厦门建发股份有限公司 2025年年度报告摘要（下转D483版）

　　公司代码：600153                                                  公司简称：建发股份

　　第一节 重要提示

　　1、 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。

　　2、 本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

　　3、 公司全体董事出席董事会会议。

　　4、 容诚会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　5、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

　　鉴于：

　　1.公司在2024年第二次临时股东大会通过的《关于交易完成后增强股东回报规划的议案》   中，承诺2025年度每股现金分红不低于0.7元。

　　2.公司于2026年2月11日实施了2025年度的中期分红，每10股派发了现金红利2元（含税）。

　　综合考虑上述2025年度现金分红承诺、2025年度的中期分红实施情况以及公司业务可持续发展等因素，公司2025年度利润分配方案如下：

　　（1）本次利润分配方案（不含2025年度中期分红）

　　公司本次拟向全体股东每10股派发现金红利5元（含税）。截至2025年12月31日，公司总股本2,899,538,551股，以此计算合计拟派发现金红利1,449,769,275.50元（含税）。

　　（2）2025年度利润分配方案（包含2025年度中期分红）

　　综上，2025年度公司的现金分红（包括上述2025年度中期已分配的现金红利）总方案为每10股派发现金红利7元（含税），现金红利总额为2,029,676,985.70元（含税）。本公司2025年度不进行资本公积金转增及送股。

　　如在实施权益分派的股权登记日前公司总股本发生变动，公司拟维持每股分配金额不变，相应调整分配总额。

　　上述利润分配方案尚需提交本公司股东会审议。

　　截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响

　　□适用     √不适用

　　第二节 公司基本情况

　　1、 公司简介

　　2、 公司主要会计数据和财务指标

　　2.1 近3年的主要会计数据和财务指标

　　单位：元  币种：人民币

　　注：因公司本年度利润总额、归属于上市公司股东的净利润为负，需新增披露“扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入”；公司最近三年仅存在少量与主营业务无关的其他业务收入需要作为扣除项（如养老服务、积分收入、项目管理收入等），详见年报全文中“营业收入扣除情况表”。

　　1.关于本期“归属于上市公司股东的净利润”下降的主要原因说明：

　　公司2025年归母净利润同比减少137.61亿元，主要系房地产业务子公司联发集团年内结算利润为负、存货跌价准备计提增加，以及家居商场运营业务子公司美凯龙投资性房地产公允价值变动损失、各类减值准备计提增加所致，供应链运营业务继续保持稳健盈利。

　　2.公司财务数据分板块情况

　　公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，公司各业务分部的主要财务数据如下：

　　单位：万元 币种：人民币

　　注：上表中合计数尾差系四舍五入所致。

　　1.供应链运营业务分部

　　2025年，供应链运营业务实现营业收入5,083.42亿元，同比下降0.12%；实现归母净利润32.62亿元，同比下降6.95%。

　　2.房地产业务分部

　　2025年，房地产业务分部实现营业收入1,563.59亿元，同比下降15.29%；实现归母净利润-69.42亿元，同比减少72.85亿元。其中：

　　（1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提41.50亿元存货跌价准备，实现归母净利润33.33亿元，剔除永续债利息并综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为19.65亿元，同比减少0.56亿元；

　　（2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提71.18亿元存货跌价准备，其房地产业务的归母净利润为-93.34亿元，综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为-89.07亿元，同比减少71.35亿元。联发集团出现大额亏损，主要系联发集团地产项目2025年结转收入规模同比下降，叠加前期高地价项目集中结转的影响，整体结算利润为负；同时受行业波动及加大力度促销去化等因素影响，联发集团计提的存货跌价准备大幅增加，导致业绩进一步承压。

　　3.家居商场运营业务分部（美凯龙）

　　2025年，美凯龙亏损主要系投资性房地产公允价值变动和相关减值损失所致。受房地产市场持续低迷、家居零售市场需求减弱影响，美凯龙持续通过减免租金及管理费的方式稳商留商，加之美凯龙积极调整战略与品类布局，以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给予租金及管理费优惠，使得租赁及管理收入受到较为明显的影响。由于市场对未来租金预期发生了转变，租金价格短期内得到修复的估计已需要进行调整，致使投资性房地产价值显著下降。2025年，美凯龙因投资性房地产公允价值变动合计损失234.42亿元。同时，美凯龙根据各项资产最新可回收情况，对各类资产截至2025年末的可回收金额进行了测算，计提了相应的减值准备，2025年美凯龙各项减值合计损失39.04亿元。投资性房地产公允价值变动和相关减值损失等事项不直接影响美凯龙经营活动产生现金流的能力，美凯龙2025年经营活动产生的现金净流入为8.16亿元，相较2024年的2.16亿元实现了较大增长。2025年，美凯龙归母净利润为-237.22亿元，在建发股份家居商场运营业务分部中美凯龙对应的归母净利润为-71.35亿元。

