招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2021年半年度报告摘要

　　证券代码：001979            证券简称：招商蛇口            公告编号：【CMSK】2021-105

　　一、重要提示

　　本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。

　　公司半年度计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

　　二、公司基本情况

　　1、公司简介

　　2、主要财务数据和财务指标

　　注：1、计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时考虑了其他权益工具永续债和库存股的影响。

　　2、报告期内公司营业收入同比增长83.62%，归属于上市公司股东的净利润同比增长365.32%，主要系：（1）公司房地产业务结转规模同比大幅增长；（2）以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“SZ.180101”）作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，产生税后收益14.58亿元。

　　3、报告期内公司经营活动产生的现金流量净额同比增长192.75%，主要系报告期内公司房地产项目销售回款增加额超过同期支付的购地、基建增加额。

　　3、公司股东数量及持股情况

　　单位：股

　　公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

　　4、控股股东或实际控制人变更情况

　　公司报告期控股股东、实际控制人未发生变更。

　　5、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

　　公司报告期不存在优先股。

　　6、在半年度报告批准报出日存续的债券情况

　　（1）债券基本信息

　　（2）截至报告期末的财务指标

　　单位：万元

　　三、经营情况讨论与分析

　　（一）主要业务与经营模式

　　招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。公司以“成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为目标，以独特的“前港—中区—后城”综合发展模式，全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。

　　公司致力于成为“美好生活承载者”，从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。

　　城市功能升级方面，招商蛇口在全国邮轮港口进行网络化布局与商业模式复制，实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈，目前已初步完成在深圳、厦门、湛江、上海、天津等沿海城市的布局。同时，公司正在打造集展览、会议、活动（赛事、演艺等）、餐饮、购物、办公、服务等于一体的全球最大会展中心——深圳国际会展中心，其对提升城市功能和形象、促进城市的现代化、国际化和创新发展有重要的意义。

　　生产方式升级方面，公司聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，为产业创新赋能。从产业研究、产城规划到产业聚集、园区运营，从主题园区、特色产业带到生态型片区，招商蛇口赋予产业繁盛生长的能量，为城市经济多元化发展带来源源不断的活力。

　　生活方式升级方面，公司专注为不同类型的家庭打造理想的居住空间，住宅产品涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房等类型。在聚焦精品住宅开发的同时，公司的持有类业务也进入了蓬勃发展期：集中商业产品覆盖海上世界、花园城等产品线，长租公寓三大产品线已全面覆盖国内一线及核心二线城市，在深圳、广州、武汉、杭州、嘉兴、南通、常熟等城市落地养老公寓、观颐之家、美仑健康中心等大健康产品与服务。

　　（二）经济市场环境分析

　　2021年上半年，得益于对疫情的科学有效防控，中国经济增长持续改善，结构继续优化。虽然居民收入和消费尚未恢复到疫情前的正常水平，但以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局正在逐步形成。

　　报告期内，在“房住不炒、因城施策”总基调下，国家陆续出台多项房地产调控政策，包括三道红线、房地产贷款集中管理和两集中供地等，针对地方政府、房企、银行三个主体全面监测和调控，对房地产行业的政策调控基本形成完整闭环，房地产行业在存量大周期下进入严监管时代。上半年，全国商品房销售规模增幅依然明显，销售金额达9.29万亿，同比增长38.9%，商品房销售面积达8.86亿平方米，同比增长27.7%，但销售面积、开发投资和新开工面积增速均呈现倒V型走势。在行业竞争日趋充分和新常态化调控下，纯开发业务的利润率下行压力加剧。房地产企业一方面需针对不同城市市场的分化格局制定更具针对性的经营策略，另一方面需积极向管理要红利，寻找新赛道，布局大资管时代。

　　在“双循环”格局下，区域经济与产业经济也呈现出新变化、新趋势。在区域经济上，京津冀协同发展、长三角区域一体化、粤港澳大湾区等重大区域战略稳步推进，成渝双城经济圈已逐渐成长为我国经济的第四极，成为“双循环”关键的承载地，海南自由贸易区（港）成为双循环的重要枢纽；在产业经济上，我国会更加重视全产业链发展和供应链安全，“卡脖子”“补短板”产业也将获重大投入，未来将会迎来关键产业环节的国产替代加速，先进制造业与现代服务深度融合以及产业高端化、专业化、特色化三大产业新趋势。

