万科企业股份有限公司 2024年度报告摘要（上接C2版）

　　（上接C2版）

　　本集团的ESG表现获得国内外评级及指数机构的广泛认可。保持恒生ESG评级A+，为内地房企最高评级，并持续被纳入恒生可持续发展企业基准指数、恒生内地及香港可持续发展企业指数、恒生A股通ESG50指数、恒生A股可持续企业指数，成为A股上市的大型公司中ESG表现最好的前30家公司之一；获得万得ESG评级AA级，排名行业第一；获得中诚信ESG评级AA-级，排名行业第一；获得深交所国证指数ESG评级AAA级，环境范畴行业排名第一；获得秩鼎ESG评级AAA级，评级排名行业第一；明晟ESG（即MSCI-ESG）评级BBB，保持行业领先。

　　（五）核心竞争力分析

　　1、高品牌知名度和美誉度的中国地产行业领军企业

　　万科是中国领先的住宅开发商，自2007年中国房产信息集团公布首份全国排名以来，年度合同销售额一直排名中国房地产开发商前列。自2016年首次跻身《财富》“世界500强”以来，万科已连续9年上榜，2024年位列第206位。万科始终坚持“好房子、好服务、好社区”的产品理念，持续迭代升级产品体系，凭借精准匹配客户需求的设计理念与全周期服务能力，赢得市场高度认可。旗下万科物业更以专业化、科技化服务能力，连续10年蝉联中国物业管理协会发布的行业综合实力榜首，树立物管领域标杆地位。

　　2、定义人居体验标杆、回应城市功能再造的产品力

　　万科坚持与客户同步发展，通过产品线迭代和产品研发回应客户不断变化的物质需求与精神需求。在产品线方面，万科积极回应客户日益增长的改善型产品需求，截至目前已经打造“隐秀系”、“拾系”、“映像系”等面向不同类型客户的多元产品矩阵，并在多个城市实现高品质稳定量产。在前沿产品研发方面，万科以上海嘉定理想之地的成功打造为起点，通过AIoT智慧中台、光储直柔等前沿技术的落地实践，引领未来社区的生活范式，重新定义人、建筑和城市的共生关系。

　　万科坚持与城市同步发展，通过城市大型片区综合开发运营，及“绣花”功夫的城市更新与微改造，回应城市功能再造和产业升级的各类需求。在城市大型片区开发过程中，万科积累了多业态运营能力与相关底层技术，获取一批与上海、广州等城市进行高能级战略合作的机会。同时，万科在响应政策号召进行存量改造的过程中，沉淀了城市更新、历史文化街区改造能力，打造了一批如广州永庆坊、深圳南头古城、上海上生新所等高影响力的城市名片项目。

　　3、覆盖客户全生命周期、多生活场景的服务力

　　万科业务涵盖住宅开发、物业服务、长租公寓、商业开发与运营、物流仓储等领域，这些业务在响应政策号召、应对社会痛点与市场需求的过程中建立起来，进入各赛道行业前列。同时，这些业务基于客户生命周期需求，提供多场景产品、内容和服务。

　　在住宅开发领域，通过智慧工地实时开放、线上签约、交付即办证、智慧社区运营等动作，确保从项目建造、销售、交付、运营的各个环节提升客户的产品服务体验。在物业服务领域，客户口碑、管理规模均保持在行业第一阵营，同时积极响应国家号召，利用多种资金来源打造老旧小区改造能力，助力提升项目品质，满足人民群众美好生活需要。在长租公寓领域，万科泊寓是国内管理规模最大的集中式长租公寓运营商，通过推广会员权益体系深度服务在租客户、加强租住生活全周期服务体系建设，泊寓形成了更为长期稳定的客户群体，客户满意度在95%以上，老客户续租率接近60%。在物流仓储领域，万纬物流持续深耕行业客户需求，行业标杆客户的口袋份额不断增长，持续以产品为核心、通过科技创新助力运营效率提升，并依托冷链运营服务能力，干冷协同契合客户的多样化仓储服务需求。

