北京金隅集团股份有限公司 关于上海证券交易所《关于公司2024年 年度报告的信息披露监管问询函》的回复公告（上接A4版）

　　（上接A4版）

　　一线城市主要项目实际出租率与市场出租率对比

　　一线城市主要项目实际签约租金与市场租金对比

　　单位：元/天/平方米

　　2024年，公允价值损益变动较大的投资性房地产项目评估单价在31,892-37,272元/平方米之间，与市场可比成交案例对比，评估单价处于市场合理水平，具体情况如下：

　　一线城市主要项目与市场成交可比案例对比情况

　　单位：元/平方米

　　注：评估单价与可比案例成交单价的计算方式为成交总价除以计容面积。

　　综上所述，公司一线城市投资性房地产项目主要位于北京CBD、金融街、中关村区域等核心商务区，整体需求以及供给受市场影响较小，且通过最终估值单价以及所使用估值参数来看，优于目前北京市平均水平，公允价值变动充分合理反映投资性房地产的真实情况。

　　2. 位于非一线城市的投资性房地产项目

　　主要位于成都、合肥核心区域成熟商圈的商业项目，主要项目如下：

　　（1）成都珑熙中心：位于成都市武侯区，目前正常出租，出租率86%，出租率、出租单价均高于区域平均水平；2024年增值0.4亿元，主要原因是该项目产品业态多元化，满足商务，购物，餐饮、住宿等不同需求，通过运营效果的提升，品牌知名度提高，在租金持平的情况下，出租率提高，提升投资性房地产的公允价值。

　　（2）合肥南七商业：位于合肥市蜀山区，目前正常出租，出租率81%，出租率、出租单价均高于区域平均水平；2024年增值0.23亿元，主要原因是项目定位符合消费需求，随品牌推广提升，运营效果得到提升，在实际出租率持平的情况下，租金得到提高，提升投资性房地产的公允价值。

　　非一线城市主要项目实际出租率与市场出租率对比

　　非一线城市主要项目实际签约租金与市场租金对比

　　单位：元/天/平方米

　　2024年，公允价值损益变动较大的投资性房地产项目评估单价在15,000-20,583元/平方米之间，与市场可比成交案例对比，评估单价处于市场合理水平，具体情况如下：

　　非一线城市主要项目市场成交可比案例对比情况

　　单位：元/平方米

　　综上所述，公司投资性房地产非一线城市主要项目，分布于成都、合肥市，均位于省会城市繁华商业区，整体需求以及供给受市场影响较小，且通过最终估值单价以及所使用估值参数来看，优于目前当地平均水平，公允价值变动充分合理反映投资性房地产的真实情况。

　　【年审会计师意见】

　　我们按照中国注册会计师审计准则的相关规定对金隅集团2024年度的财务报表进行审计，旨在对金隅集团2024年度的财务报表整体发表审计意见。

　　在对金隅集团2024年度的财务报表审计中，我们针对投资性房地产公允价值变动主要执行以下审计程序：

　　1.对管理层聘请的第三方评估机构的客观性、独立性及专业胜任能力进行评价；

　　2.复核评估中涉及的基础信息，包括投资性房地产区位、使用状态、面积、物业性质、租赁期、租金收入等；

　　3.选取重大或典型样本，在安永内部评估专家的帮助下对评估方法和假设、选用的主要评估参数进行审阅与复核，例如可比业态情况、物业出租率、未来预期租金水平及折现率等；

　　4.复核财务报表中与投资性房地产公允价值有关的列报与披露。

　　基于我们为金隅集团2024年度的财务报表整体发表审计意见执行的审计工作，我们认为金隅集团对投资性房地产公允价值的评估模型、评估参数是合理的。

　　【评估机构意见】

　　对于所持有投资性房地产采用收益法进行评估，具体如下：

　　1.收益法主要参数

　　收益法具体是通过预测该部分房地产所能产生的预期总收益和所要发生的总支出，得出预期纯收益，以一定的还原利率将预期纯收益折算为现值之和，从而确定该部分房地产采用收益法得出的评估值。由于评估涉及的评估对象为收益性房地产，因此评估过程中应考虑租赁期内的收益，分别将租赁期内收益和租赁期外预测收益折现为现值，两者相加得出最终的评估值。对合法、有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使用的租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金采用正常客观的市场租金。其计算公式为：

