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REITs市场制度建设“路线图”明晰 更多务实举措或稳步推出

  本报记者 昌校宇

  近日发布的新“国九条”多次提及REITs(不动产投资信托基金),高度重视REITs市场制度建设。相关监管部门也于年内多次表态支持符合条件的基础设施项目发行REITs。

  同时,公募REITs市场正在批量“上新”。4月16日,中金印力消费REIT正式成立;4月15日,4只REITs集中获沪深交易所反馈;4月3日,4只REITs同日获批;另有部分REITs在跨类扩募、积极申报中。

  中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示:“对于公募REITs而言,促进市场高质量发展需要从多个维度入手,其中加大产品供给,包括新发和扩募常态化、丰富底层基础设施类型、Pre-REITs前端培育等,都将有助于市场扩容,同时为投资者提供更多选择。”

  持续获政策支持

  公募REITs“阵营”发展壮大离不开政策端的支持。

  近日发布的新“国九条”多次提及REITs,包括“推动债券和不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展”“研究制定不动产投资信托基金管理条例”“落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策,健全有利于创新资本形成和活跃市场的财税体系”。

  明明表示:“从海外经验看,成熟REITs市场发展初期都需要依托政策端的大力支持。此次新‘国九条’多次提及REITs,表明高层对于加快建设和完善REITs市场制度、推动REITs市场高质量发展的决心,有助于提振REITs市场各参与方的信心。”

  相关监管部门也多次表态支持REITs发展。4月12日,证监会发文表示,2024年将配合国务院有关部门做好《不动产投资信托基金管理条例》等行政法规的制定、修订工作。近日,中国人民银行、金融监管总局、证监会等七部门印发《关于进一步强化金融支持绿色低碳发展的指导意见》,明确提出“支持清洁能源等符合条件的基础设施项目发行不动产投资信托基金(REITs)产品”。

  对于接下来REITs市场将迎来哪些变化,明明表示:“一是制度层面或迎来更多利好;二是产品供给有望逐步增长,助力市场扩容增类步伐提速;三是监管部门或稳步推出更多支持举措,推动市场高质量发展。”

  稳步扩容增类

  得益于政策端的支持,今年以来,公募REITs市场持续扩容增类,已逐渐进入常态化发行阶段。

  4月16日,中金印力消费REIT正式成立。该产品通过投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额,穿透持有底层资产杭州西溪印象城100%所有权,从而获取底层资产租金收入等稳定现金流。公开数据显示,杭州西溪印象城自开业以来,凭借稳健运营、区域深耕等优势,实现业绩显著增长。2022年营业额超过35亿元;2023年1月份至9月份营业额突破32亿元。

  同时,公募REITs项目落地速度加快。4月15日,4只公募REITs获沪深交易所集中反馈,涉及华夏基金、建信基金、中金基金等3家管理人。其中,项目估值合理性、运营稳定性、租金水平等是沪深交易所最关注的方面。

  4月3日,工银河北高速REIT、博时津开科工产业园REIT、易方达广州开发区高新产业园REIT和华夏深国际仓储物流REIT等4只公募REITs同日获批,并在沪深交易所注册生效。4只产品获准募集份额总额分别为10亿份、5亿份、8亿份和6亿份,基金合同期限分别为18年、35年、36年和44年。

  持续扩募是公募REITs市场多元化发展和持续繁荣的“助推器”。4月1日,中航京能光伏REIT扩募项目正式获上交所受理。这是今年首单申报的公募REITs扩募项目,也是首单探索光伏加水电资产的扩募项目。根据中航基金此前发布的公告,中航京能光伏REIT本次拟扩募购入的水电资产将与原有光伏项目形成有力互补,实现资产分散化,稳定基金整体现金流。3月26日,国泰君安东久新经济REIT发布拟扩募并新购入基础设施项目的公告。

  此外,还有多个项目正在“排队入场”。沪深交易所官网信息显示,截至4月18日记者发稿,已受理项目为3单(含扩募1单),已反馈的项目为14单(含扩募1单)。

  加上中金印力消费REIT,中金基金在管REITs产品已达6只,首发及扩募规模超过276亿元。谈及未来基金管理人应如何探索更好的公募REITs治理机制,中金基金副总经理李耀光建议:“在不断提升专业水平基础上,加强运营管理模式的标准化、制度化和专业化;通过数字化手段赋能存续期管理工作,持续提升REITs基金运作及资产运营效率。”

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