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力帆实业(集团)股份有限公司 关于上海证券交易所对公司清理资金往来有关事项问询函回复的公告(下转C96版)

  证券代码:601777       证券简称:力帆股份       公告编号:临2020-061

  

  本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

  上海证券交易所:

  根据上海证券交易所《关于对力帆实业(集团)股份有限公司清理资金往来有关事项的问询函》(上证公函[2020]0542号,以下简称《问询函》)的要求,本公司及相关中介机构对有关问题进行了认真分析和核查,现对《问询函》中提及的问题回复如下。

  问题一:

  公告显示,力帆控股全资子公司重庆润凌商贸有限公司(以下简称润凌公司)将其持有的重庆润田房地产开发有限公司(以下简称润田公司)50%股权作价13.70亿元,抵偿给公司全资子公司重庆力帆实业集团销售有限公司(以下简称力帆销售),以代力帆财务偿付13.70亿元欠款。截至评估基准日2020年2月29日,润田公司经审计的净资产3.60亿元,净资产评估值为27.42亿元,增值率达到661.30%,润田公司评估增值主要来自于流动资产及投资性房地产。润田公司2019年度和2020年1-2月分别实现净利润3,003.15万元和-2,211.66万元。请公司补充披露:

  (1)结合公司主营业务开展情况及未来经营规划,说明开展本次交易的主要考虑,相关资产是否会与公司业务产生协同效应。

  答复:

  公司主要从事乘用车(含新能源汽车)、摩托车、发动机、通用汽油机的研发、生产及销售(含出口)及投资金融。

  公司将聚焦主业,加速处理闲置资产。汽车板块逐步实现从汽车制造商向出行、汽车后服等用车服务供应商的转型升级。

  开展本次交易主要目的为通过以资抵债方式,妥善化解公司与控股股东、力帆财务之间资金往来问题。

  (2)结合润田公司经营业绩、主要资产具体构成及其具体情况和可比同行业公司等,说明拟用于以资抵债资产较账面净资产评估增值率达661.30%的合理性,以及评估参数以及详细计算过程;

  答复:

  一、润田公司股权评估情况

  根据《资产评估报告》,润田公司净资产评估值274,226.22万元,增值率661.30%,增值额238,205.55万元,全部来自于资产增值,负债无增减值。

  单位:万元

  二、评估参数及计算过程

  本次对润田公司的股东全部权益采用资产基础法进行评估。资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。具体计算过程如下:

  股东全部权益评估价值=∑各项资产评估值-∑各项负债评估值

  1、存货

  存货主要为房地产开发项目开发成本。评估人员根据存货的完工程度进行评估,其评估方法为:对于近期将完工或正在开发的开发项目,根据假设开发完成后的预计市场售价扣除预计后续需支付的工程费用、期间费用、全部税金及适当比例税后利润作为评估值,其计算公式如下:

  开发成本评估值=预计销售总额-后续尚需支付的开发成本-后续尚需支付的营业费用、管理费用、财务费用-营业税金及附加-土地增值税-企业所得税-适当比例税后利润

  2、投资性房地产

  对投资性房地产中的商业、办公类房地产和车位,因区域内类似房地产市场交易实例较多,能够收集到足够多成交的市场案例,故采用市场法对其进行评估;对于仓库类房地产,由于类似房地产市场交易实例少,租赁案例较多,故不适宜采用市场法评估,适用收益法进行评估。

  市场法是在充分搜集房地产交易实例的基础上,进一步选取与委估房地产处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交易的类似房地产作为参照物,再根据估价对象与参照物经比较分析后的差异情况,进行交易情况修正、市场状况调整及房地产状况调整得出委估房地产的公开市场价值,其公式为:

  委估房地产评估值=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

  收益法是通过估算被评估房地产在未来的预期净收益,并采用适当的折现率折算成现值,然后累加求和后,得出被评估房地产的评估值。

  其基本计算公式为:

  式中:P—房地产价格

  n—收益年限

  R—年净收益

  r—折现率

  s—年净收益增长率

  T—建筑物残余价值

  三、评估增值的合理性说明

  本次评估增值主要是市场价值与历史投入成本的差异,增值主要来源于两项主要资产,其中投资性房地产增值166,968.10万元,存货增值75,569.62万元。

  润田公司投资性房地产增值原因系评估机构对投资性房地产按当前市场价值评估,本次评估经对当地房地产市场进行调查,遵循交易时间接近、区位条件类似、法定用途相同的原则,选择可比交易实例并进行整理与综合分析,依照规定进行计算得出房地产的评估值,反映其市场公允价值,与成本模式计量的投资性房地产账面值相比存在较大增值。

  润田公司存货增值原因系其账面值仅反映房地产开发投入成本,本次评估机构考虑了房地产市场行情、扣减适当开发利润后,确认房地产开发项目评估值,与账面值相比形成一定增值。

  由于润田公司拿地时间早在2012年,土地出让楼面价3,488元/平方米,此后重庆市房地产价格上涨明显,2019年全市土地出让楼面均价已达6,384元/平方米。项目所在渝北区金开大道板块位于核心地段,2019年商品房成交均价14,402元/平方米,位于重庆市各板块前列。土地使用权等分摊入存货及投资性房地产科目的历史投入成本相对较低,不能真实反映当前市场价值。因此,对于具备区位、客群优势的住宅商铺及大型购物中心而言,市场公允价值与其账面成本存在较大差异具备合理性。

  (3)说明润田公司评估增值较多资产的具体构成和形成时间等,并结合周边可比同类物业的价格情况,论证其评估增值的合理性;

  答复:

  一、可租售资产的具体构成

  润田公司可租售资产的具体构成如下表所示,其中四期商业用房包含持有出租物业爱琴海购物公园,计入投资性房地产科目,其余计入存货科目:

  二、周边可比物业情况

  评估机构参考润田公司周边可比物业的相关资产价格,根据区位状况、实物状况、权益状况调整确定存货及投资性房地产相关物业的最终评估价格。周边可比物业价格情况如下表所示:

  三、历史销售情况

  评估机构参考润田公司历史销售价格验证评估价格的合理性。润田公司可比物业2017-2019年销售情况如下表所示:

  四、评估增值的合理性

  润田公司已销售物业中,可比住宅类用房的平均单价为1.47万元/平米,可比商业用房的平均单价为2.50万元/平米,可比办公用房的平均单价为1.09万元/平米。

  润田公司周边物业中,可比住宅类用房的平均单价为1.56万元/平米,可比商业用房的平均单价为4.63万元/平米,可比办公用房的平均单价为1.05万元/平米。

  本次评估,润田公司住宅类用房的平均评估价格为13,648.33元/平米,商业类用房的平均评估价格为22,002.86元/平米,办公类用房的平均评估价格为10,800.00元/平米,因此其对应用途资产的评估价格与其周边可比物业及历史销售情况相比,价格略低,评估结论合理反映了市场价格,相关增值具备合理性。

  (4)润田公司主要资产是否存在司法诉讼、质押、抵押和冻结等其他影响股权转让和上市公司利益实现的情形。

  答复:

  一、润田公司主要资产涉及司法诉讼、冻结情况

  截至2020年5月20日,润田公司存在诉讼10宗,涉及金额合计936.96万元,其中:润田公司作为被告8宗,涉及金额765.77万元;作为原告1宗,涉及金额76.24万元;作为第三人1宗,涉及94.95万元。

  润田公司资产不存在被查封、扣押、冻结情况。

  二、润田公司主要资产涉及质押、抵押情况

  1、华夏银行股份有限公司

  2017年6月,重庆润田房地产开发有限公司与华夏银行股份有限公司签订《固定资产借款合同》(合同编号:CQ1610220170033)。

  对于该笔款项,重庆润田房地产开发有限公司与华夏银行股份有限公司签订了《最高额融资合同》(合同编号:CQ16(融资)20170004)。

  根据重庆红星美凯龙房地产开发有限公司、重庆力帆置业有限公司、重庆竹心投资有限公司分别与华夏银行股份有限公司签订的《最高额保证合同》(合同编号分别为:CQ16(高保)20170007;CQ16(高保)20170008;CQ16(高保)20170009),该笔贷款由重庆红星美凯龙房地产开发有限公司、重庆力帆置业有限公司、重庆竹心投资有限公司担保。本次交易完成后,现有的增信及担保措施不变。