　　4、重视科技创新，具备持续的科技研发能力

　　万科一贯重视科技创新，践行“科技融入业务”战略，构建了覆盖开发经营服务的全链条数字化体系。物业服务板块运用AIoT技术搭建远程运营中心，通过电子巡检、专家远程指导等提升服务质量，“住这儿”APP实现线上线下服务闭环；物流仓储板块实现冷链仓储运输全流程数字化，自研“河图”等AI算法提供供应链优化方案；万翼科技研发的在线图纸协作平台“图云”具备AI审图功能，被多家同行选用；全自研BIM软件“斗拱”通过深圳市住建局第一批自主知识产权BIM软件测评，并已在试点设计院使用；商业运营板块与长租公寓板块分别上线资产管理系统、租赁管理系统及客户服务APP，广受合作方和客户好评。

　　在工程建造领域，万科形成两大技术能力。住宅产业化方面，完成从结构体系到装配工艺的全链条技术集成，参与编制超50项国家和部分省市行业标准；绿色建筑方面，研发覆盖建材、能源、水处理等12个技术模块，近年集团所有新建项目100%达到国家绿色建筑评价标准。

　　（六）经营和财务状况分析

　　1、利润状况

　　报告期内，本集团实现净亏损487.0亿元，同比下降338.1%；权益净亏损494.8亿元，同比下降506.8%。

　　2、负债情况

　　（1）负债率

　　截至2024年底，本集团净负债率为80.6%，较2023年底提高25.9个百分点；资产负债率为73.7%，较2023年底提高0.4个百分点。

　　（2）有息负债及结构

　　截至报告期末，本集团有息负债合计3,612.8亿元，占总资产的比例为28.1%。

　　有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债1,582.8亿元，占比为43.8%；一年以上有息负债2,030.0亿元，占比为56.2%。

　　分融资对象来看，银行借款占比为71.4%，应付债券占比为16.7%，其他借款占比为11.9%。

　　分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比35.4%，浮动利率负债占比64.6%。有抵押的有息负债974.3亿元，占总体有息负债的27.0%。无抵押无质押的有息负债占比为58.2%。

　　分境内境外来看，境内负债占比83.0%，境外负债占比17.0%。人民币负债占比84.5%，外币负债占比15.5%。

　　融资情况表（截至2024年12月31日）

　　单位：万元

　　（3）融资情况

　　公司在融资上继续获得银行体系的大力支持，2024年新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，较2023年下降37个基点。

　　报告期内，本集团实际利息支出合计137.2亿元，其中资本化的利息合计70.7亿元。

　　在保持开发项目融资稳定的同时，本集团持续拓展融资渠道，通过经营性物业贷款盘活前期在经营性资产上的投入。报告期内，新增全口径经营性物业贷293亿元。截至报告期末，全口径经营性物业贷余额为467亿元。

　　2024年，本集团按照城市融资协调机制的导向要求，积极向新融资模式转型，已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等59个城市上报住建融资协调机制白名单项目178个。

　　3、资金情况

　　全年实现经营性现金净流入38.0亿元，连续16年为正。

　　截至报告期末，本集团持有货币资金881.6亿元。货币资金中，人民币占比96.7%，美元、港币、英镑等外币合计占比3.3%。

　　4、汇率波动风险

　　本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。报告期内本集团产生汇兑收益约0.38亿元。

　　为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。截至报告期末，本集团无任何存量套期保值合约。

　　5、存货分析

　　截至报告期末，本集团存货金额为5,190.1亿元，较2023年底下降26.0%。其中，拟开发产品为917.1亿元，占比17.7%；在建开发产品3,008.4亿元，占比58.0%；已完工开发产品（现房）1,239.1亿元，占比23.9%。

　　本集团基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备，报告期内新增计提存货跌价准备70.6亿元（此外还对非并表项目计提存货跌价准备10.8亿）。报告期末，存货跌价准备余额为115.7亿元。