　　单位：万元 币种：人民币

　　注：上表中合计数尾差系四舍五入所致

　　2.2 报告期分季度的主要会计数据

　　单位：元  币种：人民币

　　季度数据与已披露定期报告数据差异说明

　　□适用      √不适用

　　3、 经营情况讨论与分析

　　2025年，公司外部环境依旧复杂多变，全球经济低速增长与内部分化的态势仍在延续。面对错综复杂的外部形势，公司党委、董事会带领全体干部员工，聚焦核心主业，坚持业务开拓与风险防范两手抓，筑牢稳健运营的基石。供应链运营业务坚持专业化经营，加快国际化布局，强化科技、金融双赋能和投资、物流双支持，实现本轮五年规划平稳收官；房地产业务深耕核心城市，持续优化资产结构，不断完善“好房子”产品体系，创新产品设计、塑造品牌口碑，进一步夯实发展根基、积蓄发展动能。

　　在董事会的领导下，公司各业务板块分别完成了新一轮五年战略规划。供应链业务将在“成为国际领先的供应链运营商”的愿景引领下，从规模驱动转向效益驱动和创新驱动，朝着“提升经济效益、提升市场地位、提升海外规模”三大战略目标砥砺前行；房地产业务将在“成为中国优秀的城市建设运营商”的愿景引领下，坚持以优质的产品和服务打动客户，做优做强房地产开发主业，聚焦房地产产业链协同发展，实现第二曲线业务规模和经营质量的创新突破。

　　（一）2025年主要经营成果

　　2025年，公司营业收入为6,712.70亿元，同比下降4.28%；归属于母公司所有者的净利润为（以下简称“归母净利润”）-108.15亿元。截至2025年末，公司总资产为7,331.24亿元，净资产为1,843.67亿元，归属于母公司所有者的净资产为614.04亿元。

　　从营业收入的构成来看，供应链运营业务分部、房地产业务分部和家居商场运营业务分部的营业收入占比分别为75.73%、23.29%和0.98%。

　　从归母净利润的构成来看，2025年的归母净利润主要由供应链运营业务分部贡献。其中，供应链运营业务分部的归母净利润为32.62亿元，房地产业务分部的归母净利润为-69.42亿元，家居商场运营业务分部的归母净利润为-71.35亿元。

　　具体情况如下：

　　单位：亿元

　　注：上表中合计数尾差系四舍五入所致。

　　公司2025年归母净利润同比减少137.61亿元，主要系房地产业务子公司联发集团年内结算利润为负、存货跌价准备计提增加，以及家居商场运营业务子公司美凯龙投资性房地产公允价值变动损失、各类减值准备计提增加所致，供应链运营业务继续保持稳健盈利。具体情况如下：

　　1.供应链运营业务分部

　　2025年，供应链运营业务实现营业收入5,083.42亿元，同比下降0.12%；实现归母净利润32.62亿元，同比下降6.95%。

　　2.房地产业务分部

　　2025年，房地产业务分部实现营业收入1,563.59亿元，同比下降15.29%；归母净利润为-69.42亿元，同比减少72.85亿元。其中：

　　（1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提41.50亿元存货跌价准备，实现归母净利润33.33亿元，剔除永续债利息并综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为19.65亿元，同比减少0.56亿元；

　　（2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提71.18亿元存货跌价准备，其房地产业务的归母净利润为-93.34亿元，综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为-89.07亿元，同比减少71.35亿元。联发集团归母净利润为负，主要系联发集团地产项目2025年结转收入规模同比下降，叠加前期高地价项目集中结转的影响，整体结算利润为负；同时受行业波动及加大力度促销去化等因素影响，联发集团计提的存货跌价准备大幅增加，导致业绩进一步承压。

　　3.家居商场运营业务分部（美凯龙）

　　2025年，美凯龙亏损主要系投资性房地产公允价值变动和相关减值损失所致。受房地产市场持续低迷、家居零售市场需求减弱影响，美凯龙持续通过减免租金及管理费的方式稳商留商，加之美凯龙积极调整战略与品类布局，以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给予租金及管理费优惠，使得租赁及管理收入受到较为明显的影响。由于市场对未来租金预期发生了转变，租金价格短期内得到修复的估计已需要进行调整，致使投资性房地产价值显著下降。2025年，美凯龙因投资性房地产公允价值变动合计损失234.42亿元。同时，美凯龙根据各项资产最新可回收情况，对各类资产截至2025年末的可回收金额进行了测算，计提了相应的减值准备，2025年美凯龙各项减值合计损失39.04亿元。投资性房地产公允价值变动和相关减值损失等事项不直接影响美凯龙经营活动产生现金流的能力，美凯龙2025年经营活动产生的现金净流入为8.16亿元，相较2024年的2.16亿元实现了较大增长。2025年，美凯龙归母净利润为-237.22亿元，在建发股份家居商场运营业务分部中美凯龙对应的归母净利润为-71.35亿元。

　　（二）2025年重点工作及成效

　　1.供应链运营业务

　　在全球地缘政治冲突与国际贸易政策博弈长期化的宏观背景下，公司供应链运营业务始终保持战略定力，持续强化经营风险防范体系。公司专门组建了价格风险管理小组和国别风险管理小组，进一步细化风险管理制度与操作规范，织密织牢风险防控网络。在坚守风控为先的原则基础上，公司多个核心品类实现了经营货量的稳健增长与市场占有率的持续提升，进一步稳固了行业龙头地位。主要工作成效如下：

