上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2020年半年度报告摘要

　　公司代码：600663                      　　　　　　　　　　公司简称：陆家嘴

　　900932                                          陆家B股

　　一重要提示

　　1本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读半年度报告全文。

　　2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

　　3公司全体董事出席董事会会议。

　　4本半年度报告未经审计。

　　5经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

　　不适用

　　二公司基本情况

　　2.1公司简介

　　2.2公司主要财务数据

　　单位：元  币种：人民币

　　2.3前十名股东持股情况表

　　单位: 股

　　2.4截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东情况表

　　□适用 √不适用

　　2.5控股股东或实际控制人变更情况

　　□适用 √不适用

　　2.6未到期及逾期未兑付公司债情况

　　√适用 □不适用

　　单位:元  币种:人民币

　　反映发行人偿债能力的指标：

　　√适用 □不适用

　　关于逾期债项的说明

　　□适用 √不适用

　　三经营情况讨论与分析

　　3.1经营情况的讨论与分析

　　2020年是全面建成小康社会决胜之年，是“十三五”规划的收官之年，也是浦东开发开放30周年。上半年，面对突如其来的新冠肺炎疫情，公司一手抓好疫情防控，一手推进复工复产，全力降低疫情对公司在营在建项目的影响。同时，公司牢牢围绕年初战略决策，紧盯全年经营目标不放松，大力推进项目建设运营，积极参与“金色中环发展带”等重点区域开发，助力浦东“倍增行动”，打好“十三五”规划收官之战。

　　（一）2020年上半年经营工作回顾

　　1、上半年，营业收入约66.27亿元，其中：房地产业务收入51.97亿元；金融业务收入14.30亿元。

　　2、上半年，房地产业务成本及费用30.02亿元；金融业务成本及管理费用3.08亿元。

　　3、上半年，项目开发投资支出17.85亿元，与2019年同期相比增加24.83%。

　　4、上半年，实现归属上市公司净利润16.78亿元，与2019年同期相比下降18.01%。

　　（二）上半年经营工作分析。

　　上半年，因新冠肺炎疫情爆发，各行各业出台疫情防控政策，春节后公司部分在营项目经历了史无前例的延期开业，全市购物消费活动、旅游住宿活动、会展展览活动、宴会餐饮活动等均暂时性停滞，对公司商业、酒店及会展业务产生较大影响。在此期间，公司抓紧苦练内功，在场地修缮、设备维护、服务提质等方面下功夫，为市场逐步复苏后的发展储能蓄势。

　　同时，公司积极履行国有企业服务区域经济发展的主体责任，严格落实上海市《全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》和浦东新区出台的支持服务企业平稳健康发展的18条措施，努力营造温馨暖心的营商环境，对受本次疫情影响且符合条件的中小微服务企业实施部分租金减免措施，切实减轻其负担，与租户企业共克时艰，共渡难关。

　　至6月底，公司共受理租户减免申请889家，涉及金额1.67亿元，目前已完成减免871家，金额1.56亿元，彰显国有控股上市公司主动担当、共同战“疫”的社会责任。

　　1、经营收入分析。

　　（1）物业租赁收入。

　　①合并报表范围内长期在营物业租金收入（现金流入），合计17.64亿元。

　　办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2020年上半年度租赁收入15.36亿元，比2019年上半年减少0.62亿元，同比降幅4%。

　　目前公司持有长期在营甲级写字楼共22幢，总建筑面积超过173万平方米。截至2020年二季度末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为89%，平均租金8.87元/平方米/天。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为65%，平均租金3.45元/平方米/天。

　　高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金融航运大楼。截至2020年二季度末，长期在营高品质研发楼总建筑面积约33万平方米，出租率达到82%，平均租金达6.30元/平方米/天。

　　商业物业。2020年上半年租赁收入为1.28亿元，比2019同期减少0.71亿元，同比降幅36%。

　　商业物业主要包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、陆悦坊、天津虹桥新天地、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个L+Mall。截至2020年二季度末，商业物业总建筑面积超过45万平方米，其中：在营的陆家嘴 96 广场出租率为66%，陆家嘴 1885 出租率为86%；上海L+Mall和天津L+Mall出租率分别为92%和81%；陆悦坊出租率为77%。