　　6、主要财务指标变动情况

　　单位：万元

　　7、资产负债主要构成情况

　　单位：万元

　　8、销售费用、管理费用等财务数据变动情况

　　报告期内，本集团未发生销售费用、管理费用等费用大额变动的情况。

　　9、研发投入

　　报告期内，本集团研发投入金额5.08亿元，占营业收入的比例较小。

　　□适用√不适用

　　（1）公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响

　　□适用 √不适用

　　（2）研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因

　　□适用 √不适用

　　（3）研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明

　　□适用 √不适用

　　10、现金流量数据变动情况

　　单位：万元

　　11、资本开支承担

　　截至报告期末，本集团的资本承担为644.3亿元，主要包括本集团已签订的正在或准备履行的建安合同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。

　　12、或有负债

　　本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本集团为客户的按揭贷款提供担保总额约1,371.20亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。

　　13、主要资产被查封、扣押、冻结的情况

　　无。

　　14、主要控股、参股企业分析

　　□适用√不适用

　　15、根据《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》相关要求披露主要项目

　　□适用√不适用

　　本集团不存在《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》相关要求所规定的“主要项目”。

　　16、项目跟投情况

　　本集团于2014年推出项目跟投，之后结合发展需要，持续对跟投制度进行迭代修订。截至2024年底，本集团累计有1,214个项目引入跟投机制。截至本报告披露日，本集团项目跟投主体的收益分配与实际投资保持匹配。目前万科项目跟投制度已运行11年，因项目清算或达到模拟清算条件等原因，部分项目的员工跟投权益已退出。

　　（七）未来发展展望

　　长期来看，房地产行业经营环境已发生深刻转变，供求关系发生重大变化、行业模式和融资方式也发生重大调整。2025年公司将在城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同五个方面持续发力，持续提升多元场景的开发经营服务能力，建设适应人民群众期待的“好房子”、 “好服务”、“好社区”，加快构建房地产发展新模式。

　　1、战略聚焦主业主营和重点城市布局，加速推动资产处置和业务优化

　　房地产开发业务锚定2025年销售回款目标，实施灵活量价策略加速推盘，确保销售回款率继续提升。坚守“保交房”底线，全周期品质管控保障高质量交付，深度参与城市存量不动产的改造盘活。经营服务业务明确各业务底层逻辑和核心业务指标，持续推进经营提效，指标达到行业领先水平。

　　在城市聚焦上，基于中国宏观经济、人口、产业发展等关键变化，在当前已进入城市锚定发展前景好、供需关系平衡、在当地具备竞争优势的重点城市。

　　在业务组合上，对于要退出的业务或项目，基于自身特点合理安排退出节奏，集中资源推进权重项目退出，实现战略收敛聚焦和资产负债表的优化。同时，继续有序推进经营性重资产项目的处置，实现增量现金流入。

　　2、积极向新模式切换，妥善化解债务风险的同时构筑资本结构优化新格局

　　在模式创新上，公司将抓紧未来机遇，坚持在发展中化解风险，维护品牌稳定，充分整合各方资源，激活存量资产效能，提升资产周转效率，运用多维举措，科学调节债务水平，持续优化资本结构。通过资产、负债、权益协同运作，实现安全经营目标有序达成。公司将持续夯实REITs战略平台，实现业务模式由重向轻，加速长租公寓与物流REITs上市进程，推动中金印力消费REIT扩募。同时，公司也将积极推进建万住房租赁Pre-REIT基金、中信万科消费基础设施Pre-REIT基金、万新金石（厦门）住房租赁基金等战略平台的持续发展，建立面向未来的投融资模式。