　　（1）坚持专业化经营，筑牢高质量根基

　　巩固立业之本，核心品类货量稳中有升。公司经营的黑色金属、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能源化工产品等主要大宗商品的经营货量约2.3亿吨，同比增长约3%，多个核心品类继续保持行业领先地位。其中：钢材经营货量超7,500万吨，同比增长约7%；农产品经营货量超3,800万吨，同比增长超13%；纸浆、纸张合计经营货量超1,500万吨，同比增长约6%。

　　聚力资源拓展，持续深化大客户合作。建发钢铁集团与前十大钢厂合作货量增幅超8%，与前十大铁矿供应商合作货量增幅超5%；建发农产品集团与前十大粮商合作货量提升17%；建发浆纸集团与前十大供应商合作货量增长超33%。

　　延伸产业链条，拓宽供应链服务边界。建发能化集团自主建设运营的建发橡胶（泰国）工厂于年内顺利开机投产，日产能超210吨，“建发橡胶”品牌在市场初具知名度。营口铜冶炼项目及配套磷化工项目，一期建设有序推进中，预计于2026年下半年竣工投产。此外，公司取得了中利集团（002309.SZ）控制权，进一步延伸光伏新能源领域产业链布局，为实现上下游资源整合与业务协同筑牢根基。

　　（2）加速国际化布局，深耕本土化运营

　　公司积极融入国内国际双循环相互促进的新发展格局，持续加快海外业务拓展步伐，着力提升全球化运营能力与海外市场本土化服务水平。

　　国内布局：公司深耕长三角和粤港澳大湾区核心市场，积极拓展中西部内陆地区业务。2025年，公司向中西部地区供应商采购额超过2,500亿元，同比增长超6%。

　　国际拓展：公司加速构建国际化人才团队，延伸全球业务网络。截至2025年末，公司已有超80个境外公司和办事处，其中28家为具备区域辐射能力的境外平台公司。

　　公司持续深化全球化战略布局，加速拓展海外资源网络，积极推进海外业务本土化运营，精准把握国际市场机遇，国际化业务实现跨越式发展。2025年，公司进出口和转口的业务总额约426亿美元，其中境外业务总额突破140亿美元，同比增长约40%，创历史新高（注：境外业务指的是最终销售目的地在境外的业务，主要包括中国出口业务、境外国际业务和境外属地业务）。

　　在资源拓展方面，公司聚焦南美洲、非洲及中亚等关键区域，着力提升资源获取与整合能力。2025年，公司对中亚地区商品采购总额同比增长超260%，其中，铅矿、农产品等品类的采购量显著提升，区域布局成效显著；对非洲地区商品采购总额同比增长超40%，其中，咖啡豆、有色金属矿产品等品类的采购量实现大幅跃升；对南美洲地区的商品采购总额同比增长约3%，保持稳定增长态势。

　　在市场开拓方面，公司聚焦欧盟等消费力旺盛的发达市场，深度挖掘客户需求，产品与服务受到当地客户的广泛认可。2025年，公司对欧盟地区的商品销售总额同比增长超77%，其中，钢材、生物柴油、服饰等商品销售量大幅提升，市场渗透率持续增强。

　　在本土化运营方面，公司全面布局东南亚、“一带一路”及RCEP沿线等高增长潜力区域，着力构建本地化供应链综合服务体系，提升属地化服务能力。2025年，公司在东南亚地区的本土运营业务总额同比增长超300%，区域深耕取得突破性进展，为全球化可持续发展奠定了坚实基础。

　　（3）深化数智化赋能，构建智慧供应链

　　公司致力于推动数智技术与供应链主业的深度融合，构筑数智化供应链服务新优势，促进生态协同与产业价值共创。

　　为支撑全球化战略落地，公司全力打造国际版ERP，重点提升其“全球适配性”，构建起覆盖多语言、多时区、多货币的全球化能力体系，并建立了国际化多准则核算体系。在业务生态协同方面，公司搭建的“E建通”平台已在物流、资金、财务、海关等关键业务领域实现47个外部系统对接，与多家大客户的直连合作成为行业标杆案例；同时，为快速响应多元化业务需求，公司搭建了“建发云商”供应链在线服务平台，实现签约电子化、交易线上化。在合规风控方面，公司持续完善数智化风控体系，推进业务、财务、风控一体化的管理系统建设，并运用AIGC与智能技术赋能产研分析，助力业务运营提质增效。

　　在供应链智能运营方面，公司建成了“建发云智”AI综合服务平台，实现从传统自动化向AI大模型应用落地的重要跨越，覆盖AI录单、AI审批、AI问答等核心功能，有效提升了业务运营效能。该项目在国家级赛事“第六届中国人工智能大赛”中荣获A级证书。此外，公司深度参与厦门市人工智能中试基地项目建设，以农产品业务为试点场景，实现对产量、价格、物流风险等关键指标的动态分析与前瞻预判，赋能精准决策与生态协同。

　　（4）织密全球物流网，提升属地化效能

　　公司持续深化全球物流能力建设，致力于打通国际国内双循环链路，构建高效协同的物流服务体系。

　　国内物流网络优化：公司进一步完善多式联运网络布局，强化成本竞争优势，提升内贸集装箱与散货运输的规模效应。年内，公司新增获批铸造铝合金期货交割库资质，进一步丰富了供应链服务功能。截至2025年末，公司已累计获得铸造铝合金、纸浆、合成橡胶、PTA、瓶片、棉纱、硅铁、锰硅、工业硅和多晶硅等11个期货品种的交割库资质，服务能力持续增强。

