公司的配合，但产业链公司不一定都能承担最高的租金，于是曲高和寡，无法最终形成可以运转起来的生态链。

　　对此，王富海提出一个形象的比喻：“人人都喜欢喝明前茶，但殊不知，明前茶是整个茶树最顶尖的嫩芽中极小的部分。没有茶树哪来的嫩芽？没有茶树常年养分的积累，哪有清明前最好的状态？这就是生态。”

　　“生态思维”几乎流淌在蕾奥的每个项目里。其中，天津市首个百亿元级“工改工”城市更新项目——天津保税区（海港片区）城市更新项目就是一个代表。

　　该项目规划时，蕾奥团队把握住“城市更新就是产业升级”的主思路，在产业定位方面明确盘活资产的发展方向，重点围绕汽车平行贸易、新能源出口和工业品跨境电商三大产业，确立了城市更新“3+X”产业体系，包括汽车展销、汽车检测维修；新能源配件与研发、工业品跨境电商等多种产业平台，一整套产业链环环相扣。

　　目前，该项目更新范围达6.5平方公里，一期总投资约110亿元，并已作为国家发改委发布的24个盘活存量资产典型案例之一向全国推广。

　　运营时代，城市的另一个变化是“收缩”。王富海表示，我国40年来高速城镇化过程中，城市建成区面积的扩张让城市失去集聚效应的优势，这成为城市更新行动要解决的最普遍和棘手的问题。

　　精明收缩、重塑核心、造血再生的规划策略，或是城市更新的关键。

　　以近期蕾奥在东莞市国土空间规划实施路径研究课题为例，该课题立项于东莞市国土空间总体规划即将批复的窗口期。东莞目前面临增长放缓、空间紧张、强镇弱市等诸多挑战。本轮规划提出“一主两副六片区”的空间结构，并划定中心协同区，旨在突出“强心”战略。

　　蕾奥团队的具体打法为：分级治理，重点地区提级，一般地区放活。打破原来强镇弱市格局下的相对“低水平均衡”，推动规划精细管控、资源聚焦投放、实施加强统筹，使重点地区“收”；同时探索规划弹性管控、资源公平竞争和镇级自行实施，使一般地区“放”，最终达到资源要素不断向重点地区集中，一般地区根据全域综合整治的成效来换取资源要素的理想情境。目前，该项目已通过相关专家组的验收。

　　打造“可检验”的城市

　　2021年，蕾奥实现A股上市，同步开启“第二曲线”，涵盖智慧城市、大数据等新技术。王富海表示，虽然新业务还没有得到满意的回报，但上市两年多来，他感到方向没选错。

　　党的二十大报告提出，打造宜居、韧性、智慧城市。据赛迪顾问预测，2024年，中国智慧城市产业规模有望突破7500亿元。

　　目前蕾奥大数据团队正在做的数字化平台“城市蕾达”，就是“智慧城市”的一部分。该平台透过大数据，把城市的特征、问题和需求抓准，借此形成公司对城市运营的精准认知，从而全面介入城市运营的各种业务。

　　比如，针对下个阶段城市的最大痛点——产业，在“城市蕾达”对整个产业运行状态的认知基础上，蕾奥再通过公司数字化诊断工具“产业大脑”做出判断，给政府、行业和企业做产业的规划和咨询，服务甚至可以延伸到招商、产业园运营、产业基金等领域。

　　借助“产业大脑”，蕾奥积极响应深圳市政府出台的“20+8”产业集群新政，制定产业集群评价体系，从产业发展基础、创新水平、重点产业项目等维度研判园区产业发展现状，打造“空间+产业”的统筹性规划指引，目前已形成《深圳龙华区三大先进制造业园区发展规划》与《深圳宝安区先进制造业园区发展规划》等代表性规划。

　　“科技给城市规划最大的赋能，就体现在可检验性上。”王富海认为，大数据对城市的检验，就像西医的实证医学，可以跨越经验，使人们对于城市的经验上升到科学的认识。有了科学认识才能有科学的治疗手段，未来城市运营才会进入更有效的轨道。

　　在线下，城市的实体空间也酝酿着巨变。如TOD（公共交通为导向的城市发展），将是快速公交网络带动城市低碳高效运营的主战场。目前蕾奥TOD规划研究中心已被广东省授予“省级数字化TOD工程研究中心”。

　　“城市之复杂，从各个角度切入都犹如‘盲人摸象’，我们有义务告诉更多人，单一效益不是城市，综合效益最高才是城市。”这是运营时代城市制胜的要义所在，更是王富海作为一名城市规划师的使命所系。

　　王富海期待，在运营时代的新棋盘上，一个个城市规划师串联起的蕾奥“先手棋”，能够描绘出中国城市的“成长新坐标”。