　　3、依托科技创新，因地制宜打造面向未来、引领行业的新质生产力

　　在科技突围上，公司将充分发挥在开发建造、经营服务等领域已经形成的体系化技术优势，助力“好房子”、“好服务”、“好社区”的打造，带来更好的客户体验和更具性价比的产品。同时，公司将紧抓当前人工智能与机器人技术快速迭代的战略机遇，通过业务场景开放、知识共享，与行业领军企业深度协同，重点突破服务智能化升级、工业化智能建造和作业设备智能化、小型化等方向，依托科技创新打造面向未来、引领行业的新质生产力。

　　4、以开放姿态整合资源，持续提升核心竞争力，共创城市新生态

　　在产业协同上，公司将着力强化与深铁集团融合发展，因地制宜打造新质生产力，在轨道物流、TOD综合开发、商业运营、工程代建、公共基础设施维护、科技创新等方面全方位合作，共创城市新生态。公司也将持续与政府、央国企、各行业龙头企业、产业投资方协同创新，共建战略合作生态圈，打造新质生产力孵化平台，重点布局城市基础设施运营管理、数字化城市治理、重大产业项目等关键领域。

　　在公寓租赁上，公司深化“产建运营一体化”模式，联合各地国资平台打造大型租赁社区，践行社会责任，为新市民及青年人提供高品质租住空间。

　　在商业运营上，公司将加强和沃尔玛集团等战略合作方的合作，实现业绩共赢；与华为共建“科技+商业”创新生态，推动商业资产价值与科技品牌势能深度融合。

　　在物流仓储上，公司旗下万纬物流聚焦智慧化供应链服务，与佳沛、泰森等全球领先企业开展战略合作。

　　公司将持续以开放姿态整合资源，推动资产价值与城市活力协同增长，为高质量发展注入新动能。

　　五、重要事项

　　报告期内发生的重要事项，详见公司2024年度报告“第七节 重要事项”。

　　证券代码：000002、299903           证券简称：万科A、万科H代公告编号：〈万〉2025-032

　　万科企业股份有限公司

　　第二十届董事会第十五次会议决议公告

　　本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

　　一、董事会会议召开情况

　　万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）第二十届董事会第十五次会议（以下简称“本次会议”）的通知于2025年3月17日以电子邮件的方式书面送达各位董事。本次会议于2025年3月31日在深圳以现场和通讯会议相结合方式举行，会议应到董事10名，亲自及授权出席董事10名。董事会主席辛杰主持会议，公司监事、其他高级管理人员列席了会议。本次会议的召开符合有关法规及《公司章程》的规定。

　　二、董事会会议审议情况

　　（一）审议通过《2024年度报告及摘要》

　　详见公司同日在《证券时报》刊登的《2024年度报告摘要》及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《2024年度报告》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　本议案以及载于《2024年度报告》第四节的《2024年度董事会报告》、第九节的《2024年度监事会报告》尚需提交公司股东大会审议。

　　（二）审议通过《2024年度经审计的财务报告》

　　详见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《2024年度经审计的财务报告》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（三）审议通过《2025年度公司工作重点》

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（四）审议通过《关于计提和核销2024年度减值准备的议案》

　　2024年公司共计提或因合并范围变动而增加的各类减值准备合计3,355,107.92万元，转回或转销各类减值准备合计348,026.44万元。截至2024年12月31日，公司各项资产减值准备余额合计人民币4,227,818.50万元，较上年末增加人民币3,007,081.49万元。

　　具体详见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《关于计提和核销2024年度减值准备的公告》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（五）审议通过《2024年度利润分配预案》

　　2024年度公司不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　本议案尚需提交公司股东大会审议。

　　（六）审议通过《2024年度内部控制自我评价报告》

　　详见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《2024年度内部控制自我评价报告》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（七）审议通过《2024年度可持续发展报告》

　　详见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《2024年度可持续发展报告》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（八）审议通过《关于制定＜万科企业股份有限公司市值管理制度＞的议案》

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（九）审议通过《关于制定＜万科企业股份有限公司估值提升计划＞的议案》

　　详见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《万科企业股份有限公司估值提升计划》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（十）审议通过《关于提请股东大会给予董事会发行公司H股股份之一般性授权的议案》

