上海世茂股份有限公司关于 业务调整事项的投资者说明会召开情况的公告

　　证券代码：600823         证券简称：世茂股份      公告编号：临2021-072

　　债券代码：155142         债券简称：19世茂G1

　　债券代码：155254         债券简称：19世茂G2

　　债券代码：155391         债券简称：19世茂G3

　　债券代码：163216         债券简称：20世茂G1

　　债券代码：163644         债券简称：20世茂G2

　　债券代码：175077         债券简称：20世茂G3

　　债券代码：175192         债券简称：20世茂G4

　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　上海世茂股份有限公司（以下简称“世茂股份”、“ 公司”）于 2021年12月27日（星期一）15:30-16:30通过路演中网络平台召开了“世茂股份关于业务调整事项的投资者说明会”，与投资者就公司本次业务调整事项进行了充分的沟通与交流，针对投资者普遍关注的问题进行了回答。

　　现将有关情况公告如下（以下内容仅供投资者参考）：

　　一、本次业绩发布会召开情况

　　时间：2021年12月27日（星期一）15:30-16:30

　　形式：网络互动

　　公司出席人员：

　　吴凌华 公司董事、总裁

　　俞峰 公司董事会秘书

　　公司副总裁兼首席财务官孙岩先生因突发疾病无法参加本次会议。

　　截至目前，根据已公告的数据，公司的经营情况如下：

　　销售方面，截至2021年11月，公司实现销售签约282亿，同比提升10%，销售签约面积157万㎡，同比增长57%，整体经营情况正常。

　　商业运营方面，截至11月，公司实现自持商办项目的租赁经营收入约为12亿元。自持商业项目出租率达到92.4%；自持办公项目出租率达到81.7%，若剔除新入市处于爬坡期的项目，办公项目的出租率将提升至86%。以上为公司截至目前的经营情况概要。

　　关于本次交易，是在行业发展的新格局下，公司基于对当前及未来市场环境的判断，及对自身业务发展的审慎考量后所做出的重要决策。通过出售该业务，公司将进一步推动业务整合，提升管理效率,从而增强公司业务经营和持续发展的韧性。并且，所出售的交易标的 的资产规模和营收规模在上市公司业务中的占比均较低，不会对公司的正常经营带来不利影响，符合长远发展战略。

　　二、本次说明会投资者提出的主要问题及公司的回复情况

　　本公司就说明会上投资者普遍关心的问题给予了回答，主要问题及答复整理如下：

　　（一）出让金大概什么时候到账？

　　答：您好，本次交易尚需经公司与世茂服务双方股东大会审议通过后方可生效，因此存在不确定性。本公司提醒投资者注意风险，敬请理性投资。

　　交易双方同意，交易协议生效后，世茂服务应以人民币现金方式，分期向本公司指定的银行账户支付出售标的股权和标的业务的价款：

　　（1）世茂服务于本协议生效后 20 个工作日内，支付出售对价的 95%，即 157,082.50 万元；

　　（2）世茂服务于交割日后 5 个工作日内，支付出售对价的 5%，即 8,267.50 万元。

　　（二）公司为什么要把物业管理卖给世茂服务？本次交易价格是否公允？是否存在利益输送？

　　答：您好，基于对当下市场环境的判断以及对未来行业发展的思考，公司管理层经深入研究后决定，利用当下整个行业发展格局发生重大变化的时间窗口，对公司原有的业务布局进行主动调整，将股份公司项下物业管理相关的业务转让给集团项下专注于物业管理服务的兄弟公司，通过这一业务规划的调整，一方面将有助于集团项下优势资源的整合，另一方面对世茂股份而言，未来也将凝心聚力，更加专注于商业综合体开发和运营以及商业轻资产业务航道的发展。

　　本次交易价格16.5亿元对应市盈率约18.1倍，与2020年以来，市场上8笔同类型交易的平均18倍市盈率，较为接近。本次交易能够使公司获得超过10倍市盈率以上的收益，符合公司及股东的利益。

　　（三）管理层您好，请问19世茂G1能兑付吗？谢谢。

　　答：您好，目前公司的公开市场融资，皆正常兑付完毕，请关注届时的提示性公告。

　　（四）请问公司对比年初计划销售任务和租金业务收入，实际完成情况如何？

　　答：您好，公司1-11月实现销售签约金额约282亿元，销售及回款工作均在正常推进中,但是完成年度380亿元销售签约计划有较大的难度。截止到11月末，公司的租赁收入约12亿元。