  重庆润田房地产开发有限公司与华夏银行股份有限公司签订的《最高额抵押合同》(合同编号:CQ16(高抵)20170002)进行抵押,抵押情况如下:

  2018年5月,重庆润田房地产开发有限公司与华夏银行股份有限公司签订《固定资产借款合同》(合同编号:CQ1610220180038),借款金额20,000.00 万元,贷款期限2018年5月31日至2020年9月30日,贷款年利率为7.9990%;借款合同补充协议(CQ1610220180038补充1),对年利率进行了修改。

  2019年4月,重庆润田房地产开发有限公司与华夏银行股份有限公司签订《固定资产借款合同》(合同编号:CQ1610220190012),借款金额4,000.00 万元,贷款期限2019年4月4日至2020年9月30日,贷款年利率为8.0000%。

  这两笔款项,重庆润田房地产开发有限公司与华夏银行股份有限公司签订了《最高额融资合同》(合同编号:CQ16(融资)20180002)。

  根据重庆红星美凯龙房地产开发有限公司、重庆力帆置业有限公司、重庆竹心投资有限公司分别与华夏银行股份有限公司签订的《最高额保证合同》(合同编号分别为:CQ16(高保)20180003;CQ16(高保)20180002;CQ16(高抵)20180001),该笔贷款由重庆红星美凯龙房地产开发有限公司、重庆力帆置业有限公司、重庆竹心投资有限公司担保。本次交易完成后,现有的增信及担保措施不变。

  根据重庆润田房地产开发有限公司与华夏银行股份有限公司签订的《最高额抵押合同》(合同编号:CQ16(高抵)20180001)进行抵押,抵押情况如下:

  2、中铁信托有限责任公司

  2018年4月,重庆润田房地产开发有限公司与中铁信托有限责任公司签订《项目借款合同》(合同编号:中铁(2018)贷字65号),借款金额35,000.00 万元,贷款期限2018年4月25日至2020年4月24日,贷款年利率为9.5000%。

  根据重庆红星美凯龙房地产开发有限公司、重庆力帆置业有限公司、重庆竹心投资有限公司分别与中铁信托有限责任公司签订的《保证合同》(合同编号分别为:中铁(2018)保字65-2号;中铁(2018)保字65-1号;中铁(2018)保字65-3号),该笔贷款由重庆红星美凯龙房地产开发有限公司、重庆力帆置业有限公司、重庆竹心投资有限公司担保。本次交易完成后,现有的增信及担保措施不变。

  重庆润田房地产开发有限公司与中铁信托有限责任公司签订的《抵押合同》(合同编号:中铁(2018)抵字65-1号;中铁(2018)抵字65-2号;中铁(2018)抵字65-3号)进行抵押。

  问题二:

  评估报告显示,2019年9月,重庆红星美凯龙房地产开发有限公司将持有的润田公司35%股权转让给上海睿茜企业管理有限公司。请公司核实并补充披露上述交易的具体情况,并结合前次股权转让的价格等主要条款,说明是否与本次交易价格存在重大差异,是否存在利益输送、相关方潜在利益安排等损害上市公司利益的情形。

  答复:

  上海睿茜企业管理有限公司(以下简称“上海睿茜”)在2019年9月时系重庆红星美凯龙房地产开发有限公司(以下简称“红星美凯龙”)控制的子公司,因此红星美凯龙将其持有的润田公司35%股权转让给上海睿茜的交易,属于红星美凯龙内部股权转让,交易价格不具有参考性。同时,考虑到转让价格涉及其内部商业秘密,在红星美凯龙未授权公司披露相关交易信息的情况下,公司无法对相关细节予以披露。

  本次交易不存在利益输送、相关方潜在利益安排等损害上市公司利益的情形。

  问题三:

  公告显示,润凌公司将其持有的润田公司50%股权,为力帆销售对重庆两江新区置业发展有限公司(以下简称两江置业)2.13亿元债务提供担保,且上述股权已被司法冻结。两江置业将在本次以资抵债交易前申请注销上述股权的质押,向法院申请解除对上述股权的冻结,并在以资抵债交易完成后重新取得上述股权的质押权,同时对上述股权重新实施司法冻结。请公司核实并补充披露:

  (1)结合润田公司经营与资产评估等方面的情况,说明在润田公司50%股权评估值远高于力帆销售欠款的情况下,仍然用润田公司50%股权为上述欠款提供担保的主要原因及其合理性;

  答复:

  经营方面,润田公司主要从事力帆红星国际广场项目的开发运营,目前业务正常开展、经营状况良好,最近三年实现连续盈利。资产评估方面,截至评估基准日2020年2月29日,润田公司股东全部权益的评估值为274,226.22万元。

  2018年12月26日,重庆力帆汽车销售有限公司(以下简称“力帆汽车销售”)与上海红星美凯龙商业保理有限公司(以下简称“红星保理”)签署了《保理合同》,将力帆汽车销售享有的应收账款转让给红星保理。为支持公司子公司力帆汽车销售发展,缓解力帆汽车销售短期流动性问题,在短时间内满足其融资需求,尽管润田公司50%股权价值远大于其融资额,公司控股股东仍与红星保理签订了《股权质押协议》,无偿以润田公司50%股权为力帆汽车销售对红星保理的债务提供了质押担保。

  因力帆汽车销售无力偿还红星保理的有关债务,2019年5月9日,红星保理向上海国际经济贸易仲裁委员会提出仲裁申请。

  2019年12月17日,上海国际经济贸易仲裁委员会作出[2019]沪贸仲裁字第1181号《裁决书》,裁决力帆汽车销售向红星保理支付应付未付的保理费用、违约金、律师费、财产保全担保服务费、财产保全费等合计人民币258,930,437.34元。如力帆汽车销售不履行相关付款义务,则红星保理有权就力帆控股持有的润田公司全部股权转让所得价款,在人民币2.5亿元范围内优先受偿。

  2020年5月10日,红星保理将依据上述《裁决书》享有的债权转让给两江置业。

  2020年5月11日,重庆市第一中级人民法院作出(2020)渝01执异122号《执行裁定书》,确认红星保理已将在本案中享有的债权全部转让给两江置业,并裁定变更两江置业为本院(2020)渝01执210号案件的申请执行人。

  两江置业在收购上述全部债权后同时享有对润田公司50%股权的质押权,并已在执行案件中申请对润田公司50%股权实施司法冻结。因此,在润田公司50%股权过户前即已经存在质押及被司法冻结的情况。

  在此情况下,为保证顺利过户至力帆销售,需债权人两江置业先行协助办理解除质押担保及解除司法冻结措施的相关工作。为此,经力帆控股及润凌公司与两江置业多次沟通,两江置业同意就过户事宜提供协助,即在过户前申请注销上述股权的质押以及向法院申请解除对上述股权的冻结,其同时要求在过户后以上述股权为其提供的担保措施不能弱于解除质押之前的情况。在两江置业的要求下,为顺利完成股权过户工作,并为充分保障债权人权益,拟以润田公司50%股权为力帆汽车销售对两江置业的负债重新提供担保。

  鉴于除两江置业外,上述股权不存在为其他债权人提供担保或被其他债权人申请司法冻结的情形,公司以润田公司50%股权向两江置业重新提供担保并未导致上述股权存在的权利限制情况重于受让该股权前的情况,也不存在损害其他债权人利益的情况。此外,若两江置业行使质权导致上述股权被处置,超出两江置业优先受偿债权金额范围的处置所得将用于力帆销售正常运营、偿还对外负债等其他用途,不会造成两江置业或其他相关方获得额外利益。

  基于上述考虑,公司认为以润田公司50%股权为上述欠款重新提供担保是顺利完成过户的必要前提,且具有合理性。

  (2)说明公司在取得润田公司50%股权后即被质押和冻结的情况下,仍然选择与控股股东进行上述以资抵债交易的主要原因及其合理性,是否存在向控股股东及实际控制人利益倾斜的情形,控股股东及实际控制人是否存在利用控制地位侵害上市公司利益的情形。

  答复:

  一、公司在取得润田公司50%股权后即被质押和冻结的情况下,仍然选择与控股股东进行上述以资抵债交易的主要原因及其合理性

  公司在取得润田公司50%股权后即被质押和冻结的情况下,仍然选择与控股股东进行上述以资抵债交易的主要原因是通过以润田公司50%股权抵偿给力帆销售,润凌公司代力帆财务偿付137,000.00万元欠款,以便清理公司与力帆控股、力帆财务往来。

  相关权利限制情况在股权过户前即已经存在,且系控股股东为公司的子公司力帆汽车销售对外负债无偿提供担保。

  另外,继续为公司的子公司力帆汽车销售对外负债提供担保,未加重公司整体负担或损害公司整体利益,且待力帆汽车销售向两江置业清偿全部欠款后,上述股权的质押和冻结即可解除。

  二、不存在向控股股东及实际控制人利益倾斜的情形,控股股东及实际控制人不存在利用控制地位侵害上市公司利益的情形

  如上文所述,润田公司50%股权交易作价公允,股权存在的被质押和冻结的情况系控股股东无偿为公司子公司融资提供担保而产生,公司在受让股权后重新提供质押及接受被冻结未加重公司及子公司整体负债或损害整体利益,因此公司受让润田公司50%股权暨以资抵债的本次交易不存在向控股股东及实际控制人利益倾斜的情形,控股股东及实际控制人也不存在利用控制地位侵害上市公司利益的情形。

  问题四:

  公告显示,润田公司以1.59亿元的价格,收购公司对力帆财务同等金额债权,抵偿润田公司对力帆控股同等金额债务,并由此形成公司对润田公司1.59亿元债权。请公司补充披露:

  (1)润田公司对力帆控股形成欠款的具体情况,包括但不限于欠款金额、利率、期限等主要条款,以及欠款形成时间和原因等;

  答复:

  一、润田公司成立时股东约定对其建设运营所需资金提供等比例借款

  2012年润田项目公司成立时,各方股东约定:一是项目开发建设所需投入资金由股东各方按股权比例借入,二是项目开发融资由股东承担按照股权比例同等担保责任,三是项目公司资金有富余时可以按照股权比例返还股东借款,实际执行过程中未考虑借款利息。

  二、润田公司因日常经营所需对力帆控股形成欠款

  截至2019年5月10日,因润田公司开发建设经营所需,力帆控股及其子公司向其累计借出资金199,713.33万元,累计收回资金183,851.35万元,偿付比例92%,应收润田公司余额15,861.98万元。

  单位:万元

  上述力帆控股对润田公司债权余额已经由润田公司及各方股东经股东会决议确认。

  (2)结合润田公司经营情况,说明润田公司是否具备还款能力,及其后续归还对公司欠款的主要安排、时间表以及相关保障措施;

  答复:

  润田公司为房地产项目公司,旨在开发“力帆红星国际广场”项目。项目位于重庆市北部新区金开大道与金州大道交汇处,毗邻万科万悦汇、龙湖蓝湖郡别墅群等高端楼盘,地处重庆市高档住宅集聚区域,交通便捷,距离人和商圈、观音桥商圈、机场分别为10分钟、25分钟、20分钟车程,拥有十余条公交线路以及即将完工的轻轨5号线,配套完善。

  项目总占地面积22万平方米,总建筑面积约100万平方米,共分四期开发,一期、三期为住宅片区,二期、四期为商务、商业片区,销售型业态高层住宅6栋、别墅67栋、写字楼3栋、超高层写字楼2栋、大平层住宅1栋、玫瑰天街商铺、BLOCK商业街商铺及酒店1栋,持有型业态主要为大型购物中心(爱琴海购物公园)。截至本公告出具日,尚在建设B2别墅组团及C13组团。

  润田公司最近三年经营业绩良好,均实现盈利。2017年-2019年,润田公司出租率、租金水平及现金流情况如下表所示:

  单位:万元

  截至本公告出具之日,润田公司合计欠付股东借款4.5亿元,其中对力帆控股、上海睿茜、竹心投资分别欠付15,861.98万元、19,615.62万元、9,996.35万元。润田公司预计2020-2022年现金流较为充裕,足以覆盖上述欠款。后续,润田公司将根据三方股东协商的实际情况,及时偿还对公司欠款。