　　详见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《关于提请股东大会给予董事会发行公司H股股份之一般性授权的公告》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　本议案尚需提交公司股东大会审议。

　　（十一）审议通过《关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案》

　　详见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助的公告》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　本议案尚需提交公司股东大会审议。

　　（十二）审议通过《关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供担保的议案》

　　详见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供担保的公告》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　本议案尚需提交公司股东大会审议。

　　（十三）审议通过《关于提请董事会授权公司执行副总裁进行资产抵押等安排的议案》

　　根据公司章程的要求，为提高决策效率，董事会授权公司执行副总裁在一定额度内决策资产的抵押、质押。被授权人士执行授权审批事项应当符合法律法规、公司章程等内部制度及公司实际执行的各项流程。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（十四）审议通过《关于根据一般性授权制定发行境外上市外资股（H股）方案的议案》

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（十五）审议通过《关于授权董事会主席根据一般性授权办理境外上市外资股（H股）发行相关事宜的议案》

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（十六）审议通过《独立董事独立性自查情况报告》

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（十七）审议通过《关于聘任联席公司秘书、香港联交所替代授权代表及香港公司条例获授权代表的议案》

　　为满足香港联交所相关要求，公司需委任一位符合资格的联席公司秘书。董事会聘任方圆企业服务集团（香港）有限公司的公司秘书高级总监钟明辉先生与董事会秘书田钧共同担任本公司联席公司秘书。同时聘请钟明辉先生担任香港联交所替代授权代表和香港公司条例获授权代表。钟明辉先生所任上述职务并非公司高级管理人员。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　三、备查文件

　　1、第二十届董事第十五次会议决议。

　　特此公告。

　　万科企业股份有限公司

　　董事会

　　二〇二五年三月三十一日

　　证券代码：000002、299903         证券简称：万科A、万科H代公告编号：〈万〉2025-033

　　万科企业股份有限公司

　　第十一届监事会第八次会议决议公告

　　本公司及监事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

　　万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）第十一届监事会第八次会议的通知于2025年3月18日以电子邮件的方式书面送达各位监事。本次会议于2025年3月31日在深圳举行，会议应到监事3名，亲自出席监事3名，监事会主席解冻主持会议。会议的召开符合有关法规的规定。

　　一、审议事项

　　本次会议分别以3票同意、0票反对、0票弃权审议通过以下议案：

　　1、2024年度报告及摘要

　　2、2024年度经审计的财务报告

　　3、2024年度监事会报告

　　4、2025年度公司工作重点

　　5、关于计提和核销2024年度减值准备的议案

　　6、2024年度利润分配预案

　　7、2024年度内部控制自我评价报告

　　8、2024年度可持续发展报告

　　9、关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案

　　10、关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供担保的议案

　　其中，议案1、3、6、9和10尚需提交股东大会审议。

　　二、审核意见

　　（一）关于《2024年度报告》的审核意见

　　经审核，监事会认为董事会编制和审议公司2024年度报告的程序符合法律、行政法规及中国证券监督管理委员会的规定，报告内容真实、准确、完整地反映了上市公司的实际情况，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

　　（二）关于《2024年度内部控制自我评价报告》的审核意见

　　根据《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》、《公开发行证券的公司信息披露编报规则第21号——年度内部控制评价报告的一般规定》等有关文件要求，监事审核了公司《2024年度内部控制自我评价报告》，认为：公司根据中国证监会及深圳证券交易所的相关规定，结合自身行业特性和经营运作的实际情况，建立了覆盖各业务、相对完善的内部控制制度，截至2024年12月31日，公司相关内部控制制度保证了公司各项业务活动的正常开展。公司《2024年度内部控制自我评价报告》全面、客观、真实地反映了公司治理和内部控制的实际情况，同意公司披露《2024年度内部控制自我评价报告》。

　　特此公告。

　　万科企业股份有限公司

　　监事会

　　二〇二五年三月三十一日