　　酒店物业。2020 年上半年营业收入为 0.22亿元，比 2019 年同期下降67.16%。

　　公司拥有三家商务型酒店----东怡大酒店、陆家嘴明城酒店和天津陆家嘴万怡酒店。东怡大酒店配备209间房间，2020年上半年GOP率为3.01%，平均出租率为29.21%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2020年上半年GOP率为-88.97%，平均出租率16.88%；天津陆家嘴万怡酒店配备 258 间房间，2020年上半年 GOP 率为 -27.20%，平均出租率为35.41%。

　　住宅物业。2020年上半租赁收入0.73亿元，比2019年同期减少616万元，同比降幅8 %。

　　公司长期持有的在营住宅物业主要是东和公寓，共有412套住宅，总建筑面积约9万平方米，出租率为87%，平均租金达24,585元/套/月。

　　养老物业。公司长期持有的在营养老物业是金色阳光老年公寓，共有120个套间，总建筑面积1.7万平方米，2020年上半年租赁收入486万元。

　　②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计0.36亿元。

　　公司持股50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资收益方式计入合并报表。

　　会展物业。2020年上半年租赁收入0.09亿元，比2019年同期减少97.53%。

　　富都世界。2020年上半年租赁收入0.27亿元，比2019年同期减少32.5%。

　　（2）房产销售收入。

　　2020年上半年，公司实现各类房产销售收入及现金流合计3.69亿元，主要来自于天津海上花苑二期、苏州15地块二期、上海及天津存量房、存量车位的销售。2020年上半年累计住宅物业合同销售面积1.17万平方米，合同金额3.10亿元，在售项目的整体去化率为47%。

　　（3）物业管理及服务性收入。

　　合并报表范围内，2020年上半年，公司实现6.59亿元物业管理收入（现金流入），比2019年同期减少12.13%。

　　合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司2020年上半年实现1.03亿元的服务性收入，比2019年同期减少55.41%。上海富都世界有限公司2020年上半年实现0.17亿元物业管理收入，比2019年同期减少39.29%。

　　（4）金融服务收入。

　　2020年上半年金融业务实现收入14.30亿元，占公司营业收入总额的21.58%。

　　2、项目投资分析

　　新开工项目 2个，总建筑面积5.96万平方米，为苏州2号地块、苏州 16号地块。

　　续建项目 16 个，总建筑面积 230.91万平方米，为前滩中心超高层办公楼（前滩 25-02 地块）、 前滩中心酒店（前滩 25-02 地块）、前滩 25-01 地块商业中心、张江中区 73-02 地块、张江中区 74-01 地块、张江中区 75-02 地块、张江中区 57-01 地块、张江中区 56-01 地块、川沙新市镇 C04-12 号地块、川沙新市镇 C04-13/14 号地块、竹园 2-16-1 地块、天津海上花苑二期(东标段)、苏州 8号地块、苏州 9 号地块、苏州 12 号地块、苏州 14号地块。

　　前期准备项目 4 个，总建筑面积 35.36 万平方米，为潍坊社区 497-02 地块（竹园 2-13-1/2 号地块）、苏州 4 号地块、苏州 10 号地块、苏州 13 号地块。

　　3、有息负债现状。

　　公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。2020年6月30日余额为444.25亿元，占 2020 年上半年公司总资产的47.38%，较上年末380.53亿增加16.75%。其中：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为 161.12亿元，长期贷款为125.38亿元，中期票据为40亿元，应付债券（公司债）50亿元，短期融资券43亿元，其他有息负债为24.75亿元（华宝信托-安心投资 20 号集合资金信托计划）。

　　4、经营业绩影响分析。

　　公司 2020年上半年利润来源主要由房产销售和租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛利率为78.66%；房地产销售毛利率为82.07%；金融业务毛利率为79%。