　　国际物流网络拓展：公司积极完善海外物流服务网络，加强关键物流资源布局，重点在非洲、东南亚、中东等区域获取自营物流资源，提升属地化物流服务能力。2025年，公司新增签约海外物流供应商约200家，新增海外仓超200个。在东南亚地区，公司已打通泰国、老挝、柬埔寨、越南等中南半岛四国的物流通路。公司成立了集装箱班轮公司，积极布局集装箱班轮业务，与全球头部航运公司开展合作。截至目前，已稳定运营三条航线，运力规模稳定提升中。

　　数智物流平台建设：“供应链物流控制塔”项目实现落地，初步建成了贯通“供应商准入—订单执行—运输协同—费用结算”的全链条一体化数字平台，有效提升了物流协同效率。

　　（5）深耕消费品赛道，赋能中国品牌出海

　　在消费品业务板块，公司聚焦轻纺、泛食品、机电三大核心领域，积极把握中国产能出海机遇，赋能优质中国品牌开拓国际市场。2025年，公司消费品供应链业务实现业务总额约766亿元，同比增长超17%；消费品出口业务总额超16亿美元，同比增长约4%。

　　轻纺板块持续开拓海外生产资源，已在孟加拉、柬埔寨、越南等东南亚国家合作70余家核心工厂，构建“中国+N”双轨并行的全球化供应链体系。市场开拓方面，在深耕欧美等成熟市场的基础上，公司进一步加大对东南亚、非洲、拉美等新兴市场的拓展力度，全球业务版图持续扩大。2025年轻纺板块实现业务总额约257亿元，同比增长约24%。

　　泛食品板块持续强化上游核心品类资源布局，聚焦细分领域头部品牌的市场需求，全面提升全产业链综合服务能力。2025年泛食品板块业务总额突破250亿元，同比增长约25%，其中咖啡豆业务总额同比增长超100%，咖啡豆进口量和国内销售量均位居国内第一。在资源端，公司深耕中国云南、埃塞俄比亚、巴西、哥伦比亚等全球核心产区，全年咖啡豆采购量同比增长超300%；在市场端，公司与瑞幸、蜜雪冰城、古茗、肯德基、山姆等知名餐饮品牌及大型烘焙企业建立稳定合作关系，并成功开拓海外市场，年内开始向可口可乐供应云南咖啡生豆。

　　机电板块紧抓中国商用车产业出海窗口期，持续深化与江淮汽车、一汽集团、陕汽集团、东风集团等国内主机厂的战略合作，提供多元化供应链服务解决方案，2025年车辆出海业务总额近8亿美元，同比增长超35%。

　　2.房地产业务

　　（1）攻坚克难稳健运营，砥砺奋进稳固市场地位

　　2025年，房地产市场整体延续下行态势，行业挑战持续加剧。面对严峻形势，公司主动作为、积极应对，始终坚持以客户需求为导向，持续打造高品质产品，以扎实的产品力筑牢经营基本盘。

　　2025年，公司房地产业务分部合计实现合同销售金额1,434.42亿元（全口径），同比下降8.32%；全口径销售回款1,488.79亿元，同比下降8.63%；回款比例103.79%，多年来持续保持高位水平。其中，子公司建发房产实现合同销售金额1,222.88亿元（全口径），同比下降8.40%；子公司联发集团实现合同销售金额257.79亿元（全口径），同比下降1.70%，权益销售金额175.82亿元，同比增长12.96%。

　　公司在一、二线城市的全口径销售金额占比超过90%，全口径销售额超50亿元的城市达6个，分别为杭州、上海、厦门、北京、福州、南京。根据克而瑞研究中心发布的相关数据，建发房产全口径销售金额位列全国第7名。同时，建发房产在全国22个城市的销售规模跻身行业前三（含县级市）；依托“海晏”“观宸”等标杆项目，在北京市的操盘市占率位列全市前五。联发集团厦门“嘉悦里”项目作为新澍产品原型，2025年单盘销售金额位列福建省第一；南昌“嘉和府”销售金额及销售单价均位列当地第一。

　　（2）聚焦核心城市布局，夯实土地储备价值基础

　　公司坚持在高能级城市择优布局，通过做深价值研判、做透客群研究、做全风险排查，保障投资项目质量与发展潜力。同时，公司根据市场行情变化动态调整去化策略，提升资产流动性，筑牢财务安全防线。

　　年内，公司通过多元化方式获取优质土地51宗，全口径拿地金额合计788.25亿元，新增地块全口径货值约1,567亿元（货值为预估金额，下同），为可持续发展奠定基础。其中，一、二线城市拿地金额占比约90%。公司重点布局上海、北京、杭州、厦门、成都等核心城市。

　　截至2025年末，公司在一、二线城市的全口径土地储备（未售口径）货值占比约85%，较上年末提升5个百分点；2022年及以后获取的土地货值占比约76%，有效增强了土储安全边际，土储结构持续优化。

