答好城市更新三道题

　　■ 王丽新

　　1月20日，全国城市更新工作部署视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，进一步认识实施城市更新对于城市发展模式转型、助力经济高质量发展、满足人民群众需要的重大意义，坚持目标导向和问题导向，有力有序有效推进城市更新重点任务。

　　在此之前，2024年底召开的中央经济工作会议提出，大力实施城市更新。2025年首场国务院常务会议研究推进城市更新工作。城市更新，方向已明确，目标任务和路径程序逐渐清晰，相关推进工作亦按下“加速键”。住房和城乡建设部公布数据显示，2024年，我国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，综合性成效逐步显现。

　　城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。那么，城市更新蕴藏着怎样的内需潜力？如何解决资金来源？又怎样建立可持续的城市更新模式？答好这三道题，将推动城市更新走深走实。

　　第一，多方拉动投资，重塑城市消费场景。当前，我国城市发展已经由增量扩张进入存量优化阶段，动辄投入数百亿元兴建新城的时代已经过去，城市更新成为释放新需求最有潜力的突破口。

　　据上海易居房地产研究院统计，中国城镇住宅存量约为335.5亿平方米，城镇住房套数约3.74亿套。如果中国城镇存量住房按照每年2%的更新速度，那么将带动全国每年7亿平方米左右的城市更新规模，涉及700余万套房屋。

　　如此大的增量市场，产业链上下游均大有可为。一方面，城市更新有利于拉动多方投资。城市更新是一个多维度、跨领域的长链条系统工程，涉及老旧小区改造、城中村改造、城市基础设施升级以及绿色智慧城市建设等多产业体系，项目体量大，投资规模大，业态丰富，可激活房地产、绿色建筑、水泥、玻璃等多领域新增需求；另一方面，城市更新有利于营造新消费场景，深挖消费潜能。如今，城市更新早已不再是拆旧房子建新房子，愈发呈现综合性业态的新特征。比如，城市更新不仅能促进基础设施升级，还能带动家居、装修、家电等消费需求增长，特别是与文化建筑、商业及旅游场景结合，营造新打卡点等新型消费空间，释放消费活力。

　　第二，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与。城市更新是一项长周期的复杂性工程，从初期拆迁到开发，再到建成运转，都需要大量资金，单纯依靠公共资金难以满足。

　　要想解决大力推进城市更新项目的资金来源问题，需要在三方面发力，共同铸就“吸金强磁场”。一是创新金融工具筹资，比如发行REITs、城市更新专项债券、开发性金融债及绿色债券等，满足城市更新项目的多元化融资需求，为项目滚动开发及后期运维提供稳定融资现金流和长期资金支持；二是建立城市更新基金，引导长期耐心资本参与。比如，推广政府和社会资本合作（PPP）模式就是有效途径。从实操模式来看，由政府出资方代表和社会资本方成立项目公司，以项目公司作为项目投融资、建设及运营管理实施主体，将部分权利和收益让渡给市场，吸引本地房企、全国性房企、险资以及各类金融机构等全面参与一二级联动开发及后期运营，形成可复制、可推广的经验模式；三是运用投资人+EPC（工程总包）模式，增厚盈利空间。这种模式一般是由政府委托下属国企与工程建设企业共同出资成立合资公司，由合资公司负责所涉及城市更新项目的投资和建设运营，项目收益主要为运营收益及专项补贴。但该种模式需要注意项目合规性，以免新增隐性债务。

　　第三，打造产城融合综合体，解决“城市病”，建立可持续发展生态系统。一个城市更新项目立项之初，规划阶段要考虑综合因素，不能把城市更新简单理解为空间层面的“二次开发”“腾笼换鸟”，要转变思路，摒弃开发思维，植入长期运营理念，推动区域经济发展。

　　一方面，城市更新项目要紧密结合产业发展趋势落地。一是促进城市传统产业转型升级，强化优势产业发展韧性；二是引入新兴产业，如将旧厂房改造成创意园区，发展新业态。另一方面，城市更新要实现可持续的“经营模式”。一是要建立专业服务体系，发挥企业运营优势；二是要注重整体成片协同实施改造，既可降低成本又利于招商引资，提升城市产业协同发展竞争力。

　　总体而言，城市更新，可盘活存量资源，促进产业迭代升级，新旧共生，激发城市新活力。未来，因势而谋、蓄势而进，用好城市更新“金点子”，构建现代化城市高效能治理新格局，推动经济高质量发展可期。