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香港楼市全面“撤辣” 点燃内地和香港购房者置业热情

  本报记者 谢若琳

  见习记者 毛艺融 陈 潇

  香港楼市全面“撤辣”(撤销住宅物业需求管理措施),受到广泛关注。

  2月28日,香港特区政府财政司司长陈茂波发表2024至2025财政年度特区政府《财政预算案》。陈茂波表示,即日起撤销所有住宅物业需求管理措施,即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

  这意味着香港于2010年开启的长达14年的“辣招”调控政策宣布落幕。多位业内人士认为,香港主要通过印花税调控楼市,此次调整相当于内地一线城市全面取消限购的力度,对于一套价值千万港元的楼盘来说,可以少缴纳300万港元左右的税款。

  内地客户赴港置业增加

  消息公布后,香港以及内地的购房者都行动了起来。3月1日,一位香港房产中介告诉《证券日报》记者,当前内地居民和香港人税费基本一致,这两天想买房的客户明显增加,近期预约几乎全满。新盘方面,某新楼盘在2月29日卖了14套,其中有10套都是一个内地客户买的。

  有深圳居民告诉《证券日报》记者,随着两地越来越多的交流和沟通,身边在香港置业的人不少。

  一名地产自媒体人也告诉《证券日报》记者,这两天来找她了解香港房产事宜的人非常多,她为此建了个群,不少有购房意向的人士在群里相互交流购房经验。

  “从投资角度来看,香港置业是很划算的,1000万港元左右的物业月租金大概能到3万港元,非常好租。”上述中介人士称,目前内地购房者只需准备一年完税证明、3个月银行流水和3个月薪资单证明即可按揭,不过按揭比例可能会和香港本地居民有一定区别。

  3月1日下午,该房产中介表示,收到开发商消息,下周二可能会全盘停售,收回特价项目,同时调整单价,也就是加价,但加价幅度未知。

  那么,此次政策调控,会完全激活香港楼市吗?数据显示,自“撤辣”后,香港楼市两天内成交83宗新房,约占2月份整体一手成交的近三成。

  高盛报告表示,香港特区政府《财政预算案》宣布“撤辣”,更重要的是限制新屋销售的压力取消,相信成交量将会回升,不过利率仍然相对偏高、净租金回报率负面,以及高库存水平等因素仍然存在。维持今年楼价下跌5%、明年回升5%的预测,相信利率下调是确认楼市复苏的下一个催化剂。

  “撤辣”前香港楼市承压

  事实上,香港政府推出印花税政策,最早可追溯至2010年,彼时为抑制楼市过热推出额外印花税(SSD),税额达5%至15%。随后,香港楼市仍一路升温,政府又推出印花税加强版,被业界称为“加辣”。从2012年起推出买家印花税(BSD)和新住宅印花税(DSD),税款占楼价的15%,前者主要限制非本地人士及以公司名义的买家,后者主要面向购入第二套或以上物业的买家。

  到了2022年10月份,香港施政报告开始实施“减辣”措施,外来人才在港置业“先征后退”。2023年10月份,进一步将额外印花税的适用年期由3年缩短至2年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半,以及为外来人才置业印花税实施“先免后征”安排。据陈茂波介绍,“先免后征”安排深受欢迎,目前已有超过500多宗申请获批。

  物业按揭贷款限制也被放宽。在《财政预算案》公布同日,香港金融管理局亦宣布放宽物业按揭贷款限制。主要政策包括承做七成按揭的楼价上限,由1500万港元增至3000万港元;暂停实施按揭压力测试,以及放宽物业发展项目最高融资比率等。

  这也是继2023年7月份以来香港当地第二轮放宽按揭审慎监管措施。陈茂波表示:“住宅物业市场方面,在息口上升及外围环境充满不确定性的情况下,市场气氛自去年年中起十分审慎。楼价全年下跌7%,成交量缩减5%至约4.3万宗的低水平。非住宅物业市场大致淡静。”

  此次全面“撤辣”符合市场预期。中泰证券研究所政策团队首席分析师杨畅对《证券日报》记者表示,现阶段香港取消印花税等措施,或在一定程度上表明降低购置成本、活跃楼市的政策意图。

  据香港差饷物业估价署2月27日公布,1月份楼价指数跌至306.4,跌至7年多以来的最低点,按年跌幅超过9.4%。2023年,多幅住宅土地流标,市场普遍对“撤辣”预期较大,导致观望以及交易量不断下滑。

  “香港楼市涉及‘辣招’的交易量创下新低,单计去年全年三大‘辣税’交易量共录约2811宗,创2014年三项住宅‘辣税’征收后有纪录以来新低,而去年‘辣税’收益约59.89亿港元,连续2年金额不足60亿港元,‘辣招’的意义在减弱。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示。

  从2024年1月份数据来看,香港楼市呈现出短期量减价升的态势。据Wind资讯数据统计显示,2024年1月份香港住宅楼宇买卖合约中的二手买卖数量为2474份,弱于2023年的2688份。从成交均价来看,2024年1月份每份约为786.4万港元,高于2023年1月份的757.4万港元。

  “随着印花税政策调整,后续月份的成交量表现值得关注。”杨畅表示。

  对于未来的房屋供应,《财政预算案》显示,私营房屋供应方面,预计今年起五年内,私人住宅单位每年平均落成量超过1.9万个,较过去五年的平均数增加约15%。未来3年至4年一手私人住宅单位潜在供应量约为10.9万个单位。公营房屋供应方面,将在未来十年内满足30.8万个公营房屋单位的供应目标。

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