印证消费之力

——实探中金印力消费REIT底层资产

　　杭州西溪印象城 昌校宇/摄

　　本报记者 昌校宇

　　坐标杭州城西，总建筑面积25万平方米的西溪印象城因规模宏大而格外显眼。这座杭州城西单体总建筑面积最大的TOD（以公共交通为导向带动城市发展）购物中心，2023年平均每天接待约6万名消费者。

　　窥一斑而知全豹。作为中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金印力消费REIT”）的底层资产，西溪印象城每日熙熙攘攘的客流印证了中国经济结构中最具烟火气的一股力量——消费之力。

　　3月25日，消费基础设施REITs——中金印力消费REIT启动询价，这将为公募REITs市场的持续创新再添新证。该品类如何促进消费稳定增长？产品的收益稳定性如何？扩募能力与意愿怎样……《证券日报》记者日前就此实地探访了西溪印象城。

　　找到可持续发展

　　“最优解”

　　消费基础设施REITs这一全新品种的亮相，得益于资本市场对于基础设施建设的支持。

　　2023年3月份，我国正式将消费基础设施纳入REITs项目发行范围，明确优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs；同年10月20日，中国证监会对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条作适应性修订，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

　　在政策推动下，首批消费基础设施REITs（申报）如约而至，中金印力消费REIT便是其中之一。

　　印力集团是中金印力消费REIT的原始权益人，专注于购物中心投资、开发和运营管理，在业务稳步推进的同时，也一直在思考如何打通项目“投融建管退”的各个环节。印力集团董事长丁力业对《证券日报》记者表示：“购物中心等消费基础设施，天然存在投资金额高、投资回报周期长的特征，持有人普遍面临资产变现途径少、负债率较高的局面，一定程度上限制企业再投资能力。公募REITs的出台及试点范围的扩容，让印力集团找到构建可持续发展商业模式的‘最优解’。”

　　让基础设施建设投融资双方与资本市场产生“化学反应”是公募REITs的优势。消费基础设施REITs在为购物中心获得直接融资提供“沃土良田”的同时，也为希望共享项目发展红利的投资者提供了“一键配置”的便捷投资工具。

　　中金印力消费REIT的基金管理人是中金基金，中金基金副总经理李耀光对《证券日报》记者表示：“以消费基础设施项目发行公募REITs，将有助于盘活优质存量资产，打通重资产商业的退出路径，提升消费基础设施的运营效率，吸引资金参与投资增强流动性。此外，消费基础设施REITs现金流来源稳定，底层资产拥有成熟的长期持续运营能力，同时具备服务及保障民生的特性，因此，此类产品的长期投资价值和资产配置价值有望进一步得到投资者认可。”

　　项目收入

　　兼具抗周期性和成长性

　　印力集团逐梦公募REITs的原因已明，选择西溪印象城作为中金印力消费REIT的底层资产又有何考虑？印力集团投资资管中心首席合伙人付凯道出缘由：“西溪印象城位于消费能力强劲的杭州市，是‘印象城’体系经营名列前位的项目，且此前成功发行CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）产品，更具合规性、完备性。”

　　进一步“穿透”中金印力消费REIT，其现金流稳定来源于底层资产租赁产生的租金、物业管理费收入、多经收入、停车费收入等。据付凯介绍，以固定租金为主导、提成租金等为补充的租金收入构成，使得项目收入兼具抗周期性和成长性。

　　底层资产的核心竞争力远不止于此。西溪印象城拥有全面且多元化的租户组合，项目首席合伙人王成尧对《证券日报》记者表示：“项目承租租户超过350户，业态涵盖餐饮、零售、娱乐、服务、新能源车等多个领域。自开业以来，项目业绩显著增长。2022年营业额超过35亿元；2023年1月份至9月份营业额突破32亿元，创同期历史新高。”

　　西溪印象城不仅能为商户提供一份专属空间，还能让双方从合作走向互利共赢。

　　山姆作为会员制商超的“王者选手”，是西溪印象城稳定经营的关键租户，租赁面积超过2万平方米。西溪山姆会员店工作人员向记者介绍：“我们是浙江省首店，自开业以来，品牌优势效应较为明显，客流量占西溪印象城总客流的15%至20%，具有一定稀缺性和较强引流能力。同时，会员店与项目方在很多地方都有互动合作，包括会员拓新、停车优惠等。”

　　“之所以选择入驻西溪印象城，是因其结合具体区位条件进行经营指导，帮助我们持续提升客流和业绩。”胖哥俩肉蟹煲西溪印象城店店长告诉记者：“项目方专项协调我们开通夜宵外卖专属通道，并提供定向广告导流和探店推广等高频曝光的方式，促使我们月均销售额从2021年前的60万元/月提升至2022年80万元/月，到2023年已做到100万元/月。”

　　印力集团董事、杭州城市公司首席合伙人张雪东是西溪印象城的首任项目负责人，据他介绍：“2013年，西溪印象城开业时，整个杭州城西区域还没有真正意义的商业综合体。项目的到来，给随后入市的多个购物中心打了样，也拉开了杭州城西商圈的进阶序幕。而后，商圈不断成熟，西溪印象城的人气也逐步提升，经营业绩稳中有进。”在他眼里，项目与城市实现了共同成长。

　　具备较强

　　扩募潜力

　　对于消费基础设施REITs而言，市场最关心的是其底层资产的风险控制能力。对此，中金印力消费REIT给出的答案是“以‘储备丰富+无缝衔接’来保证收益稳定性”。

　　据王成尧介绍，目前，印力集团已与超过10000家品牌建立良好合作关系，储备了丰富的租户数量。同时，项目有完善的制度，一般提前3个月至6个月洽谈续约，如商户不续约，他们将提前储备商户，新租约一般会在现有租约到期前订立，可尽量减少空置时间。

　　在长期精益化运营管理下，西溪印象城过往5年的加权平均出租率约为98.10%，整体上保持了较高的出租率水平且呈现平稳态势，这也为中金印力消费REIT的发行奠定了良好基础。

　　与商户和购物中心的彼此成就相似，资本市场与购物中心的双向奔赴更是一种必然。

　　在丁力业眼中，消费基础设施是承接居民消费行为、释放居民消费潜力的物质空间载体，推出消费基础设施REITs，可加快相关设施的投资回收，在提高资本利用率的同时，还将促进新的消费基础设施建设及原有设施的升级换代，进而给居民带来更好消费体验，促进消费持续增长，为国内经济发展注入新活力。同时，随着资产的盘活，更多社会资本也可参与到消费基础设施的投资中，增加市场供给，从而推动消费基础设施高质量发展。

　　公募REITs产品的前景，离不开扩募储备。记者在调研现场了解到，中金印力消费REIT具备较强扩募潜力，待时机成熟时启动相关扩募工作。

　　据付凯介绍，截至2023年9月30日，印力集团自持的已开业消费基础设施项目58个，另持有1个在建消费基础设施项目，总建筑面积合计超640万平方米。区域分布方面，上述项目中有7个位于一线城市，44个位于省会城市及强二线城市；资产成熟度方面，有51个项目已运营满3年，运营情况良好；与房地产开发有效隔离方面，上述项目主要为独立项目公司下的单一购物中心，资产权属清晰，具备无须进行资产重组可直接进行扩募的条件。

　　正如丁力业所言：“公募REITs是商业不动产循环最后的、也是最关键的一步。未来，印力集团会通过REITs的扩募，让更多更优质的商业项目走向公共市场。”