　　2021年，国际邮轮市场逐渐开放限制，主要邮轮公司稳步加大复航规模，但疫情事件仍然时有发生。国内出入境邮轮业务恢复时间暂未明朗，部分邮轮港口利用停航期进行设备升级或内部重整。国家“十四五”规划纲要提出完善邮轮游艇发展策略，海南、福建、上海等地邮轮利好政策频出，邮轮产业长期向好的发展趋势未变。

　　（三）公司经营情况概述

　　1、开发业务持续提升操盘能力，追求有质量的内生增长

　　2021年上半年，公司以能力谋发展，提升全价值链操盘能力。继续推行一城一模板2.0升级迭代，以问题为导向着重解决各专业板块经营痛点，上半年开发业务板块主要业绩指标实现有质量的增长。

　　1-6月，公司累计实现签约销售面积770.22万平方米，同比增加54.88%；累计实现签约销售金额1,769.76亿元，同比增加59.85%。其中苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11个城市进入当地年度累计流量销售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效。

　　报告期内，公司围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局能级高的核心城市。1-6月，公司累计获取土地63宗，新增土地面积390.45万平方米，总计容建面883.56万平方米，权益面积560.32万平方米。新获取的项目中，85%的项目预期能够实现在年内开盘，对年度销售目标达成增添保障。投资的城市也是紧紧围绕一二线核心城市，包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等，投资比例超过60%，均是位于东部沿海经济发达地区，或处于中西部内陆省会城市或都市发展核心圈。

　　公司资源获取渠道多样。报告期内，公司借助深圳国际会展中心的运营经验，已成功获取佛山西站枢纽新城会展中心等多个会展中心项目的建设或运营权。上半年，公司旧改项目加速发力，获取大湾区3个项目前期服务商资格，重点推进转化20余个旧改项目。此外，公司积极与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，该基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

　　2、深化持有物业双百战略，开发运营并举

　　基于对行业形势的判断以及公司实际资源沉淀和发展需要的考虑，在十四五战略规划中公司进一步深化持有物业“双百战略”的行动计划。报告期内，公司基本完成持有经营物业“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，逐步补齐持有业态经营短板，在持有物业发展与管理逻辑上形成管理闭环。

　　集中商业作为公司十四五战略四大核心IP之一，其“一业态一模板”以提升EBITDA回报率为目标，重塑全产业链标准，全面提升资源获取、开发建设和运营管理能力。上半年，集中商业已成功新获取南京玄武、上海浦东曹路两个优质商业项目。截至报告期末，公司处于运营期的主要集中商业项目17个，布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等12个城市。

　　主要集中商业项目

　　注：1、主要集中商业项目为计容建面大于3万平米的项目。

　　2、本年累计运营收入包括租金收入、物管收入、推广收入、停车场收入、多经收入、其他收入、营业外收入等全口径的收入。

　　3、第6、7、9、14项物业股权为公司之控股子公司招商积余持有，第8、11、13项物业股权为公司之控股子公司招商局置地持有。

　　4、公司之控股子公司招商局置地通过中信金石-招商蛇口一期资产支持专项计划间接持有第10项物业17%股权。

　　5、公司通过持有招商局商业房托（1503.HK)份额间接持有第17项资产，其收入及出租率情况见招商局商业房托的定期报告。

　　报告期内，公司基于写字楼发展趋势研判以及对不同行业客户偏好的理解，深度挖掘写字楼建设运营各业务模块的提升机会。报告期末，公司运营管理的写字楼项目主要布局在深圳、上海、武汉等城市。