　　V=A/R*[1-1/(1+R)^n]

　　其中： V——房地产在评估基准日的收益价格

　　A——房地产的运营收益

　　R——房地产的报酬率

　　n——房地产的收益年限

　　2.估值参数选择情况

　　单位：元/天/平方米、万元/平方米、亿元

　　3.测算过程

　　租金收入：租约存续期采用实际签约租金、租赁面积进行测算；租约期结束后采用市场租金、产权面积、合理空置率进行测算；

　　市场租金：选取与标的物业相似的交易案例，进行综合因素调整，包括区位因素、个别因素等，求取标的物业的客观市场租金，该租金为不含税租金；

　　合理空置率：考虑区域市场的平均空置率水平，并结合标的物业自身的招商运营情况，综合判断适宜的空置率或出租率；

　　报酬率：采用市场提取法综合分析所得；

　　收益年期：从估值时点到土地终止日期之间的年期作为标的物业的收益年期。

　　报告期内可比房地产市场价格、物业出租率、租金水平等变化情况。

　　（1）可比市场价格

　　金隅集团采用收益法评估的投资性房地产主要是所持有的用于赚取租金的写字楼，商业等。从中指等数据平台和公开的房地产交易网站选取与评估物业产品定位相同、区域位置相近、成交价格真实、交易时间与评估时点相近且价格有效的写字楼商业物业挂牌价，以间接验证所持有的投资性房地产公允价值评估的合理性。通过调查、对比，金隅集团该部分投资性房地产公允价值在合理范围内，其公允价值变动合理。具体情况如下：

　　主要项目市场成交可比案例对比情况

　　单位：（元/平方米）

　　（2）可比物业出租率

　　注：出租率市场调研方法为跟踪记录分析及与业主销售部门访谈相结合的调研方法，需要经业主方许可方可公开披露出租率细节资料。

　　（3）可比物业租金水平

　　单位：元/天/平方米

　　注：租金水平市场调研方法为调查租约成交信息及与业主销售部门访谈相结合的调研方法，需要经业主方许可方可公开披露租金细节资料。

　　（4）北京市写字楼整体情况

　　①写字楼市场租金、空置率走势

　　存量写字楼主要分布在CBD、金融街、中关村区域，金隅集团主要物业分布于核心和次核心商务区，区位属于北京写字楼高端区域。

　　北京市甲级写字楼市场租金、空置率走势如下：

　　北京市写字楼租金处于下降趋势，主要是受非核心商务区的写字楼运营压力较大，租金和出租率双降的影响，全市平均租金和出租率出现下滑。金隅集团主要资产所在核心及次核心商务区，经营情况的表现好于全市平均水平，其持有的北京环球贸易中心大厦物业估值所使用的租约期外租金价格仍低于目前签约租金水平，估值较为谨慎。

　　②写字楼大宗交易情况

　　2024年写字楼大宗成交项目集中位于主城区次核心地区，成交单价在4.5万元/平方米以上。其中中关村、北二环商务区的成交单价显著高于望京商圈的成交单价，凸显地理位置仍是写字楼资产的最主要价值参数。位于望京的首开集团华樾中心A座B座是与环球贸易中心大厦相近的可比对象，华樾中心A座于2024年四季度整售成交，成交面积16,878平方米，成交单价48,585元/平方米；华樾中心B座于2023年四季度整售成交，成交面积10,576平方米，成交单价45,388元/平方米。成交单价均高于环球贸易中心大厦此次评估估值单价4.2万元/平方米。

　　综上所述，2024年写字楼租赁市场需求出现缓慢的复苏，拉动全市整体吸纳量环比有所提高。在租金方面，为改善和提高出租率，以价换量的出租策略是市场主体销售策略，表现为租金水平持续下滑，其中新兴商务区影响较大，次核心商务区影响较小；2024年全市空置率有所回升，仍处于相对较高的位置，全市平均空置率为19%，其中新兴商务区影响较大，次核心商务区影响较小。金隅集团所持有的物业业态大部分处于北京市核心商务区，整体需求以及供给受市场影响较小，通过最终估值单价以及所使用估值参数与市场可比案例进行比较，均优于北京市平均水平，报告期内投资性房地产公允价值变动是合理的。