　　（3）客研为先铸就标杆，匠心服务焕新人居体验

　　公司始终坚持以打造“好房子”为核心理念，将产品力与服务力作为发展的核心驱动力，持续构建差异化、领先型的竞争优势，不断提升行业影响力、客户满意度和品牌口碑。

　　产品力方面：建发房产系统构建“好房子”体系，坚持客研先行，全年开展超过20万份线上调研与2000余组线下访谈，凝练形成“恒、尊、智、美、悦”五大生活价值主张，致力于打造引领市场需求、穿越行业周期的灯塔级产品。建发房产在厦门、北京、上海、成都、杭州等高能级城市加速灯塔产品落地，其中厦门宸启瑞湖、北京海晏、上海海宸、成都海耀四大灯塔项目展示区率先亮相，不仅成为年度市场亮点案例，更成为行业争相学习的标杆范本。2025年，建发房产住宅客户总体满意度达95分，继续位居行业前列。

　　服务力方面：建发物业继续打造“天天好”服务体系，通过标准化服务流程、个性化服务方案和智能化服务手段，打造“好房子”时代下的高品质服务样本。2025年，建发房产物业服务满意度同样达到95分，继续位居行业前列。联发物业以客户需求为核心导向，持续迭代全生命周期服务体系，提出“新生活、新服务”的品牌主张，向智慧化生活服务转型。2025年，联发物业被评为“克而瑞物业服务力百强TOP20”。卓越的物业服务品质和口碑有力支撑了公司品牌在各城市的深耕发展。截至2025年末，建发物业和联发物业在管项目数量达802个，在管项目面积达1.18亿平方米，较上年末增加1,811.80万平方米。

　　2025年，公司房地产开发业务的主要经营数据（不含土地一级开发业务）详见下表。由于建发房产旗下房地产开发业务主要由建发国际集团负责运营，故下表仅列示建发国际集团主要经营数据。

　　单位：亿元、万平方米

　　【备注1：合同销售金额与合同销售面积：子公司、联营企业、合营企业的所有项目均全额计入，包括建发国际集团与联发集团的合作项目。】

　　【备注2：上表中建发国际集团和联发集团各自的权益销售金额、权益销售面积及其他指标的“权益口径”的计算方式为：并表项目和非并表项目均乘以股权比例再计入。】

　　【备注3：期末土地储备包含待开发的和已开发的所有尚未出售的项目建筑面积，但不包含公司开发的一级土地。】

　　【备注4：并表口径指的是：并表项目全额计入，非并表项目不计入。】

　　【备注5：上表中货值仅为期末时点的预估数，仅供参考，实际货值与最终实际售价相关。】

　　3.家居商场运营业务（美凯龙）

　　2025年，美凯龙高端电器战略全速推进，电器馆经营面积达140.5万平方米，可租面积占比提升至10.1%；新零售家具品类面积同比增长51.5%，达18.4万平方米，成为增速最快的二级品类；M+高端家装设计中心总面积达70.5万平方米，通过小程序矩阵数字化赋能，汇聚逾6,300位专业设计师，全年开展500余场IP活动增强粘性，最终撬动带单销售额超过1.5亿元；汽车经营面积实现翻倍增长，从16万平方米增至32万平方米，覆盖全国46座城市；餐饮配套业态全面覆盖，全国餐饮业态面积达9.2万平方米，自营商场餐饮覆盖率提升至96%。美凯龙率先响应国家“以旧换新”政策，通过政企双补、全员直播及全国联动，打造了行业领先的“焕新”声量，全年全国商场累计实现国补销售订单102.9万单，累计销售金额达99.1亿元。

　　美凯龙与供应链运营业务协同发展情况：美凯龙与公司消费品集团携手合作，联合打造高端生活电器馆“潮电荟”，共同探索家电行业新业态。通过此项合作，美凯龙可进一步吸引小家电品牌入驻合作，消费品集团则依托该渠道为品牌方提供供应链运营服务，实现双方优势互补。

　　美凯龙与地产业务协同发展情况：美凯龙与建发房产、联发集团达成深度合作，以“服务业主、双向赋能、共赢发展”为核心，围绕房产案场、样板间打造、集中交房、楼盘驻点服务、业主尊享活动（含购房赠送装修储值卡）及广告投放等多元场景，为建发房产和联发集团的准业主及业主提供VIP专属服务与专属权益。此举既助力建发房产、联发集团提升业主满意度、优化营销成本，也帮助美凯龙精准触达目标客群、有效引导到店消费，最终实现双方资源互补、流量互导、互利共赢的发展格局。

　　4、 报告期公司主要业务简介

　　4.1报告期内公司所处行业情况

　　公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。

　　4.1.1 供应链运营业务

　　（1）行业及商业模式概要

　　供应链体系是以客户需求为导向，以提高质量和效率为目标，以整合资源为手段，实现产品设计、采购、生产、销售、服务等全过程高效协同的组织形态。供应链运营服务是基于现代信息技术对供应链中的物流、商流、信息流和资金流进行设计、规划、控制和优化，将单一、分散的订单管理、采购执行、报关退税、物流管理、资金融通、数据管理、贸易商务、结算等进行一体化整合的服务。在国内供应链行业生态中，以公司为代表的供应链运营服务商能较好地整合采购、销售、物流、资金等业务环节，有效匹配上下游企业供需诉求，协助其实现系统性的降本增效。