　　（五）2022 年1 月和3 月境内公开债的还款资金是否已准备好？

　　答：您好，公司会用自有资金及销售回款，用于兑付到期债券。

　　（六）请问公司出售资产获得的16.5亿元是否计划用于偿还1月份到期债务？

　　答：您好，交易资金主要还是用于商业综合体的开发和运营。此外，我们发现在轻资产业务拓展过程中，市场中有大量在营项目改造的机会，这一合作模式需要我方前期投入一定的资金，或是以整租包租的形式与业主合作。这一模式，一方面能与业主建立更加稳固的合作关系，另一方面也能最大限度地展现我司团队在商业调改和商业运营上的理念和能力，同时也有机会获取更加丰厚的回报。因此，此次募集来的交易资金，未来也将投入到对这一合作发展模式的探索。

　　（七）自持的商业和酒店有考虑出售吗？现在有什么进展吗？

　　答：您好，陆续有在与投资者洽谈出售，只要有合适的商业机会，公司会努力把握。

　　（八）跟世茂服务的交易是根据什么估值来决定的？

　　答：您好，本次资产转让由公司与世茂服务分别聘请上海众华资产评估有限公司与Cuchman & Wakefield Limited（戴德梁行）进行评估，并分别出具沪众评报字（2021）第0508号《上海世茂股份有限公司拟转让物业管理业务涉及的相关资产组价值资产评估报告》与《上海世茂股份有限公司持有的物业管理业务相关资产组估值报告》。经交易双方同意，标的资产的出售对价为165,350.00万元人民币。该出售对价系公司在考虑《资产评估报告》中标的资产的评估值和世茂服务在考虑《估值报告》中标的资产的估值基础上，按照正常的商业公平交易原则友好协商确定。

　　（九）世茂服务发布的公告，慎重考虑与公司的关联交易，会不会落地上有不确定性？

　　答：您好，该交易需要交易双方股东大会批准，才能成立，确实有不确定性，请投资者注意投资风险。

　　（十）近期管理层人事变动的原因？

　　答：您好，此次高管调任为公司内部正常的高管架构调整。

　　孙岩先生历任世茂股份第九届监事会监事、世茂集团控股有限公司助理总裁兼审计与信息管理中心负责人、审计高级总监、审计总监、普华永道中天会计师事务所有限公司审计部高级经理。获得中国注册会计师、国际注册内部审计师的资质。基于其对公司业务的熟悉了解，有助于进一步夯实世茂股份相关财务工作。 同时，世茂股份原副总裁兼首席财务官张杰升任为世茂股份高级副总裁，未来负责公司包括碳中和、数字化在内的公司新型战略板块的开拓与管理。

　　世茂股份于2021年中期业绩发布会提出了“可持续发展”战略方向，并首次正式将其纳入企业未来发展战略。关注自身发展的同时，世茂股份积极履行企业的社会责任，在绿色发展、用户服务、爱心公益等各方面持续做出贡献。此次架构调整，是世茂股份顺应市场变化，主动推动进行的，利于强化商业管理基因，求生存谋发展，也展示了世茂股份对可持续发展的战略布局。

　　（十一）公司领导好，请问公司近期是否有回购债券的计划?

　　答：您好，公司已于2021年9月回购了5亿元公司债券，后续没有债券回购计划。感谢您的关注和建议，谢谢。

　　（十二）估计什么时候公司可以发ABS 或中期票据？

　　答：您好，今年以来，债券市场波动加剧。公司计划，在市场信心恢复正常后，再开展公开市场债券发行工作。谢谢。

　　（十三）本次物业管理转让的交易对公司的经营业绩有什么影响，会不会削减公司营业收入？

　　答：您好，公司目前的主要业务为商业地产开发与销售、商业经营与管理、多元投资等。本次交易的标的主要从事商业地产物业管理服务，该标的在上市公司业务中的占比较低，本次出售不会对公司营业收入与经营业绩带来不利影响，亦不会影响公司主营业务的正常开展，感谢您的关注。

　　（十四）这笔交易完成以后，公司还有其他的物管业务吗？

　　答：您好，公司本次出售物业管理业务，交易生效完成后，后续将不从事物业管理业务。

　　（十五）最近世茂集团进行了组织架构调整，世茂股份未来是否会有相应调整？

　　答：您好，公司一直以来强调公平竞争、多元共融且具有挑战性的工作氛围，实现组织与员工共同成长。未来，公司将继续强化精细化管理，夯实企业发展的内驱动力，进一步打造高效协同的管理团队，谋定未来可持续化发展。

　　（十六）世茂股份自身资金状况如何？在融资受限的情况下后续如何偿还债务？

　　答：您好，公司将持续加强项目销售回款管理，调整负债结构，用于自有资金到期债务的偿付。

　　特此公告。

　　上海世茂股份有限公司

　　董事会

　　2021年12月28日