　　（三）针对销售或建设进度缓慢的房地产开发项目以及非一线城市房地产开发项目，结合项目的开发与销售进度、所处区域、周边可比项目售价、减值测试相关过程及参数选择等情况，说明是否存在计提不及时、不充分的情形。

　　【公司回复】

　　公司房地产开发业务以商品住宅开发为主，各项目均按既定开发计划有序推进。在建设管理方面，根据项目开发体量与分期开发节奏的不同，建设周期存在一定差异，目前所有在建项目均处于正常建设阶段，工程进度符合预期目标。针对项目开发全过程，公司已建立完善的进度管控体系，通过动态化节点管理确保项目按时保质交付。

　　在营销管理方面，公司秉承精准施策原则，综合考虑项目定位、区域市场特征及行业趋势制定推售策略。当前在售项目中，多数项目销售去化符合预期，但受所在区域市场供需变化、竞品集中入市等外部因素影响，青岛金玉府、常州钟楼天筑及天津空港项目存在阶段性去化压力。

　　公司对地产开发项目进行分析，综合考虑项目所处位置、产品品质、配套设施、销售价格、销售进度等因素，按照准则计提存货跌价准备，不存在减值准备计提不及时、不充分的情况。具体项目情况如下：

　　1.青岛金玉府项目

　　（1）开发与销售进度

　　青岛金玉府项目于2018年5月28日以竞拍方式取得，土地总成交价16.50亿元，总建筑面积42万平方米，住宅26.82万平方米，商业2.11万平方米；2019年3月开工建设，共34栋楼，A地块共17栋楼，已竣工备案；B地块17栋楼已进入精装修阶段；截至2024年12月31日，住宅已售9.26万平方米，未售17.56万平方米；商业已售0.08万平方米（全部未结转），未售2.03万平方米。

　　（2）所处区域周边可比项目

　　项目定位创智新区改善大盘，周边竞品项目如即墨区A项目改善产品销售价格约1.35万/平方米，即墨区B项目改善产品均价约1.5-1.6万/平方米，即墨区C项目顶豪产品可达1.80万/平方米。本项目经过长期运营，小宇宙公园、乐动魔方体育公园、金隅里商业街等各项配套逐渐成熟，小宇宙公园已成为即墨区域内知名的打卡目的地、露营目的地，吸引众多学校、教育机构进行趣味研学活动；乐动魔方体育公园连续承办“茅台王子杯”即墨篮球联赛、2023年及2024年两届金玉府杯小学足球联赛、路人王即墨站等大型体育赛事；金隅里商街整体招商率已达75%，品牌连锁率达62%，吸引丹香旗舰店、姜家脂渣等知名品牌入驻，商街整体运营氛围浓郁。通过配套运营的不断深入，市场认可度逐步拉升，项目价值递增，对金玉府项目销售起到明显促进及推动作用，预计金玉府项目售价达1.4万元/平方米。

　　（3）存货减值测算

　　住宅产品面积18.46万平方米（含已售未结面积0.90万平方米），不含税销售单价1.25万元/平方米，单方成本1.36万元/平方米。

　　商业产品总面积2.11万平方米（含已售未结面积0.08万平方米），其中B地块有0.96万平方米存在减值迹象，商业不含税销售单价1.17万元/平方米；单方成本1.37万元/平方米。

　　车位产品2567个（含已售未结车位58个），不含税销售单价6.42万元/个，单位成本8.28万元/个。

　　项目所处地区的实际适用税率为城建税率7%、教育费附加3%、地方附加2%（清算口径增值率为负，不考虑土增税税负），同时考虑后续去化过程中广告宣传等费用支出，按照2%-3%的销售费用率进行测算，2024年计提跌价准备1.93亿元，2024年12月31日减值余额3.57亿元。

　　2023年末，该项目预计住宅销售价格1.28万元/平方米、车位8.70万元/个，计提存货跌价准备1.5亿元，受市场环境等因素影响，2024年末住宅及车位减值测试预计价格分别为1.25万元/平方米和6.42万元/个，2024年进一步计提住宅和车位存货跌价准备1.66亿元；2024年6月项目商业开始销售，根据2024年实际销售情况，部分二、三层商业的预计价格未达到预期，2024年预计销售价格1.17万元/平方米，较2023年末1.40万元/平方米有所降低，因此2024年计提商业存货跌价准备0.27亿元。