　　针对上游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）为上游客商提供资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、信息咨询等专业化增值服务，帮助其降低整体运营成本；（2）集合下游企业分散的需求向上游客商进行集中采购，便于其专注生产环节，释放规模效应，及时完成产品销售，缓解库存压力，从而提升其生产经营效率。

　　针对下游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）能够在价格适宜和质量可靠的情况下，稳定、及时地向下游客商供应原材料和产品，提升其供应链的韧性；（2）凭借定制化、专业化的供应链服务，帮助下游企业优化采购、生产、销售等经营计划，协助下游客商提高自身资金使用和存货周转的效率，使其更加专注于产品质量升级。

　　因此，供应链运营行业可有效降低上下游企业的资源配置成本并提高产业链运行效率，在经济全球化及国内国际双循环发展格局下，其重要性日益受到国家重视。随着我国宏观经济发展、制造业实力增长以及贸易规模提升，行业发展空间有望被进一步打开。

　　同时，为寻求高质量、专业化发展，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，通过将其他环节外包给专业深耕、综合实力雄厚的供应链服务商以实现更稳定的原材料供应和产成品分销、更高效的货物和资金周转、更安全的物流仓储等，由此派生出对专业化、定制化程度更高的供应链服务需求。

　　（2）行业发展概况和趋势

　　①国内国际双循环战略背景下，我国供应链行业将迎来中国企业“走出去”带来的市场机遇

　　随着全球产业链上下游协作程度的加深，一个产品可由不同国家、不同地区的成百上千家生产企业联合完成，交易的频次和周期也更加复杂，各行业企业需要一批具有专业化、海外服务能力的供应链运营服务企业，为其提供涵盖系统集成、运输、仓储、清关、尾程派送在内的全流程、端到端、自主可控的跨境供应链解决方案，以满足其全球化的供应链运营需求，增强其在国际产业链中的竞争力。

　　随着我国建设自由贸易区、提出“一带一路”倡议、签署RCEP协议，逐步构建国内国际双循环的新发展格局。在此背景下，中国企业纷纷“走出去”，加大对海外市场的开拓力度，自2015年“一带一路”倡议以来，我国对沿线国家贸易和投资持续增长，2025全年我国对“一带一路”沿线国家进出口总额达23.6万亿元，比上年同期增长6.3%，占我国进出口总值的比重约52%。当前中国企业出海正处于从产品出海向品牌、产能出海乃至生态出海转型的阶段。中国企业在对外贸易和海外投资过程中，催生了物资的采购、加工及跨境物流、信息服务、电子商务等增值服务需求，国内供应链行业企业（尤其是龙头企业）凭借在行业内多年沉淀的经验及海外客户资源，能为中国企业出海提供高效、安全且自主可控的解决方案。因此，中国企业的“走出去”加速供应链行业企业进行国际化布局，为国内供应链行业带来发展新机遇。

　　②作为国家高度重视的战略性产业，供应链行业发展前景广阔

　　近年来，国家不断提高对产业链供应链的安全与稳定的重视度，在诸多政策扶持的基础上将供应链行业发展提升至国家战略层面。2022年4月，中共中央、国务院出台了《加快建设全国统一大市场的意见》，提出推动第三方物流产业科技和商业模式创新，培育一批具有全球影响力的数字化平台企业和供应链企业，以促进全社会物流降本增效。同年，中共中央政治局会议明确提出要“提升产业链供应链韧性和安全水平”，在党的二十大工作报告中更是将“着力提升产业链供应链韧性和安全水平”作为推动高质量发展的重要内容。2024年《政府工作报告》提出，要大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力。供应链行业头部企业推动产业链供应链优化升级，增强产业链供应链韧性和竞争力，是促进新质生产力的关键支撑之一。2024年11月，中共中央、国务院印发了《有效降低全社会物流成本行动方案》提出到2027年的主要目标：培育一批具有国际竞争力的现代物流企业，国家物流枢纽体系和现代物流服务网络更加健全，统一高效、竞争有序的物流市场基本形成，现代物流对提升产业链供应链韧性和安全水平的战略支撑显著增强。

　　供应链运营服务作为一个新的业态，已经成为新时期国家经济和社会发展的重要组成部分。随着供应链行业对国民经济和国家安全的重要性进一步凸显，行业预计将在政策扶持、营商环境等诸多方面迎来新的发展机遇，未来能够提供高效、安全且自主可控的供应链解决方案的头部供应链企业将会有更为广阔的发展空间。

　　③反内卷政策稳步推进，助力供应链运营行业景气度修复

　　近年来，国内有效需求疲软、产能持续累积，部分行业出现恶性“内卷式”竞争。在行业供需错配加剧的背景下，2025年7月中央财经委员会第六次会议强调，纵深推进全国统一大市场建设，要聚焦重点难点，依法依规治理企业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出。2026年《政府工作报告》强调2025年综合整治“内卷式”竞争成效显现，2026年将继续深入整治“内卷式”竞争，营造良好市场生态。

　　伴随反内卷政策的稳步推进，部分行业的供给压力逐步缓解、行业竞争趋于良性，叠加经济企稳回升带动需求端稳定增长，商品整体供需局面有望逐步修复，大宗商品现货价格或在中长期维度延续中枢修复的趋势，或将推动供应链运营行业盈利水平回升至合理水平。