　　公司主要运营管理的写字楼项目

　　注：1、主要项目包含计容建面3万平米以上的整栋的写字楼项目。

　　2、本年累计运营收入包括租金收入、物管收入、推广收入、停车场收入、多经收入、其他收入、营业外收入等全口径的收入。

　　3、其中公司通过持有招商局商业房托（1503.HK)份额间接持有第6-9项资产，其收入及出租率情况见招商局商业房托的定期报告。

　　上半年，国内长租公寓市场迎来了多项利好政策，鼓励和扶持住房租赁企业的发展。公司持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系。报告期内，公司通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户资源，加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理能力及品牌价值。截至报告期末，公司长租公寓合计布局全国20城，约3.4万间。

　　公司主要运营管理的长租公寓项目

　　注：1、主要长租公寓项目为品牌经营的整栋及以上物业，不包括零星项目。

　　2、运营收入统计口径：含租金收入、物管费收入、多种经营收入、代销能源收入、其他收入。

　　3、第7-10、18、19、20、22、23、28、30项目为公司整租经营项目，不持股。

　　公司不断优化酒店业务全周期操盘管理能力，迭代升级酒店投研体系和完善运营管理标准，同时积极打造自有酒店品牌，报告期内公司首家中高端商务及生活方式酒店——太子伊敦睿选酒店在深圳正式开业。截至报告期末，公司运营管理中的酒店共14家，包括国内12家，国外2家。

　　公司主要运营管理的酒店项目

　　注：1、主要酒店项目为品牌经营的独栋及以上酒店物业，不包括零星项目。

　　2、运营收入统计口径：含客房收入、餐饮收入、会议宴会收入、其他收入。

　　3、第5项深圳明华国际会议中心项目处于改造期。

　　4、第10项昆山皇冠假日酒店项目的股权为公司之控股子公司招商积余持有。

　　3、遵循商业逻辑，做精园区运营

　　园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展的重要板块，目前已经布局覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家。截至报告期末，公司产业新城项目总合作面积约468平方公里；运营管理的产业园区项目（网谷/意库/智慧城）布局15个城市，规划建面约475万平方米；园区内还具备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目5个，建筑面积1.46万平方米。

　　公司主要运营管理的产业园区项目

　　注：1、其中第1项蛇口网谷项目不含蛇口产园REIT(180101)所属资产。

　　2、本年累计运营收入包括租金收入、推广收入、停车场收入、多经收入、其他收入、营业外收入等全口径的收入。

　　3、第5、7、8、10-14项为公司整租经营项目，不持股。

　　上半年，公司以“找差距、定目标、抓落实、重牵引、再提升”为总体思路，推行“一园一策”专项工作，做精存量每个园区，提升园区经营水平。在产业发展方面，公司持续完善产业组织构建，储备产业资源及生态合作伙伴，发挥产业基金联动作用，吸引优质企业落地。公司立足于服务国家战略，为新发展格局增添新动力，有序推进中白工业园、吉布提项目，漳州开发区、海南自贸港、前海蛇口自贸区以及雄安新区等重点区域重点项目的开发建设。

　　报告期内，秉承先行先试的改革精神，以公司原持有的万融、万海大厦为基础资产的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金简称“蛇口产园”，基金代码“SZ.180101”）在深圳证券交易所上市，成为国内首批9单基础设施REITs之一，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。至此，公司形成了蛇口产园REIT（SZ.180101），协同联动招商局商业房托（HK.1503）覆盖产园、商业等多业态退出通道的双平台，将有效助力公司持有物业规模化发展。

　　4、招商积余迈入谋划高质量发展的新阶段

　　招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，以“国内领先的物业资产管理运营商”为战略定位，以“大物业+大资管”为核心主业。报告期内，招商积余通过资产重组、业务整合，初步形成业务管理一体化，迈入“谋划高质量发展”的新阶段。站在新起点上，招商积余深化推进融合融效，发挥整合优势，以品牌建设为抓手，提供高品质、差异性且富有温度的人文服务，打造行业领导品牌，探索跨越式平台化发展模式，在高质量发展道路上加快前进。报告期内，招商积余实现营业收入477,873万元，较上年同期增长23.56%；利润总额36,370万元，较上年同期增长33.50%；归属于上市公司股东的净利润24,805万元，较上年同期增长38.85%；报告期内，招商积余实现新签年度合同额13.59亿元，同比增长20.59%。截至2021年6月末，招商积余在管项目1,520个，管理面积1.99亿平方米。