　　综合考虑项目所处位置、产品品质、配套设施、销售价格等因素，公司对项目减值风险进行评估，同时聘请专业机构对项目进行评估，双方评估结果显示，目前累计计提的存货跌价准备已充分、恰当、合理体现项目的真实情况，不存在计提不及时、不充分的情形。

　　2.常州钟楼天筑项目

　　（1）开发与销售进度

　　钟楼天筑项目于2021年9月14日通过招拍挂方式取得，总价16.39亿元，建筑面积16.11万平方米；住宅13栋，可售住宅面积11.26万平方米；2021年12月开工建设，2022年4月取得销售许可证，取证销售价格2.58万元/平方米，2024年5月首次竣工，2025年3月全部竣工备案。截至2024年12月31日，住宅总可售面积11.26万平方米，已售6.65万平方米（含已售未结0.62万平方米），未售4.61万平方米。

　　（2）所处区域周边可比项目

　　同区域项目产品在容积率、户型面积、外立面、装修标准及园林景观等方面与本项目存在差异。评估机构采取市场比较法进行评估，将钟楼天筑项目与具有替代性的且在评估基准日近期市场上交易的可比房地产成交案例进行比较，并对类似房地产的成交价格做适当修正、以此估算房地产价值。评估机构选择与钟楼天筑项目产品定位相同，户型产品相近，投资者人群相同的房地产项目作为可比案例，住宅可比案例包括：钟楼区A项目、钟楼区B项目、钟楼区C项目，可比案例价格见下表：

　　可比案例价格情况表

　　单位：万元/平方米

　　通过对可比案例与估价对象的交易情况差异、交易时间差异、区域因素差异和个别因素差异四类主要因素进行调整，计算出估价对象于评估时点的评估价值。

　　结合楼盘历史成交均价、可比楼盘价格情况以及项目地理位置和周边配套商业情况等，含税价格2.19万元/平方米的评估价格是适当的。

　　（3）存货减值测算

　　住宅产品面积5.23万平方米（含已售未结0.62万平方米），销售含税单价2.19万元/平方米，平均单方成本2.31万元/平方米，项目所处地区的实际适用税率为城建税率7%、教育费附加3%、地方附加2%（清算口径增值率为负，不考虑土增税税负），同时考虑后续去化过程中广告宣传等费用支出，按照2%的销售费用率测算，2024年计提跌价准备金额1.84亿元，2024年12月31日减值余额1.84亿元。

　　2023年，该项目尚处于建设中，项目预售情况较好，预计未来销售价格2.40万元/平方米，单方成本2.17万元/平方米，2023年未计提减值准备，2023年12月31日无减值准备余额；2024年，受市场因素影响，公司为顺利去库存以及按期及时的取得销售回款，降低住宅的销售价格，2024年末住宅减值测试预计销售价格2.19万元/平方米，较2023年末有所降低，预计平均单方成本2.31万元/平方米，较2023年末有所增加，基于上述原因，2024年计提存货跌价准备1.84亿元。

　　综合考虑项目所处位置、产品品质、配套设施、销售价格等因素，目前累计计提的存货跌价准备已充分、恰当、合理体现项目的真实情况，不存在计提不及时、不充分的情形。

　　3.天津空港项目

　　（1）开发与销售进度

　　天津空港项目于2016年10月26日以竞拍方式取得土地，总成交价57.5亿元，综合楼面单价31,929元/平方米。总可售面积18.08万平方米，其中：住宅17.81万平方米。综合考虑房地产市场形势及项目具体情况，公司改变销售策略，以高档自持性公寓租赁为主。截至2024年12月31日，住宅已销售面积0.09万平方米，未售面积16.51万平方米，目前采取租售并举、开拓高端市场等策略推动销售。

　　（2）所处区域周边可比项目

　　该楼盘定位高净值人员，总体品质较高，评估机构评估时选择的可比案例主要考虑该案例系国企开发楼盘，股东资金实力雄厚，定位高净值人员，小区容积率较低，小区景观优美，可比案例的售价在4.2-4.5万元/平方米。

　　同区域项目产品从容积率、户型面积、外立面、装修标准及园林景观与本项目存在差异。依托项目高端改善型产品品质建立的差异性价值，为未来的溢价起到很好的支撑，预计未来售价为3.87万元/平方米。

