江苏中南建设集团股份有限公司 2023年第三季度报告

　　证券代码：000961              证券简称：中南建设             公告编号：2023-152

　　本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

　　重要内容提示:

　　1、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2023年第三季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

　　2、公司董事长陈锦石，董事、财务总监夏佐波声明：保证2023年第三季度报告中财务信息的真实、准确、完整。

　　3、公司2023年第三季度报告未经审计。

　　一、主要财务数据

　　(一) 主要会计数据和财务指标

　　(二)非经常性损益项目和金额

　　单位：元

　　公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的情况。

　　公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

　　(三)主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因

　　单位：元

　　二、股东信息

　　(一)2023年9月30日前十名股东持股情况表

　　注：中南城市建设投资有限公司持股数包含参与转融通业务出借的股份。

　　(二)公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表：不适用。

　　三、经营情况说明

　　2023年第三季度，我国经济有所恢复，制造业采购经理指数（PMI）重回50%以上，市场销售活跃度增加，但投资改善仍不明显，民间投资仍在收缩，出口持续下降。经济增长的内生动力仍然不足，社会预期还没有明显改善，风险隐患仍然较多。7月24日中央政治局会议指出，当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。面对复杂的环境，国家强调要保持定力，扎实推动经济高质量发展。

　　第三季度房地产市场的压力进一步增加，单月全国商品房销售同比跌幅都接近或超过20%。企业经营更加困难，全国销售规模最大的房地产开发企业债务危机显性化。7月24日中央政治局指出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策后，国家进行了一系列调整。8月25日住房城乡建设部、人民银行和国家金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，财政部、国家税务总局发布《关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》。8月31日，人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》、《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。各地迅速跟进，落实“认房不用认贷”政策，放松或取消限购措施。但政策的落脚点仍更多在刺激需求，非良性循环中企业的自主空间进一步收缩，在缺乏市场主体能动性的情况下，政策的效果并不明显。化解风险，发展新的模式仍然需要更多探索。

　　面对市场挑战，公司积极应对，保持了经营安全。在市场持续下降的情况下，公司2023年前三季度实现月均经营性现金流入27.3亿元，经营活动产生的现金流量净额2.7亿元，持续保持正值。不过期末公司货币资金91.1亿元，比2023年6月末减少18.0亿元，其中受限资金的比例由2023年6月末的48.18%增加到50.23%。公司有息负债456.4亿元，比2023年6月末减少5.8亿元。其中一年以内的各项有息负债合计225.0亿元，比2023年6月末增加8.0亿元。新的挑战进一步增加。

　　期末公司总负债率91.30%，比2023年6月末降低0.22个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）149.60%，比2023年6月末上升5.22个百分点。公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入前视为负债的合同负债及相关待转销项税合计1,085.6亿元，占公司全部负债的42.38%。剔除有关负债之后，公司的负债率为52.60%，继续在行业保持低位。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为85.80%，比2023年6月末降低0.07个百分点。

　　经过努力 2023年前三季度公司营业收入318.7亿元，同比下降7.23%；综合毛利率9.43%，同比提高3.25个百分点；虽然在艰难的环境里，公司销售费率3.30%，同比增加0.82个百分点。但公司进一步严格控制支出，实现管理费用率3.43%，同比降低1.56个百分点，财务费用率1.97%，同比减低0.73个百分点。前三季度公司净亏损8.8亿元，其中归属上市公司股东的净亏损12.0亿元，同比改善41.2%。

　　2023年第三季度公司营业收入90.6亿元，同比下降11.4%；综合毛利率4.87%，同比提高7.04个百分点；归属上市公司股东的净亏损4.0亿元，同比改善5.9%。

　　分业务情况如下：

　　房地产业务

　　2023年第三季度，公司合同销售金额82.1亿元，销售面积70.3万平方米，同比分别减少44.2%和47.5%。1-9月公司合同销售金额328.9亿元，销售面积277.4万平方米，同比分别减少31.1%和30.9%。平均销售价格11,859元/平方米，同比基本不变。在销售金额中，一、二线城市占比46%，同比略有下降。

　　截止2023年9月末，公司全部开发项目470个，其中在建项目规划建筑面积合计约1,632万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约646万平方米，可竣工资源总面积2,278万平方米，其中一二线城市面积占比约35%，三四线城市面积占比约65%。

　　2023年第三季度，公司房地产业务结算收入87.8亿元，同比增加4.0%；结算毛利率9.40%，同比提高11.59个百分点。1-9月公司结算收入288.8亿元，同比增加3.1%。结算毛利率12.78%，同比提升6.43个百分点。截至期末，公司合并报表范围内已售未结算的合同负债995.6亿元，是前三季度结算收入的3.5倍。

　　建筑业务

　　2023年1-9月公司新承接（中标）项目合同总金额24.3亿元，同比减少28.7%。其中第三季度新承接（中标）项目合同总金额3.2亿元，同比减少63.2%。

　　2023年1-9月公司建筑业务营业收入41.9 亿元，同比减少35.9%。综合毛利率-15.59%，同比下降19.22个百分点。其中第三季度营业收入8.7亿元，同比减少63.5%；综合毛利率-26.36%，同比下降28.19个百分点。

　　四、财务报表

　　1、2023年9月末合并资产负债表

　　单位：元

　　法定代表人：陈锦石         主管会计工作负责人：夏佐波           会计机构负责人：夏佐波

　　2、2023年1~9月合并利润表

　　单位：元

　　法定代表人：陈锦石          主管会计工作负责人：夏佐波         会计机构负责人：夏佐波

　　3、2023年1~9月合并现金流量表

　　单位：元

　　法定代表人：陈锦石           主管会计工作负责人：夏佐波            会计机构负责人：夏佐波

　　公司2023年第三季度财务报表未经审计。

　　江苏中南建设集团股份有限公司

　　董事会

　　二二三年十月三十一日