　　5、邮轮板块短期经营面临考验，业务创新能力不断加强

　　受疫情反复影响，邮轮板块的经营管理仍面临巨大考验。靠泊公司旗下邮轮港口的国内出入境邮轮复航时间待定，海上客运业务多条航线停运。虽然邮轮业务恢复尚需时间，但国家政策支持力度未减，公司将按照原有战略继续推进邮轮业务。

　　报告期内，公司控股子公司招商维京游轮公司推进首艘五星红旗游轮项目取得阶段性成果。购入“维京太阳号”游轮靠泊蛇口邮轮母港，顺利完成入境防疫、船舶进口、船舶交接、船舶入级、船舶所有权与国籍登记、获批游轮运力、开业许可、产品设计与开发、市场推广与营销准备等一系列工作，并于6月26日成功命名为“招商伊敦号”，成为我国首艘悬挂五星红旗的豪华游轮。目前正在全力准备首个售卖航次的运营。

　　“湾区游”业务运营能力不断提升。上半年，“大湾区一号”完成客流量8.4万人次，“大湾区二号”顺利交付并投入使用。随着湾区游进入双船运营模式，公司将加快推进探索粤港澳大湾区新兴海上旅游与“海洋-海岛-海岸”、跨岛游立体开发模式，丰富海上休闲度假航线，进一步助力大湾区高端滨海旅游业的发展。

　　6、积极拓展健康版图，打造健康生态圈

　　公司从养老、医疗和健康管理三方面开展大健康业务，目前已落子深圳、广州、杭州、武汉、嘉兴、南通、西安等地。报告期内，由于疫情反复，行业政策强控等因素，对健康管理、养老业务的开展产生一定影响。健康管理方面，美伦健康巩固体检业务，同时落地专病中心、推动家庭医生签约，积极业务转型、探索健康管理新收入增长点；养老方面，蛇口招商观颐之家于5月实现首次100%入住；医院方面，太子湾医院、常熟琴湖医院建设正常推进，同步启动学科及科室深化工作。除此之外，公司积极拓展健康版图、打造健康生态圈，与首都医科大学脑重大疾病研究院、术康、联合医务、招商信诺人寿等机构达成战略合作，推进“心脑健康适应微诊所”、“海外员工远程咨询平台”、“联合医务视频问诊”等项目相继落地。

　　7、数字化建设提速，赋能核心业务发展

　　报告期内，公司以“经营情况看得清”和“客户经营水平提升”为核心方向，落位全面数据化经营、数字化投资管理、数字化营销、商业数字化以及全域客户经营等数字化举措，深化数字化落地，赋能公司核心业务。

　　8、多渠道控制融资成本，公司治理获市场认可

　　报告期内，公司通过积极参与国家重大金融创新，树立标杆地位，提升市场影响力，助力粤港澳大湾区建设，通过基础设施公募REITs平台，促进基础设施良性循环。为保障自有资金来源助力业务发展，公司加大金融创新、拓展融资渠道及品种，持续落实降本增效举措，上半年综合资金成本降至4.6%。

　　报告期内，公司凭借领先的综合实力、出色的市场表现和稳健的财务策略，荣获多项市场殊荣，获观点指数研究院评选的“2021中国房地产上市企业30强（地产G30）”、“2021中国房地产卓越100榜”；荣获中国房地产TOP10研究组评选的“2021沪深上市房地产公司综合实力TOP10”、“2021沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10”、“2021沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“2021沪深上市房地产公司投资价值TOP10”、“2021年中国房地产ESG发展优秀企业”；获得由经观传媒、《经济观察报》颁发的“第十八届（2021）蓝筹年会综合实力10强企业”、“2021品牌价值典范企业”奖项；获得由克尔瑞·产城发展论坛评选的“2021年全国产城发展商综合实力TOP30第一名”、“全国优秀产业园区TOP10（招商局光明智慧城）”。