　　④供应链运营行业集中度提升，利好供应链龙头

　　经过多年发展，海外供应链市场已孕育出部分巨头企业，市场集中度比较高，呈现“大市场、大公司”的特点。横向比较境内外市场情况，我国供应链行业虽然市场规模大、但参与者众多、集中度低，未来有较大的提升空间。

　　产业集中度的提升将带动供应链服务行业集中度的提升。随着供给侧结构性改革的深入推进，大宗商品采购分销及综合服务将逐步向高效、专业的上下游大企业集中。头部供应链运营企业有望利用自身在采购价格、分销渠道、物流资源、资金成本、风险控制等方面的规模优势持续为客户提供稳定且高效的服务，助力客户降本提效并分享增值收益，进一步巩固头部供应链运营企业在产业链大客户体系中的市场份额，进而实现业务的良性互利循环。

　　产业链的专业化提升亦将带动供应链服务需求向综合实力更加突出的企业集中。专业化生产已成为制造业企业获取竞争优势的重要来源，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，并将采购、销售、物流等其他环节外包给专业的供应链运营商。综合实力雄厚的头部供应链运营商能够为制造企业提供供应链全流程、一站式综合服务，从而更加高效地帮助上下游实现降本增效。

　　根据国际经验，现代供应链企业将持续转型升级，利用市场产业链布局，拓展业务边界向供应链两端延伸并寻求更丰富的经营品类，追求模式创新及业务转型，打造供应链综合服务平台、提升综合服务实力。上下游产业链行业集中度的提升以及客户对于“专业化、国际化、定制化和一站式”供应链服务需求的日益增长，将推动大宗商品供应链服务行业深化改革，业务逐渐向资金实力雄厚、一体化完善、多品类布局、综合服务能力强的大企业聚集，龙头企业的经营规模将持续扩大，市场占有率将不断提升。

　　⑤数智化赋能供应链运营，助力制造业企业加快发展新质生产力

　　全球供应链行业的数智化转型升级呈现蓬勃发展态势。2025年3月商务部等8部门联合印发了《加快数智供应链发展专项行动计划》，提出要运用人工智能、物联网、区块链等新技术，“一链一策”推进供应链数字化、智能化、可视化改造，到2030年，形成可复制推广的数智供应链建设和发展模式，在重要产业和关键领域基本建立深度嵌入、智慧高效、自主可控的数智供应链体系，培育100家左右全国数智供应链领军企业，进一步提升国家产业链供应链韧性和安全水平。近期，以大模型为核心的生成式AI技术，以及大数据、物联网等数字技术的广泛应用，共同推动了供应链核心场景（如需求预测、库存管理和物流调度等）的智能化升级。头部企业有望依托历史业务数据、存量客户资源、丰富的应用场景、深厚的运营经验以及优质的人才储备，率先构建 “数智化运营、生态化协同、服务化创新”的新型供应链体系，提升供应链运营业务的综合竞争力。

　　4.1.2 房地产业务

　　2025年，房地产市场仍面临市场信心修复与发展转型双重挑战，居民购房投资消费意愿偏弱，使得房地产企业在资金回笼、项目去化、转型发展等方面均面临巨大的压力。国家统计局数据显示，2025年，商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%，销售额83,937亿元，下降12.6%；全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；其中，住宅投资63,513亿元，下降16.3%；房地产开发企业房屋施工面积659,890万平方米，同比下降10.0%，全年数据较上半年降幅有所扩大。

　　在行业竞争格局方面，房地产行业竞争格局已深度调整，市场资源加速向财务稳健、布局优质的企业集中，千亿房企数量大幅缩减，头部房企市场份额进一步提升。根据克而瑞研究中心统计数据，在销售方面，2025年全年仅有10家房企跻身“千亿俱乐部”，TOP10房企销售金额占百强比例持续提升，强者恒强态势确立。在新增货值方面，2025年TOP10房企新增货值占百强货值比例超70%，拿地集中度进一步提升，央国企房企依然是土地市场主力。在房地产企业竞争格局加速分化的背景下，在产品力、服务力、营运能力和融资能力方面具备优势的房企将更具竞争力。

　　行业发展逻辑已然转变，“品质时代”全面来临。 2025年《政府工作报告》首次明确提出建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”；2026年《政府工作报告》继续强调有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。新《住宅项目规范》于2025年5月1日开始生效，更加细致地提出了“好房子”的建设要求。随着房地产市场政策逐步放开，房地产行业将进入新的“品质时代”，更加贴近客户需求的高品质住宅产品更具有广阔的市场空间和可持续的业务机会。

　　4.1.3 家居商场运营业务

　　2025年社会消费品零售总额同比增长3.7%，其中，商品零售同比增长3.8%。在家电、家居产品以旧换新补贴的拉动下，家具、家电类消费保持了较高的景气度，2025年限额以上家具类商品零售额同比增长14.6%，家用电器和音像器材类商品零售额同比增长11.0%。