　　天津空港结合项目地处空港经济区核心区域以及空港经济区发展潜力的条件，项目着力做好高端客户圈层建设，传递项目高端价值，通过有效的针对性宣传，树立项目品牌形象。项目高端产品属性已经取得圈层客户的认可，项目在2021年成功实现销售，以4.34万元/平方米的销售价格，占据高端改善型市场；同时联手雅诗阁品牌，成功将部分产品打造成高端服务式公寓，引入国际化公寓服务团队，聚焦区域产业高端人群，建立基于国际化高端人群需求的服务体系，形成国际化高品质社区，提升本项目的市场认知和口碑，打造市场品质标杆楼盘，空港公寓于2021年12月25日开业，预期出租价格及出租率较好。

　　天津房地产市场限制性政策2024年基本全部解除，上半年量价相对平稳，下半年全面解除限购之后市场复苏信号明显，去化量逐月攀升。虽全年成交量仍未恢复到疫情前正常水平，但积极的信号提振市场信心，价格持续坚挺。2024年天津新房市场成交量达到809万平米，同比下降17%，成交均价上涨1%，创近5年新高。

　　空港区域在天津“大空港、大国展”整体发展格局下，吸引更多高端产业入驻，区域价值不断提升。且在“滨城”更为宽松落户政策加持下，市场逐步回暖，改善需求明显增加。本案凭借优越的地段优势、高品质的产品呈现，市场关注度不断提升。

　　2024年空港项目销售住宅面积3套，面积0.04万平方米，含税均价3.46万元/平方米，其中两套含税单价为3.90万元/平方米、一套含税单价为2.52万元/平方米（该套为毛坯房，且楼层位置较偏）。

　　2023年，项目减值测试预估销售单价3.87万元/平方米，平均单方成本4.09万元/平方米，计提存货跌价准备9亿元；2024年，项目周边市场未发生明显变化，预估销售单价及平均单方成本与2023年相同，2024年未计提存货跌价准备，2023年12月31日和2024年12月31日的项目累计存货跌价准备余额均为10.62亿元。

　　综合考虑项目所处位置、产品品质、配套设施、销售价格等因素，公司对项目减值风险进行评估，同时聘请专业机构对项目进行评估，双方评估结果显示，目前累计计提的存货跌价准备已充分、恰当、合理体现项目的真实情况，不存在计提不及时、不充分的情形。

　　【年审会计师意见】

　　我们按照中国注册会计师审计准则的相关规定对金隅集团2024年度的财务报表进行审计，旨在对金隅集团2024年度的财务报表整体发表审计意见。

　　在对金隅集团2024年度的财务报表审计中，我们针对存货跌价准备主要执行以下审计程序：

　　1.了解、测试和评价与存货跌价准备相关的内部控制设计和执行情况；

　　2.访谈公司管理层，了解公司的项目所处区域、建设进度以及销售情况；了解公司所处房地产行业的现状和发展变化，结合公司开发项目的情况，分析年末存货及存货跌价准备余额变动是否合理；

　　3.了解并评价管理层使用的存货跌价准备计提政策及方法；

　　4.获取管理层编制的存货跌价准备计提表，与账面进行核对，并执行以下程序：

　　（1）与管理层讨论在计算可变现净值时使用的关键信息和参数并评价其合理性；

　　（2）重新计算存货跌价准备，检查是否按照管理层使用的存货跌价准备的计提政策执行且计提正确；

　　（3）了解公司的存货盘点计划并评价其执行情况；执行监盘程序，核实年末存货的数量及状态，结合存货盘点程序实地观察开发项目的所处区域、开发与销售进度、配套情况、户型情况、周边可比项目情况，复核管理层减值测试所使用的预计销售价格、预计将发生成本以及预计税金以及销售费用；

　　（4）对于公司聘请评估专家进行房地产减值测试的项目，评价管理层专家的专业胜任能力及客观性，邀请安永内部专家复核管理层评估专家所采用评估方法和参数的合理性。

　　基于我们为金隅集团2024年度的财务报表整体发表审计意见执行的审计工作，我们认为金隅集团对存货跌价准备的计提与公司的会计政策相符且在所有重大方面符合《企业会计准则》的相关规定。

　　特此公告。

　　北京金隅集团股份有限公司董事会

　　二〇二五年五月十七日