  (3)在公司向润田公司出售1.59亿元债权的情况下,仍然收购润田公司50%股权的主要考虑,是否存在向控股股东及实际控制人利益倾斜的情形。

  答复:

  一、出售1.59亿元债权并收购润田公司50%股权的考虑因素

  截至本公告出具之日,力帆财务仍欠付公司15,861.98万元、欠付公司下属力帆销售137,000.00万元。向润田公司出售1.59亿元债权、同时收购润田公司50%股权(评估值137,113.11万元),旨在妥善化解公司与控股股东、力帆财务之间资金往来问题,不存在向控股股东及实际控制人利益倾斜的情形。

  二、该等交易不存在向控股股东及实际控制人利益倾斜的情形

  润田公司股权评估不会受债务重组影响。按照债务重组协议,公司向润田公司出售1.59亿元债权的同时,润田公司以所得1.59亿元债权抵偿对力帆控股等额负债,润田公司对外负债没有发生变化,不会对评估值构成不利影响。

  润田公司50%股权注入公司后有助于维护公司及全体股东特别是中小股东的利益。

  因此,上述以资抵债及债务重组事宜,不存在向控股股东及实际控制人利益倾斜的情形。

  问题五:

  公告显示,公司及下属子公司在力帆财务全额交付票据保证金余额27.84亿元,存款余额5.07亿元。公司向力帆控股支付前期关联交易形成的9.88亿元债务,以及仲裁事项形成对重庆盼达汽车有限公司(以下简称盼达汽车)7.64亿元赔偿款。力帆控股和盼达汽车以上述资金归还对力帆财务的欠款,力帆财务在收回上述欠款后,向公司偿还12.55亿元欠款。请公司补充披露:

  (1)结合公司目前的资金和流动性情况,说明公司向力帆控股和盼达汽车支付相关款项的资金来源,以及支付款项的具体情况,包括但不限于方式、时间、支付对象等。

  答复:

  公司向力帆控股和盼达汽车支付相关款项的资金来源为上市主体成员单位在力帆财务的存款及力帆财务偿还公司的欠款。

  公司支付相关款项的具体情况如下表所示:

  单位:万元

  (2)以清晰列表的形式,详细列示公司与力帆财务、力帆控股及其下属企业之间的债权债务情况及抵消或偿还方式。请会计师核查并出具专项说明。

  答复:

  一、公司与力帆财务、力帆控股及其下属企业的债权债务情况

  公司与力帆财务往来情况包括公司对力帆控股及其下属企业欠款,力帆财务对公司欠款以及公司在力帆财务存款。具体情况如下:

  1、公司对力帆控股及其下属企业欠款情况

  截至2020年5月11日,公司对力帆控股及其下属企业欠款合计175,190.82万元,具体情况如下:

  单位:万元

  2、力帆财务对公司欠款以及公司在力帆财务存款情况

  (1)力帆财务对公司欠款

  截至2020年5月11日,公司及下属子公司在力帆财务已全额交付保证金由力帆财务承兑的应付票据余额 278,383.65 万元,因力帆财务逾期未兑付,导致公司需承担连带兑付责任。

  为妥善化解公司与控股股东力帆控股、力帆财务之间资金往来问题,切实维护公司及中小股东利益,力帆控股正在积极履行职责。公司及下属子公司已于 2020年5月分别与力帆财务签署《商业汇票承兑合同补充协议》,力帆财务确认:将已经收取公司及下属子公司保证金但是未兑付票据对应金额,调整为欠付公司及下属子公司款项,并承诺通过其他方式将对应权益返还给公司及下属子公司。

  (2)公司在力帆财务存款

  截至2020年5月11日,公司及下属子公司在力帆财务存款余额为50,688.88万元,其中本金49,989.13 万元,利息 699.75 万元。

  需要注意的是,截至2020年5月19日,公司及下属子公司在力帆财务实际发生存款为51,174.71万元,原因为:在5月11日存款余额50,688.88 万元基础上,合计增加485.83万元,其中增加存款本金464.26万元,5月11日至5月19日新增利息21.57万元。

  公司已使用该笔存款,使用过程如下表所示:

  单位:万元

  (下转C96版)

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