　　长期来看，居民收入水平的增长、消费结构的持续优化、对一站式家居解决方案及绿色智能化产品的偏好增强、持续推进的城镇化进程、可持续房地产市场的建设、存量房翻新需求的持续增长等因素，都将为家居装饰及家具行业带来持续稳步的发展。美凯龙将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇。

　　4.2 报告期内公司从事的业务情况

　　公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。

　　4.2.1 供应链运营业务

　　作为中国领先、全球布局的供应链运营服务商，建发股份针对产业链上下游客户核心诉求，搭建了集资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、供应链金融、信息咨询等服务于一体的“LIFT”供应链服务体系，为客户提供以“物流（Logistics）”“信息（Information）”“金融（Finance）”“商务（Trading）”四大要素为基础的定制化的供应链运营服务。公司依托全球化、多品类、专业化的供应链运营能力，通过数智化融合、供应链协同、金融、科技、物流等方面的深度赋能，有效推动供应链上下游企业实现降本、增效。在大宗商品供应链运营行业中，公司凭借专业、优质的供应链服务体系，在A股公司中连续多年位居营收规模领先阵营，并围绕着“成为国际领先的供应链运营商”这一企业愿景持续进发。

　　（1）业务模式

　　公司在做好风控管理、夯实数智化建设的基础上，以客户需求为导向，为客户提供全流程、定制化的“LIFT”供应链综合服务。

　　（i）可定制、强复制性的“LIFT”供应链综合服务体系

　　建发股份为客户提供“LIFT”供应链服务，以“物流”“信息”“金融”“商务”四类服务要素为基础、以客户需求为导向，为客户整合运营过程中所需的资源，规划供应链运营解决方案，并提供运营服务。公司从供应链出发，走进客户价值链，凭借多年来专业化经营累积的丰富行业经验，促进资源稳定高效的流通，帮助客户降低业务运营风险，提升运营效率，依靠服务创造价值。

　　公司在浆纸、农产品、钢铁等行业中深耕多年，并已在规模、专业等方面形成优势。基于成熟的“LIFT”供应链服务体系，公司可以将在传统优势领域中沉淀下来的供应链运营服务以及价值链成熟解决方案在其他行业持续复制，满足更多行业客户的需求。同时，公司致力于服务现代化产业体系建设，构建更加安全、更具韧性的供应链体系，通过供应链服务积极支持高科技、高效能、高质量的新质生产力企业业务发展。目前，公司已成功将服务领域拓展至消费品领域和新能源产业链，取得良好成效。

　　供应链综合服务案例：

　　①纸浆、纸张产业链：

　　纸浆供应链服务：匹配纸浆生产商销售端和造纸厂采购端的需求。公司与境外多个国家的优质纸浆供应商深度合作，实现从上游纸浆资源端到中游国内造纸厂的集约化采购和分销，既服务于纸浆厂的销售需求，又服务于造纸厂对原材料的采购需求，同时辅以物流服务、库存管理、信息服务等供应链综合服务协助供应商和客户解决各类行业痛点。

　　纸张供应链服务：匹配造纸厂销售端和整合印刷厂、包装厂等下游客户采购端的需求。公司依托在国内数十个城市的分销网点，整合分散的下游客户需求形成规模，以此向国内造纸厂集中采购各类成品纸，再分销至印刷厂、包装厂等下游客户，为其降低采购成本和其他交易成本、提升其运营效率，并提供定制化信用交易方案等供应链综合服务。

　　公司通过对纸浆、纸张产业链的上下游客户提供定制化、专业化的供应链服务，推动全产业链实现降本增效、价值提升。

　　建发股份“LIFT”供应链服务案例视频：

　　钢铁行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry1

　　浆纸行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry2

　　农产品行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry3

　　消费品行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry4

　　矿产行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry5

　　物流行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry6

　　（ii）数智化、多应用场景的供应链服务体系

　　公司加大力度打造具有建发特色的数智化供应链服务体系，持续丰富产业互联网平台功能，助力产业链客商协同发展；大力建设数智化风险防控体系，为实现合规管理与风险防控提供坚实支撑；积极探索并应用前沿数字技术，助力供应链业务运营提质增效。

　　深耕产业互联网平台，构建共享共赢的产业链生态圈：公司积极打造共享共赢的产业链生态圈，持续升级“建发云钢”、“纸源网”、“浆易通”、“农E点”、“建发物流控制塔”等产业互联网平台，为客户提供涵盖行业资讯、在线交易、智慧物流、供应链金融、供应链管理系统等领域的一站式供应链服务，助力产业链客商协同与发展。

　　优化数智化风控体系，护航供应链业务稳健发展：公司持续优化涵盖信用、货权、价格、履约等关键风控要素的“E风控”体系，基于体系沉淀的风控数据+AI形成智能风控模型，形成“预防-预警-处置”全流程闭环管理，为供应链业务稳健运营提供数智化保障。

　　运用先进的数智化技术，助力业务运营提质增效：公司引入AI人工智能、RPA、大数据等技术，推出“容E录”、“容E审”等智能问答、自动录单及审批工具，提升供应链运营自动化与智能化水平，赋能业务运营提质增效。

　　公司数智化成果案例视频：

　　“纸源网”数智化平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-35.html

　　“浆易通”产业互联网平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-38.html

　　“农E点”客户服务平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-43.html

　　（下转D483版）