　　（三）下半年经营工作计划

　　下半年，公司将继续克服疫情影响，按照年度工作计划抓好主责主业，推进公司各类业务稳健发展。

　　公司要继续秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展要求，全力以赴在“金色中环”战役中发挥主力军的作用。要聚焦张江科学城核心区的项目建设，助力新区成为上海高质量发展的“主引擎”。要继续围绕集团商业地产项目开发建设和运营管理平台的定位，持续推进受托承接的集团在前滩、御桥、临港等新兴区域的项目开发建设及招商运营,不断提升公司城市综合运营管理及服务的能力。要继续落实安全生产主体责任，守住安全底线。下半年，公司的建设项目（含新开工、竣工及续建）及前期准备项目共有25个，总建筑面积279万平方米。

　　同时，在办公楼宇营销方面，要加快推进已入市项目及陆家嘴滨江中心的租赁工作，有序推进前滩地标建筑前滩中心的入市及招商工作，全力以赴完成年度租赁收入目标。要继续加强新领域招商研究，建立《上海优质写字楼市场信息更新及重点楼宇信息更新机制》，为张江科学城项目的前期战略招商工作做好铺垫。

　　在商业零售发展方面，要做好充分的准备应对疫情带来的消费习惯改变，预判消费新格局，并紧抓社会消费热点，研究契合当下的商业模式。在建商业要做好业态定位和运营研策，在营商业要进一步打造推广亮点、活跃商业气氛、加强品质管理。要进一步优化“地标性大型综合体购物中心”、“区域性中型商业体”、“社区型配套商业”等三类产品为主的商业发展格局，持续推进在营商业的客流与效益，提高品质管理、服务“上海购物”。

　　在住宅产品发展方面，销售住宅项目要关注方案优化，以更好的设计吸引潜在客户。租赁住宅要采取积极的营销政策、提升服务质量，力争在严酷的租赁市场环境下保持业绩、逆势突围。要积极推进东和公寓从租转售的平稳过渡，做好川沙锦绣观澜（川沙C04-12地块）和苏州锦绣澜山14号地块项目等项目的销售及回款工作。

　　在物业管理服务方面，下半年要继续做好在营物业的优质安全管理，做好疫情常态化防控、强化服务保障能力、提升服务品质；要继续彰显“上海品牌”软实力，积极沉淀连续保障两届进博会的成功经验，全力以赴、通力合作，以进博会上的优质服务促营销；要把握会展业务回暖、跨省团队旅游恢复等契机，配合公司主营产品的市场开拓，围绕前滩中心项目开展超甲级办公楼物业管理对标市场顶尖水平的标准研究，努力实现“最可信赖和最受尊敬的商办及会展物业管理的引领者”，为擦亮“上海服务”品牌再做新贡献。

　　下半年，金融服务板块要延续上半年经营的良好局面，保持增长势头，继续推动持牌机构战略规划，严格坚持风险防控、强化过程管理，聚焦发展目标、促进金融服务板块规范多元发展，努力提升金融服务板块的盈利能力与投资回报力，凸显各持牌机构的竞争力和品牌影响力。

　　一要持续做好风险防控。探索各金融板块风控联动机制、畅通信息渠道，增强风险应对能力。

　　二要着力加强“1+3”板块能力建设。要立足维护股东权益，切实压实管理责任，运用考核指挥棒，不打折扣地推进完成既定工作目标，强化对持牌机构的战略指导、管控和服务。

　　三要扩大协同战果。加深持牌机构间业务协同，发扬优势、取长补短，创新合作模式，努力形成长效机制。同时把握为区属企业提供金融服务的机遇，确保项目顺利推进，树立良好口碑，努力将业务协同打造为陆家嘴金融服务板块的核心竞争力。

　　3.2与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响

　　√适用 □不适用

　　2017年7月5日，财政部修订印发了《企业会计准则第14号——收入（财会【2017】22号）（以下简称“新收入准则”），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行。根据前述规定，我公司于2020年1月1日开始执行上述企业会计准则，公司营业收入中与特定供应商采用联营模式进行合作的联营收入按净额法核算。

　　根据新收入准则中衔接规定的要求，公司对可比期间信息不予调整。新收入准则的执行不会对当期和本次变更前公司资产总额、负债总额、净资产及净利润产生实质性影响。

　　3.3报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响。

　　□适用 √不适用